Подъем цен на недвижимость закончился, констатируют эксперты. Стоит ли замораживать средства в активах, которые неизвестно когда принесут доход? Однако реализовать недвижимость, тем более недостроенную, в условиях падения спроса нелегко. Быстрее всех это смогут сделать инвесторы, заключившие договоры на основе закона о долевом строительстве.
Инвестиции в недвижимость на протяжении
последних трех-пяти лет традиционно
считались надежной альтернативой
вложениям в активы фондового рынка -- цены
на жилье росли постоянно. По данным
компании "Миэль", в августе жилье в
московских новостройках подорожало на 4,1%,
до $7,85 тыс. за 1 кв. м. Согласно отчету
корпорации "Инком", с начала года
стоимость на столичные квартиры в среднем
выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако
эксперты констатируют, что это был
последний скачок цен на недвижимость.
Достаточно многочисленный класс
инвесторов, вкладывавший средства и в
недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы
компенсировать биржевые потери последнего
времени, продают инвестиционное жилье (см.
"Ъ" от 19 сентября). К этому решению
инвесторов подталкивают и намечающиеся
кризисные явления в самой строительной
отрасли -- сложности с получением кредитов,
отказ от новых проектов. В результате
предложение на рынке жилья, в том числе и
недостроенного, растет темпами,
опережающими спрос, и по прогнозам
экспертов, цены перестанут расти в
ближайшее время.
Если инвестор решит сейчас вывести
средства из недвижимости, он зафиксирует
прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически
дольщик, который приобрел недвижимость в
начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной
прибылью",-- говорит коммерческий
директор Galaxy Group Артем Цогоев. Однако на
практике прибыль окажется на несколько
процентов меньше. Продать квартиру
инвестор сможет только с дисконтом к
текущим ценам на аналогичное жилье.
Инвестор недополучит доход из-за того, что
ему придется либо потратиться на
посредника, либо самостоятельно понести
расходы на поиск покупателя и оформление
сделки. По оценке господина Цогоева, на
элитное жилье и жилье эконом-класса дисконт
сейчас составляет 2-3%, и на этом уровне он
сохранится в ближайшее время. По бизнес-классу
сейчас он составляет 5%, однако в ближайшее
время может вырасти до 15%. По мнению
гендиректора аналитического
консалтингового центра "Миэль"
Владислава Луцкова, уже сейчас дисконт при
продаже инвестором любого недостроенного
жилья составит 10% от текущих цен.
Схема выхода из "жилого актива"
зависит от формы договора, который инвестор
заключает с застройщиком. По данным портала
irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем
покупаемой недвижимости по договору
долевого участия составил только 10,6%, по
вексельным схемам -- 24%, по договору
предварительной купли-продажи -- 20,8%, по
договору соинвестирования -- 21,1%. Остальные
23,5% приходятся на смешанные схемы.
Самая юридически защищенная форма -- это
договор долевого участия. Ему посвящен
специальный закон -- "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости". Дольщик,
желающий продать квартиру, должен
заключить договор с покупателем, отдать его
в регистрационную палату, а застройщик в
этом случае лишь уведомляется о сделке.
Пользуются такой формой договора редко из-за
необходимости при его заключении с
застройщиком оплачивать сразу половину
стоимости квартиры. Объем долевого
строительства на рынке новостроек
оценивается компанией "Миэль" в 35 тыс.
сделок в год. "На вторичном рынке таких
сделок 70-80 тыс.",-- говорит Владислав
Луцков. Для инвестора, желающего побыстрее
продать недвижимость, главный плюс такого
договора в том, что процесс перерегистрации
квартиры на нового владельца занимает
всего месяц.
В других схемах при последующей
реализации недвижимости инвестором
требуется согласие застройщика. Несмотря
на то что начальные взносы в таких схемах
меньше, чем в договоре долевого участия,
процесс перепродажи недвижимости и
расторжения договора гораздо более
длительный и затратный. Самая
распространенная схема участия в долевом
строительстве -- вексельная. "По
вексельной схеме дольщики получают не саму
квартиру, а лишь обязательство ее продать,
когда она будет построена",-- поясняет
партнер юридической компании "Вегас-Лекс"
Юрий Борисенко. При предварительной купле-продаже
застройщик и дольщик договариваются о
заключении через определенный срок (несколько
месяцев или лет) договора о долевом участии,
сразу же дольщик делает обеспечительный
взнос в пределах 10-15% от текущей стоимости
квартиры. При заключении договора
соинвестирования инвестор обязуется в
случае увеличения себестоимости проекта,
например из-за роста цен на строительные
материалы, разделять со строительной
компанией дополнительные расходы. При
расторжении такого договора в случае
получения прибыли инвестор заплатит налог
-- 24% как юрлицо или 13% как физлицо. Но самое
главное неудобство всех этих договоров с
точки зрения инвестора, желающего выйти из
проекта,-- сроки расторжения. Они составляют
несколько месяцев, за которые дисконт к
продажной цене может вырасти на 5-10%.
Дополнительные сложности у частного
инвестора могут возникнуть, если квартира
была куплена в кредит. В случае переуступки
прав банк должен принять покупателя в
качестве нового заемщика. Если новый
заемщик не соответствует требованиям банка,
то продавец должен перед передачей прав
расплатиться с банком по кредиту.
Главная сложность при продаже квартир в
недостроенных домах -- найти покупателя. "Наш
опрос показал, что 70% потенциальных
покупателей жилья не хотят приобретать
квартиру в недостроенном доме",--
отмечает заместитель гендиректора
компании "Новый город" Наталья
Ветлугина.
Как ни парадоксально, но инвесторы
теоретически могут заработать на штрафах,
которые застройщик платит за просрочку
сдачи объекта. По закону размер штрафа
составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%)
за день просрочки от стоимости квартиры.
Если квартира оценивается в $200 тыс., то за
год просрочки ее сдачи инвестор может
получить почти $30 тыс. компенсации. "Но
если процент неустойки достигнет
критического уровня (свыше 20% от объема
обязательств), то девелоперу будет выгодно
объявить себя банкротом, тогда дольщик
рискует остаться не только без прибыли, но и
без вложенных средств",-- считает
Владислав Луцков.