Ритейлеры и строители не могут расплатиться по долгам, отказываются от планов дальнейшей экспансии и вынуждены замораживать или продавать свои проекты.

Темпы строительства торговых центров в Подмосковье значительно отстают от заявленных. По данным Colliers International, в начале года к вводу в эксплуатацию было заявлено более 15 торговых центров общей площадью около 600 000 кв. м. В первом полугодии 2008 года в Москве открылось три торговых центра (см. таблицу), то есть рост предложения новых торговых площадей составил всего 131 000 кв. м. По состоянию на конец третьего квартала в Московской области было построено лишь 77 000 кв. м торговых площадей. Сейчас общая площадь 63 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет около 3 564 000 кв. м, торговая площадь - около 1 869 000 кв. м. По словам экспертов, подавляющая часть торговых центров запланирована к запуску на конец 2008 года, когда ожидается появление на рынке около 1 500 000 кв. м новых торговых площадей. Насколько эти обещания совпадут с суровой реальностью, прогнозировать никто не берется. "На рынке торговой недвижимости кризис ликвидности пока не отразился. Его влияние проявилось на торговых сетях, часть которых была вынуждена сократить планы экспансии, - утверждает Юлия Дальнова, директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank. - Большинство проектов, находящихся на стадии строительства, будут введены в эксплуатацию, однако сроки открытия могут затянуться".

В долговой яме

Мировой кризис ликвидности поставил под угрозу развитие девелоперов и торговых операторов. Уже в этом году многие ритейлеры не смогли реализовать планы по открытию новых точек. Так, сеть дискаунтеров "Дикси" собиралась запустить 100 магазинов, но в первом полугодии открыла всего 19. По словам экспертов, открыть оставшуюся 81 точку до конца года невозможно. Сеть "Магнит" вместо заявленных 20 открыла 13 гипермаркетов. Возможно, что заявленные планы по 40 магазинам не сможет выполнить и "М.Видео". Компания Х5 Retail Group N.V. (развивает сети "Пятерочка", "Перекресток", "Карусель") распространила заявление, что откладывает "долгосрочные и дорогие" проекты. Сеть может сократить экспансию в регионы и сделать ставку на покупку недорогой торговой недвижимости. Поскольку кризис ликвидности затронул всю мировую экономику, ритейлерам вряд ли стоит рассчитывать на внимание зарубежных инвесторов. Так, уже откладывается продажа "Ленты", на которую претендовали французская Carrefour и хорватская Agrokor. Однако самые большие проблемы ждут не федеральные, а небольшие сети, которым приходится увеличивать отсрочки по платежам у поставщиков с 30 до 90 дней. В их числе сеть "Самохвал" (управляет более 65 одноименными супермаркетами, мини-маркетами и десятью ТЦ в Москве и области) и сеть "Мосмарт" (на начало 2008 года объединяла 65 магазинов "Мосмарт", "Мосмарт-экспресс", "Мосмарт-макси" и "Мосмартик" в Москве и других городах). На "Мосмарт" и "Самохвал" производители уже подали судебные иски в связи с задержкой платежей более чем на месяц. К "Мосмарту" подано 7 исков на общую сумму более 35,5 млн рублей, а к "Самохвалу" - 26 исков на общую сумму 53,4 млн рублей. Региональная сеть "Виват", по словам ее представителей, намерена за счет увеличения отсрочки платежа аккумулировать 1 млрд рублей в преддверии оферты по облигациям. Причем такой способ борьбы с техническими дефолтами вряд ли облегчит участь ритейлеров. Дело в том, что производители и поставщики при составлении новых договоров намерены в качестве обязательного или хотя бы возможного условия поставок оговаривать штрафные санкции за просрочку платежей более месяца, вплоть до прекращения поставок.

