Одним из способов решения проблемы выплат станет продажа объектов недвижимости по схеме sale-lease-back (SLB).
Долгое время сделки SLB были непопулярны на
российском рынке коммерческой
недвижимости. "Данная схема
действительно довольно долго не находила
применения на практике в России. Первые
подобные сделки появились только около 6 - 7
лет назад, но и потом они оставались
единичными", - говорит аналитик УК "Финам
Менеджмент" Максим Клягин. По его словам,
ранее игрокам рынка было вполне достаточно
других инструментов привлечения средств,
например, банковских кредитов и
облигационных займов. "Стоит также
упомянуть относительно невысокую
прозрачность данного сегмента рынка и
соответственно высокие юридические риски,
что, безусловно, негативно влияло на
уровень интереса к данному инструменту со
стороны потенциальных покупателей", -
объясняет эксперт. Кроме того, на фоне
опережающего роста цен в последние годы на
рынке находилось не так много
собственников, готовых расстаться с
динамично дорожающими активами.
Везде отметились
Несмотря на короткую историю SLB в России,
такие сделки прошли уже в каждом сегменте
нашего рынка коммерческой недвижимости.
"Одной из первых сделок на рынке офисной
недвижимости, заключенных по схеме sale-lease-back,
является продажа компанией Ericsson здания на
улице
8 Марта в 2003 году, в котором она осталась в качестве арендатора", - говорит
директор департамента, консалтинга,
аналитики и исследований компании Blackwood
Ольга Широкова. По словам управляющего
директора Praedium ONCOR
International Рубена Алчуджяна, первой сделкой
SLB в складском сегменте московского рынка
недвижимости считается приобретение
фондом AIG European Real Estate складского комплекса FM
Logistic общей площадью порядка 65 000 кв. м,
расположенного в Химках. Были заключены
подобные сделки и в гостиничном сегменте.
Так, в 2006 году Heliopark продала британскому инвестфонду
London
& Regional Properties отель в подмосковных
Вербилках за $20 млн. Затем было заключено
соглашение о праве преимущественного
выкупа гостиниц Heliopark по той же схеме
sale-lease-back, однако фонд этим правом не
воспользовался. При этом гостиничная сеть
не стала отказываться от таких планов.
Компания Heliopark Group также намерена провести
по этой схеме еще несколько сделок. В
частности, на продажу выставлены три
функционирующие гостиницы уровня 4 звезд:
Heliopark Old Estate в Пскове, Heliopark Emmaus в Тверской
области и "Сосновая роща" невдалеке от
Ялты, где также планируется реализовать
проект "Юсупов House". При этом Heliopark
Group предполагает остаться управляющей
компанией во всех этих объектах, но это
зависит от суммы сделки.
Однако наиболее популярны такие сделки на
рынке торговой недвижимости. "В текущих
условиях усугубления кризиса ликвидности
данный инструмент может стать более популярным
среди ритейлеров, так как многие из них
сейчас столкнулись с проблемой острого
дефицита как собственных, так и заемных
средств. Продажа объектов без закрытия
торговых точек теоретически может
позволить сохранить географию присутствия
сети и привлечь необходимые средства без
потерь в объемах товарооборота", -
отмечает Максим Клягин. В сфере торговой
недвижимости одной из самых крупных сделок,
пожалуй, считается продажа площади в ТЦ "Атриум"
компанией "Седьмой континент". "Также
можно вспомнить сделку сети "Копейка"
с ИК "УралСиб", - говорит Клягин. В июне
2008 года сеть "Копейка" продала
помещения 19 своих магазинов ЗПИФ "УралСиб-аренда"
за 1,5 млрд рублей. Средства пошли на
погашение облигационного займа на 1,2 млрд
рублей. Проданные объекты общей площадью 20
000 кв. м расположены в Москве, Московской,
Калужской и Тульской областях. По условиям
сделки торговый дом получил право
долгосрочной аренды проданных помещений и
преимущественное право на их обратный
выкуп. Однако, как сказано в договоре,
реализовать опцион "Копейка" сможет,
если будет готова заплатить рыночную цену,
иначе помещения продадут другим инвесторам.
Что касается смежных сегментов, то в 2007 году
британский фонд Rutley Russia Property Fund (RRPF),
ориентированный на инвестиции в
российскую недвижимость, выкупил
автомобильные и сервисные центры,
принадлежащие одному из дилеров Mercedes -
компании "М-Промсервис". Первой была
закрыта сделка по покупке такого центра в
подмосковной Апрелевке. Фонд согласился
заплатить за него $20 млн. Затем RRPF купил еще
четыре центра: два - в Москве и по одному - в
Санкт-Петербурге и Самаре. Более того, RRPF
анонсировал планы вложить до $200 млн в
строительство 30 новых центров для "М-Промсервиса"
в крупных городах России. "М-Промсервис"
сохранил право долгосрочной аренды своих
бывших помещений сроком на 15 лет.
