Татьяна Кубасова:- В ИрИА уровень просрочки погашения ипотечных кредитов на сегодня составляет 0,53%. Причем дефолт по ним не является окончательным, поскольку заемщики официально не отказывались выплачивать долг. Возможно, эту проблему они урегулируют. Минимальное количество дефолтных закладных обусловлено жесткой политикой ИрИА, работающего по федеральным ипотечным стандартам АИЖК и предъявляющего высокие требования к качеству закладных.

Александр Буянов: - В Томске, по официальной статистике АИЖК, также один из самых низких уровней просрочки по стране и нет отрицательной динамики. Мы всегда жестко отбирали заемщиков и, может быть, проигрывали в объемах Барнаулу, который ежемесячно выдавал кредитов на сумму около 300 млн рублей (мы - около 100 млн), но зато на Алтае просрочка сейчас составляет 10% от общего объема выданных займов, а у нас 1-1,5%, или девять случаев примерно на 30 млн рублей за все время деятельности. Все дефолты "текущие", и мы по ним успешно работаем - обращаем жилье во взыскание и отбираем. На мой взгляд, проблема просрочки была вполне ожидаема - часть заемщиков приобретала жилье не для себя, а в целях спекуляции. На Алтае таких, как выяснилось, было много, и именно эти займы "выстрелили", когда стабилизировалась цена на жилье.

Евгения Алькова: - У нас уровень просроченной задолженности составляет 0,5%. Сопровождение ипотечных кредитов для нас всегда было особой зоной ответственности. В среднем по России просрочка в 2,3 раза больше.

Алексей Струков: - В НОАИК процент дефолтов держится на прежнем уровне - 2,8%. Спекулятивных сделок мы старались не допускать, мы очень жестко оценивали заемщиков и старались отсекать спекулянтов. Были случаи, когда люди брали по два кредита, но для реального улучшения жилищных условий в семье. Пострадали те региональные ипотечные рынки, у которых были менее жесткие условия выдачи займов.

Владимир Компанейщиков: - Уровень просрочки у нас чуть больше 5% и принципиально не меняется. Основной причиной высокого уровня просрочки по портфелю АИЖК являлось несоблюдение многими контрагентами требований и процедур оценки платежеспособности заемщиков на фоне практически полного отсутствия контроля со стороны АИЖК по этим вопросам. Кстати, сейчас можно говорить о появлении новой тенденции формирования просрочки. Это не изначально плохое качество портфеля, которым не занималась служба безопасности, а падение реальных доходов населения, рост неплатежей между субъектами малого и среднего бизнеса. Для ряда заемщиков обслуживать кредиты становится объективно невозможно. И это не только потому, что они переоценили свои силы. Просто они принимали решение на фоне одной экономической ситуации, а действительность оказалась хуже.

- А в других регионах наблюдается изменение причин формирования просрочки? Как решается эта проблема?

Валерий Сморгун: - Как известно, у нас на Алтае по сравнению с прошлым годом просрочка выросла очень сильно. Основная причина - финансовая нестабильность и потеря работы заемщиком. В регионе региональные операторы и сервисные агенты (РО и СА) предпринимают все возможные меры по уменьшению уровня просрочки: личные контакты с заемщиками, их работодателями, родственниками, SMS-сообщения, автоматический обзвон, письма, напоминания, требования, исковые заявления в суд, досудебные решения, работа с коллекторами, приставами и т. д.

Работа поставлена под ежедневный контроль, но несмотря на все принимаемые меры, уровень просрочки пока остается на прежнем уровне.

Татьяна Кубасова: - Мы наблюдаем некоторое увеличение случаев задержки выплат на три-четыре дня, но это связано с летними отпусками и носит сезонный характер.

АИЖК "играет на повышение"

- С 15 сентября меняются методы работы АИЖК с региональными операторами. В частности, агентство планирует выкупать кредиты не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Как эта ситуация отразится на ипотечном рынке в регионах?

Александр Буянов:- Сейчас мы уже находимся на грани, так как по сути отсекли от кредитования группу заемщиков, которая начала активно кредитоваться летом прошлого года. После 15 сентября и поднятия ставок по федеральной программе объемы ипотеки, финансируемой региональными операторами, упадут еще больше. Дело в том, что АИЖК всегда играло на понижение, и на него поступало довольно много жалоб о демпинге, хотя рынок в итоге все равно ориентировался на его ставки. Сейчас складывается крайне тревожная ситуация: АИЖК играет на повышение. Банки могут пойти двумя путями - подтянуть свои ставки до уровня федеральной программы либо, пользуясь свободой, которой нету региональных операторов, предложить более выгодные условия. Если они опустят ставку даже на 0,5%, то региональные операторы сильно потеряют долю рынка. В сентябре мы планируем собираться в Москве на заседании ассоциации ипотечных компаний и обсуждать сложившуюся ситуацию с руководством АИЖК.

Владимир Компанейщиков: - АИЖК в настоящее время не является маркетмейкером ипотечного рынка, и его долю уже давно вряд ли можно назвать существенной. Думаю, что с введением новых условий с рынка ипотеки полностью уйдут мелкие и средние банки, так как шансов на рефинансирование кредитов у них практически нет. Кроме того, ЦБ ужесточает нормативы по капиталу, а доступность дешевых "длинных" ресурсов становится большой проблемой. Так что рынок в перспективе оккупируют госбанки и банки с иностранным капиталом. Что касается доли АИЖК, то, по моим ощущениям, она будет сокращаться дальше, и вряд ли агентство в этом году даже выполнит свой бизнес-план. Ситуация вообще становится достаточно парадоксальной. Если раньше АИЖК говорило о недостатке ресурсов для выкупа закладных, то сейчас - о недостатке предложения этих закладных. Даже при существующих сегодня ставках ипотеку продать все сложнее из-за ужесточения условий к заемщикам. А на рынке уже есть предложения сроком на 20-25 лет по ставке 17-18%! Это уже уровень потребкредитов! Я не представляю, кому можно продать такой продукт. Только людям, которые его изначально возвращать не собираются.

