Граждане, взявшие относительно дешевые ипотечные кредиты и решившие, казалось, пресловутый квартирный вопрос, попали теперь в сложное положение.
Дело в том, что процентные ставки по
кредитам не фиксированные, они привязаны к
ставке рефинансирования Центробанка. Это
значит, что в ближайшее время ставки
поползут вверх и платить по уже оформленной
ипотеке придется больше. (Смотрите
внимательно условия кредитного договора -
прим. bizbank.ru). Хорошо, если вы потянете эти
платежи. А если нет? Дожидаться, когда
явятся приставы, чтобы выкинуть из квартиры
ваши пожитки, а саму квартиру продадут за
бесценок по "срочной" схеме? Нет и еще
раз нет. Если ипотечные платежи стали для
вас неподъемными, выход один:
заблаговременно обратиться в банк с
предложением продать квартиру, находящуюся
в залоге. Сегодня мы расскажем, как
правильно это сделать.
ШАГ 1: ИДЕМ В БАНК
Чтобы продать квартиру, находящуюся в
залоге у банка, нужно согласие этого самого
банка на сделку. Для этого нужно явиться в
свой банк и заявить, что по финансовым
обстоятельствам вы не в состоянии
обслуживать ипотечный кредит и хотите
продать квартиру. Наверняка банкиры
отнесутся к такому предложению без
энтузиазма. Но выхода у них нет, кроме как
дать добро на сделку. Если вам откажут,
требуйте, чтобы банк сделал это в
письменной форме, и смело обращайтесь в суд
- 99 против 100, что вы выиграете дело.
ШАГ 2: ВЫБИРАЕМ СХЕМУ ПРОДАЖИ
- Есть два способа проведения таких сделок,
- рассказывает риелтор Сергей Масловский. -
Какой способ выберут в вашем случае, будут
оговаривать банк, заемщик и покупатель - в
трехстороннем договоре. Способы отличаются
друг от друга принципиальным моментом:
когда и при каких условиях будет прекращен
залог - до перерегистрации прав
собственности или после...
В первом случае банк сначала дает
согласие на смену собственника, а потом
обременение снимается. При этом на какое-то
время залогодателем становится новый
собственник жилья - покупатель.
Второй способ - это когда покупателем
сначала вносится аванс в размере остатка
долга банку в счет стоимости квартиры. Тем
самым погашается кредит и снимается
обременение. Дальше все идет уже, как при
стандартной сделке: составляется договор,
регистрируется в органах госрегистрации - и
с момента регистрации происходит смена
собственника.
ШАГ 3: УТОЧНЯЕМ ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕТАЛИ
- Чисто технически сделки строятся
следующим образом, - поясняет Сергей
Масловский. - В первом случае покупатель
помещает деньги в две ячейки в депозитарии.
В одну закладывается сумма, равная остатку
задолженности банку, в другую - все
остальное. Операция закладки происходит
под контролем сотрудника банка. Когда
происходит регистрация прав нового
собственника, сотрудник банка забирает
остаток задолженности из "своей"
ячейки и дает покупателю разрешение на
снятие обременения. Деньги из другой ячейки
забирает "прогоревший" заемщик
ипотеки. Если по каким-то причинам
регистрации договора и перехода прав
собственности не происходит, деньги из
обеих ячеек забирает покупатель...
Во втором варианте схема немного меняется.
Деньги также закладываются в две ячейки.
Когда банк забирает свою долю и снимает
обременение, регистрируется договор купли-продажи,
после чего деньги из второй ячейки
переходят в карман бывшего заемщика.
ШАГ 4: РЕШАЕМ -ЯЧЕЙКА ИЛИ АККРЕДИТИВ?
- Вместо ячеек можно использовать
банковский аккредитив, это не меняет схему,
- замечает Сергей Масловский. - Средства
покупателя размещаются (депонируются) на
специальном счете и выплачиваются банку и
бывшему заемщику необходимыми частями
после регистрации договора купли-продажи.
Если сделка не состоялась, то, как и в случае
с ячейками, деньги со счета возвращаются
покупателю.
ШАГ 5: ОПРЕДЕЛЯЕМ СКИДКУ
Понятно, покупка квартиры, находящейся в
залоге, - более трудоемкая и, главное,
длительная процедура, чем покупка
юридически свободной квартиры. Поэтому
продать ипотечное жилье можно только со
скидкой. На крайний случай гарантированно
продать такую квартиру можно не
физическому лицу, а агентству недвижимости.
Но это невыгодное дело - агентство заломит
скидку в районе 25 % от рыночной стоимости
жилья.
