В преддверии снижения цен на недвижимость инвестиционные квартиры имеет смысл перевести в нежилой фонд.
Риэлтеры ожидают, что спрос на нежилую
недвижимость сохранится высоким и
окупаться такие помещения будут в два-три
раза быстрее, чем жилье. Изменение статуса
недвижимости потребует от инвестора
согласования проекта и затрат, которые
могут превышать $100 тыс.
Тяжелая ситуация с ликвидностью на
финансовом рынке неизбежно отражается и на
рынке жилой недвижимости. Банки ужесточают
и сокращают ипотечные программы,
финансирование строительства. По оценкам
компании Blackwood, до середины 2009 года цены на
жилую недвижимость могут упасть на 20-30%.
Кроме того, из-за бурного роста цен в
предшествующие годы окупаемость жилой
недвижимости за счет арендных платежей
существенно снизилась. По оценке Vesco Realty,
при средней арендной ставке на московскую
однокомнатную квартиру 25 тыс. руб.
инвестиции в нее окупятся только через 17
лет. Затраты на коммунальные услуги,
эксплуатационные расходы, ремонт,
меблирование, а также учет периода простоя
увеличивает срок окупаемости на три-пять
лет. "Доходность такой квартиры -- 1,5-3% в
год",-- отмечет директор департамента
городской недвижимости Vesco Realty Евгений
Аптекин.
Другой уровень доходности дает
коммерческая недвижимость. По оценкам
компании "Миэль -- Коммерческая
недвижимость", период оборота средств,
вложенных в коммерческую недвижимость,
составляет семь-девять лет, то есть она
ежегодно будет приносить доход в 11-15%. Кроме
того, ежегодный рост стоимости самих
объектов класса street retail (помещения,
расположенные в жилых домах на первых
этажах и выходящие фасадами на улицу) в
2005-2007 годах был в среднем 25%. В отличие от
рынка жилой недвижимости коррекция на
рынке коммерческой оценивается риэлтерами
как маловероятная. "Жилье и коммерческая
недвижимость имеют разное назначение: люди
могут не вкладывать деньги в жилье с целью
роста, но для работы компаний необходимы
помещения -- торговые, офисные, складские",--
отмечает руководитель департамента
консалтинга Delta Realty Екатерина Газова.
Поэтому для повышения эффективности
управления инвестор может перевести жилую
недвижимость в коммерческую. Однако
востребованы только жилые помещения на
первых этажах домов. Они становятся более
привлекательными, если находятся на первой
линии домов у оживленных трасс и у метро.
"Потенциальными арендаторами таких
помещений выступают компании,
предоставляющие локальные сервисы и
ориентированные на жителей конкретного
района",-- подчеркивает директор
департамента, аналитики, консалтинга и
исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
И обязательным требованием к таким
помещениям является наличие отдельного
входа и территориальная близость к
потребителю, отмечает эксперт.
Однако перевод квартиры из жилого фонда в
нежилой занимает много времени и стоит
недешево. "Пару лет назад можно было
сдать объект в течение одного-двух месяцев,--
отмечает директор департамента управления
активами компании "Миэль -- Коммерческая
недвижимость" Сергей Лобанов.-- Но после
принятия постановления правительства
Москвы (N 382-ПП от 15 мая 2007 года.-- "Ъ")
перевод может занять целый год". Прежде
чем приступить к ремонту и сооружению
отдельного входа, необходимо получить
техническое заключение о состоянии несущих
конструкций, проект по обустройству
отдельного входа и внутренней
перепланировке. Это обойдется в $20-30 тыс.
После необходимо провести согласование с
заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор,
Роспожнадзор, Москомархитектура и др.). "Основная
трудность в этом процессе -- это получить
согласие соседей и обосновать причины
изменения статуса недвижимости",--
отметила Ольга Широкова.
Затем документы направляются в
департамент жилищной политики, где и
решается вопрос перевода квартиры в
нежилой фонд. В случае положительного
ответа владелец может начинать ремонтно-строительные
работы, которые могут обойтись в $20-50 тыс.
Около $40 тыс. будет стоить подключение
объекта к выделенной электросети расчетной
мощностью 10 кВт. После завершения этого
этапа подписывается акт сдачи-приемки
выполненных работ, и документы
направляются в БТИ. После этого с учетом
полученных данных в документы вносятся
изменения, и помещение считается нежилым.
"Последний шаг -- это регистрация
объекта и получение свидетельства о
собственности. Только после этого можно
сдавать объект в аренду",-- отмечает
Сергей Лобанов. В конечном счете затраты
составят $80-120 тыс. Эти средства инвестор
может вложить сам. Но может на основании
заключенного договора с управляющим
переложить на его плечи, и после сдачи
объекта эти затраты будут погашаться из
арендной платы. Услуга управляющих в
нахождении арендатора обойдется инвестору
в 70-100% от месячной ставки. Дальнейшее
управление (взимание платы за коммунальные
услуги, содействие в ремонте, выстраивание
взаимоотношений с арендатором) будет
составлять около 10%.
Несмотря на то что услуга, которую
предоставляют инвестору компании,
занимающиеся управлением его
недвижимостью, называется "доверительное
управление", соответствующего договора
не подписывается. Классический договор
доверительного управления передает
управляющему всю полноту прав и минимум
обязанностей. В частности, как отмечает
Сергей Лобанов, "на основании такого
договора управляющий может даже продать
объект управления без согласия клиента".
Поэтому в практике управления
недвижимостью используется модификация
агентского договора. "В рамках
агентского договора можно прописать
конкретный перечень полномочий,
передаваемых управляющему, а также
обговорить условия управления, что нельзя
сделать в случае с договором
доверительного управления",-- отмечает
партнер коллегии адвокатов "Барщевский и
партнеры" Владимир Букарев. У клиента
больше возможностей расторгнуть договор
или передать необходимые полномочия
другому агенту. Кроме того, контракт
заключается довольно длинный, на срок до
пяти лет. Несмотря на все преимущества
агентского договора, в любом случае до его
подписания инвестору необходимо
воспользоваться услугами юриста, чтобы
минимизировать риски.