Эксперты, предполагающие снижение стоимости квадратных метров на 15-20%, объясняют это тем, что рынок недвижимости "перегрет". По мнению сторонников этого сценария, имеющие долги девелоперы, потеряв возможность взять очередные кредиты, станут избавляться от своих объектов по бросовым ценам.
Предсказывается и массовый выброс на
рынок инвестиционных квартир: по мнению
руководителя аналитического центра "Инком"
Дмитрия Таганова, "спекулятивные
инвесторы выставят свои квартиры на
продажу до того момента, как рынок нащупает
дно".
Однако "в действительности все совсем
иначе, чем на самом деле", как говорил
Станислав Ежи Лец. Особенно в российской
действительности, где процессы
ценообразования зачастую вообще не
поддаются логическому обоснованию.
Достаточно задуматься над тем, много ли за
последние годы было случаев, когда цены
снижались?
По наблюдениям Наталии Долгих,
заместителя директора по маркетингу МИАН,
инвесторы сейчас как раз и не торопятся
реализовывать ликвидные объекты (зачем
менять железобетонные квадратные метры на
инфлирующую денежную массу?), а вот
количество желающих купить "хоть что-то
надежное" за последнее время увеличилось.
Наталия Долгих небезосновательно считает,
что многие (и потенциальные продавцы, и
покупатели) займут выжидательную позицию, а
значительное снижение цены квадратного
метра может произойти только в том случае,
если на рынке появится большое количество
предложений о продаже.
Вопрос только в том, откуда возьмется
это предложение?
На состоявшейся в Москве конференции,
посвященной инвестициям, генеральный
директор компании Scanrealty Алексей Иванов
отметил, что сейчас на рынке недвижимости
куда меньше предложений, чем в прошлые годы.
Значит, ждать существенного снижения цен на
квартиры не стоит. Эту тенденцию хорошо
иллюстрирует ситуация со вводом жилья в
Москве. С начала этого года в столице
введено около 2 миллионов м2 жилья (для
сравнения - за соответствующий период 2007
года было введено 3,6 миллиона "квадратов").
Очевидно, что по итогам года динамика по
вводу жилья будет отрицательной.
При этом больше половины из этих 2
миллионов уже закуплено для городских нужд
(под очередников, льготников и молодые
семьи). Итого: предложение сокращается на 50%,
причем в наиболее востребованном секторе
("однушек" и "двушек"). Если же
учесть, что "квадраты" в Москве и
Московской области покупает для себя не
только горбюджет, но и различные
министерства и ведомства (например,
Минобороны), то картина для рядового
покупателя становится совсем нерадужная.
Недавняя информация от Главы
департамента финансов Юрия Коростелева не
оставляет сомнений, что и в дальнейшем
аппетиты Москвы по отношению к строящимся
московским и подмосковным "квадратам"
будут только расти: по экспертным оценкам,
объем инвестиций города на покупку жилья
достигнет $4,8 млрд., из которых $2,3 млрд.
придется на 2009 год. То есть в 2009 году с рынка
на социальные нужды уйдет как минимум 1,5 млн.
м2, а в 2010 году - не менее 1,7 млн. м2. Если же при
этом хотя бы часть девелоперов "заморозит"
свои стройки, то баланс спроса и
предложения опять-таки сдвинется не в
сторону уменьшения цены.
В аналитическом обзоре РИА "Стройинформконсалтинг"
высказывается предположение, что текущий
кризис сократит не только количество
предлагаемого к продаже жилья, но и сузит
круг участников строительного рынка, и это
тоже неизбежно отразится на предложении.
Без потерь выйдут из кризиса те, кто имеет
не только достаточное количество денег, в
том числе и из бюджета (напомним, что по
социальным программам в Москве работают
такие застройщики массового жилья, как,
например, "СУ-155", ДСК-1, "Главстрой"
и др., в "портфелях" этих компаний
горзаказ может составлять до 70% бюджета), но
и собственную производственную базу и
диверсифицированную стратегию бизнеса.
Таких компаний на рынке немного. В качестве
примера "Стройинформконсалтинг"
приводит деятельность "СУ-155", которая,
несмотря на обсуждаемый финансовый кризис,
объявила о снижении кредитной ставки на
покупку жилья в регионах до 8,5% годовых в
рублях. А по данным, которые распространила
пресс-служба компании, объем строительства
"СУ-155" по состоянию на третий квартал
2008 г. вырос больше, чем на 20% по сравнению с
аналогичным периодом 2007 г.
Пока ведутся споры о том, подорожает жилье
или нет, стоимость квадратного метра на
рынке недвижимости остается стабильной, а
то и продолжает расти. Как будет
развиваться ситуация дальше, покажет время.