Валерий Сморгун: - Я думаю, что после введения новых правил мало кто будет обращаться в АИЖК за кредитами. При таких условиях региональные операторы будут выходить из сети АИЖК, так как им будет невыгодно работать.

Алексей Струков: - Мы относимся к переменам достаточно философски и уже давно были морально готовы к повышению ставок. Теперь стараемся подготовиться к этому технически: вводим новые программы, перестраиваем работу. Когда-то мы запустили ипотеку с нуля - научимся работать и в новых условиях. Возможно, часть рынка АИЖК при этом перейдет к другим игрокам, но мы никогда не претендовали на монополию. АИЖК, используя на старте госкапитал, запустило ипотечную программу, и сейчас для дальнейшего развития ипотечного рынка необходимо подключиться банковскому сообществу. Надеюсь, что они смогут предложить более дешевые ипотечные продукты!

- А куда могут уйти региональные операторы?

Валерий Сморгун: - РО и СА будут активнее работать с крупными федеральными банками и их продуктами, то есть выступать в роли брокера. Эта услуга сейчас востребована и выгодна. С рядом банков мы уже ведем такое сотрудничество.

Александр Буянов: - Мы попытаемся освоить новые ниши. Когда шесть лет назад мы только запускали систему ипотечного кредитования, никто из банков об этом даже говорить не хотел. Но мы рискнули, и сейчас будем формировать новый имидж. Возможно, связанный с малоэтажным строительством, земельной ипотекой, кредитованием крупных застройщиков. Очень не хочется терять накопленный опыт, знания и профессионализм сотрудников.

Алексей Струков: - Во-первых, никто никуда не уходит. Во-вторых, мы развиваем новые направления и при этом сохраняем старые наработанные позиции. В-третьих, в новых условиях АИЖК и региональные операторы сосредоточатся на реализации программ социальной ипотеки. Это позволит варьировать занимаемую нами долю рынка, которая в зависимости от ситуации может колебаться от 10% до 20%.

Ставки будут еще больше

- Каковы ваши прогнозы развития ситуации на рынке?

Галина Миронова: - Несмотря на мировой финансовый кризис, рынок ипотеки России будет расти, хотя и не такими темпами, как в предыдущие годы. Ведь обеспечение граждан жильем - одна из важнейших задач государства, а альтернативы ипотеке на сегодняшний день нет. Коррекция же процентных ставок по ипотечным кредитам - это объективный рыночный процесс, и насколько изменятся ставки в будущем, зависит от состояния внешних и внутренних финансовых рынков. Свою задачу агентство видит в том, чтобы ипотека, ориентированная сегодня на наиболее обеспеченную часть общества, завтра стала доступной и для других категорий граждан. Для этого необходимо шире внедрять специальные программы, направленные на повышение доступности жилья для молодых семей, военных, развивать комбинированные схемы кредитования с привлечением корпоративного или бюджетного субсидирования, кредитование с использованием средств базового материнского капитала, земельную ипотеку, суть которой в массовом строительстве малоэтажного доступного жилья. Мы планируем расширять круг первичных кредиторов - банков, а также наладить более тесные контакты со всеми участниками рынка и, наконец, постоянно совершенствовать систему управления рисками и контроля качества, что особенно актуально в современных условиях.

Татьяна Кубасова: - Мировой финансовый кризис не закончился, а вступает в следующую фазу. Сегодня ипотечный рынок нашей страны пребывает в режиме ожидания. В ближайшей перспективе крупнейшие участники ипотечного рынка нашего региона (например, АИЖК, Сбербанк, ВТБ 24) не будут приостанавливать выдачу ипотечных кредитов или значительно увеличивать ставки по ипотечным кредитам. Свою корректировку они уже сделали. Средние и мелкие банки, которые рефинансировали ипотечные кредиты за счет привлечения западных денег, по-видимому, вынуждены будут покинуть данный рынок, так как дальнейшее увеличение ставок по кредитам сделает их неконкурентоспособными. Однако большинство аналитиков не видит оснований для финансового кризиса в России. Они считают, что рынок ипотеки в нашей стране - это взвешенный бизнес в отличие от американской ипотеки: качество ипотечных кредитов в России при их относительно небольшом количестве довольно высокое.

- Следует ли ожидать появления каких-то новых тенденций?

Владимир Компанейщиков: - У меня достаточно пессимистичный взгляд на будущее. В первую очередь есть определенное опасение, что развитие общей экономической ситуации в стране будет сложным. Но надеюсь, что со стороны правительства будут приняты определенные действия, чтобы минимизировать эти негативные тенденции. Ситуация у региональных партнеров АИЖК также будет ухудшаться. Мы уже предпринимаем шаги для предупреждения возникновения связанных с этим проблем: опыт и функционал, которые накоплены у большей части активно действующих партнеров АИЖК, представляют интерес для многих игроков. Что касается ставок, то весной они в среднем уже повысились на 0,5-1,5%. Сейчас - на столько же, и по прогнозам, это еще не предел: все аналитики ожидают, что в IV квартале кризис ликвидности будет развиваться, и средние ставки по ипотеке вырастут еще больше.