Ложка дегтя
Большинство экспертов сходится в
позитивной оценке SLB. "Для компании,
продающей здание, такая схема позволяет
привлечь дополнительные объемы оборотных
средств. Причем SLB-сделки предполагают, как
правило, более привлекательные условия
аренды, чем в среднем по рынку. При этом
построив и продав здание, компания получает
дополнительную прибыль от девелоперской
деятельности", - говорит Ольга Широкова.
По ее словам, подобная схема также дает
возможность оптимизировать налоговые
выплаты. "За счет ускоренной амортизации
налог на имущество уменьшается, а все
лизинговые платежи относятся на
себестоимость продукции, что сокращает
налогооблагаемую базу по налогу на прибыль",
- объясняет она. По словам генерального
директора "Миэль-Коммерческая
недвижимость" Андрея Бушина, "если
бизнес обеспечивает компании больше
доходности, чем владение недвижимостью, то
выгоднее перенаправить средства на
развитие основного направления
деятельнсти. Средства от продажи выступают
дополнительным источником финансирования
основной деятельности". Стоит отметить,
что такие сделки интересны двум сторонам.
"Продавец получает средства на развитие
своего основного бизнеса, который принесет
ему больший доход, чем ожидаемый прирост
стоимости недвижимости. Покупатель
получает объект для инвестирования с
гарантированным будущим притоком от
арендной платы", - говорит Андрей Бушин.
По словам Ольги Широковой, компания,
покупающая здание по схеме sale-lease-back,
приобретает актив, приносящий стабильный
доход в долгосрочном периоде. "При этом
наличие арендатора, с которым заключен
договор долгосрочной аренды, значительно
снижает уровень риска окупаемости инвестиций.
Как правило, покупателями таких объектов
становятся крупные институциональные инвесторы
- страховые компании, иностранные,
пенсионные фонды и фонды прямых инвестиций
в недвижимость", - говорит она.
Однако на российском рынке есть примеры,
когда покупатель и продавец помещения по
схеме SLB не смогли договориться. Например, в
первой половине августа 2008 года из-за
необходимости пройти оферту новосибирская
АЛПИ продала паевому фонду "Коммерческая
недвижимость" под управлением "Тройки
Диалог" торговый центр "АЛПИ-Сити"
площадью 22 000 кв. м по схеме sale-lease-back.
Первоначальный срок аренды был установлен в пять лет. После его
завершения АЛПИ могла продлить договор с
фондом. Однако новый собственник здания не
смог договориться об оплате
эксплуатационных услуг с поставщиком
электроэнергии - Новосибирским
мясоконсервным комбинатом, и тот отключил
электричество. По мнению самой компании "Тройка
Диалог", долги за электричество
достались ему от предыдущего владельца, и
долгое время новый собственник не
планировал их гасить. В результате торговый
комплекс решила покинуть большая часть
арендаторов. В частности, АЛПИ также решила
закрыть свой гипермаркет в этом торговом
центре. В результате торговый центр "АЛПИ-Сити"
будет открыт под новым брендом и под
управлением компании, которую выберет
"Тройка Диалог".
Избавление от недвижимости
По словам опрошенных "Ко" экспертов,
кризис ликвидности является очень важным
катализатором для продвижения SLB на
российском рынке. "Со временем число
сделок, совершенных по схеме sale-lease-back, будет
расти, особенно в сегментах офисной и
торговой недвижимости. Данная схема
привлекательна как для продавца - получает
дополнительный источник финансирования
своей основной деятельности, так и для
покупателя - инвестиции в недвижимость,
гарантирующие долгосрочный стабильный
финансовый поток", - полагает Ольга
Широкова. По мнению Рубена Алчуджяна,
сделки SLB привлекают все большее внимание
участников рынка. "Экономическая
нестабильность на мировых финансовых
рынках приводит к тому, что возрастает доля
сделок по схеме sale-lease-back. В Западной Европе,
например, в первой половине 2008 года сделки
по продаже объектов с последующей арендой
составили более 20% в структуре инвестиционных
сделок", - считает он. В связи с этим
эксперт не исключает, что в России число
подобных сделок тоже возрастет. "Перспективы
сделок будет диктовать рынок коммерческой
недвижимости. В случае высоких темпов роста
стоимости недвижимости таких сделок мало,
поскольку нет смысла продавать то, что
завтра будет существенно дороже. Если же
рассматривать перспективы в условиях
существующего кризиса, то интереснее
объекты недвижимости продавать, а не
держать. Скорее всего, по этому пути пойдет
большинство компаний", - говорит Андрей
Бушин. Пока что все указывает на то, что
рынок изберет второй вариант.