По данным Knight Frank, о продаже своих объектов заявили компании "Холидей" и "Самохвал". В "Магазине магазинов" "Ко" сообщили, что компания "Макромир" будет продавать проекты в регионах и Санкт -Петербурге. Также и компания "Адамант" собирается избавиться от некоторых готовых объектов, чтобы выручить средства для новых масштабных проектов. "Я полагаю, что количество таких компаний будет увеличиваться. В первую очередь, наверное, будут продавать готовые проекты, чтобы направить деньги на строящиеся объекты", - говорит Вячеслав Кацегоров, руководитель отдела исследований "Магазина магазинов".

Продавать - не строить

Многие девелоперские компании вынуждены пересмотреть портфель своих проектов и заявляют о том, что в ближайший год не начнут строительства новых объектов и не будут приобретать площадок. "Большинство девелоперов в ближайший год не планируют реализацию своих крупных проектов, об осуществлении которых заявляли ранее, перенося сроки начала строительства на неопределенный срок", - говорит Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium ONCOR International. Многие проекты или уже заморожены, или окажутся таковыми либо в связи с отказом от кредитования, либо из-за повышения стоимости кредитов. "В первую очередь, это проекты, реализация которых была запланирована на длительные сроки", - соглашается Александра Блохина из NAI Russia. Так, например, свою программу по строительству торговых центров в России практически свернула компания Midland Group, которая в 2006 году обещала построить сеть из 80 объектов. По словам Дальновой, поскольку проекты находятся на ранней стадии, компании лучше выждать, пока кризис ликвидности пойдет на спад и стоимость финансовых ресурсов на рынке снизится. "Реализуя проект сейчас, компания потеряет больше, чем если подождет некоторое время, ведь строительство на участках еще не ведется, и издержки, связанные с простоем, небольшие, а ставки по кредитам очень высоки", - говорит эксперт. В результате кризиса ликвидности банки повысили требования к надежности заемщиков и увеличили проценты по кредитам. Поэтому получить сегодня финансирование под новые проекты стало чрезвычайно сложно, тем более если речь идет о сети ТЦ.

Кредиторы не только повышают проценты, но и готовы подавать в суд на неплательщиков. Так, Альфа-банк намерен взыскать с девелоперской группы "РТМ" в судебном порядке задолженность по кредитам на сумму в $10,6 млн. Кредитор направил в московский арбитраж просьбу наложить арест на имущество РТМ. По мнению представителей банка, девелоперская компания сможет расплатиться по обязательствам, лишь продав заложенную недвижимость. По словам экспертов, такие проблемы осложнят, вплоть до замораживания, реализацию планов РТМ. Более того, примеру Альфа-банка могут последовать и другие финансовые институты, кредитовавшие девелоперов под залог недвижимости. "Напуганные кризисом девелоперы торговой недвижимости скинули цены на 30% - 40%", - заявил в одном из своих интервью главный исполнительный директор крупнейшего российского ритейлера X5 Retail Group Лев Хасис. По его словам, это происходит практически во всех регионах присутствия X5 (европейская часть России, Урал) - собственники торговых помещений в небольших городах предлагают объекты по $1000 - 1500 за 1 кв. м, а в областных центрах - по $2000 - 2500 за 1 кв. м.

Участники рынка отрицают такой сейл. "Арендаторы заняли выжидательную позицию, а девелоперы, стремясь реализовать свободные площади, готовы предоставить им более гибкие условия. При этом роста заявленных ставок аренды не происходит", - говорит Рубен Алчуджян. По мнению экспертов, цены на аренду даже выросли, а вот ставки в стрит-ритейле могут упасть на 15%. "В краткосрочной перспективе цена вряд ли будет снижаться теми темпами, которых ждут. Скорее всего, она просто заморозится на определенный период критических ожиданий. Вряд ли подобное (40%) снижение цен соответствует реальности, - говорит Александра Блохина из NAI Russia. - В первую очередь кризис ударил по инвестиционным проектам. В долгосрочной перспективе цены на инвестпроекты, скорее всего, будут снижаться, в отличие от ставок. "Жертвами" станут небольшие девелоперские компании".