При этом все участники рынка понимают, что в ближайшее время в России исчезнут ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках. Это приведет к новому витку снижения спроса и темпов продаж. Крупные банки уже приостанавливают свои кредитные программы из-за недостатка денег у российских девелоперов. В частности, с 1 октября Райффайзенбанк закрыл программу кредитования покупки недвижимости на первичном рынке. Как объясняют в кредитном учреждении, ипотека новостроек фактически ничем не обеспечена, если возникнет риск того, что девелопер недостроит дом. Такое же решение принял "ВТБ 24", отказавшись от кредитования жилья в домах, готовых менее чем на 80%. Активный мониторинг заложенных на первичном рынке объектов проводят Абсолют Банк и Альфа-банк, а ТрансКредитБанк остановил все ипотечные программы, не связанные с РЖД. Как отмечает гендиректор УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко, отказ банков от кредитования покупок жилья на первичном рынке защитит их от нового витка кризиса. Рост ипотечных сделок может привести к множественным дефолтам населения, а следовательно, к повторению такого же кризиса, как в США. "Странно выглядит рынок недвижимости, на котором продолжает главенствовать ипотека. Несмотря на высокую вероятность повторения западной модели ипотечного кризиса, не прекращается активная пропаганда ипотеки как единственного способа приобретения жилья", - говорит эксперт.

Базаровы от недвижимости

Тем не менее в "МИЭЛЬ" уверены, что застройщики не станут реализовывать квартиры по заниженным ценам, но могут продавать или "замораживать" свои проекты, которые будут переходить от одной группы компаний к другой, обладающей финансовыми средствами. А новый застройщик станет вкладывать средства в этот объект, вести строительство и при продаже точно не будет устанавливать скидку. В компании уверены: если местный рынок не затоварен предложениями, то эти новые квартиры будут выставлять по тем же или чуть более высоким ценам. Причем "замораживание" или перепродажа строящихся объектов, наоборот, сокращают объем предложения на рынке. Таким образом, на российском рынке формируется отложенный спрос, что может увеличить потребность в квартирах и, соответственно, цены на них.

"Дело в том, что в 2006 году региональные рынки недвижимости показали стремительный рост - порядка 100%. 2007-й был годом относительного затишья, за год жилье в разных регионах выросло до 20%. Во время инвестиционного бума 2006 года застройщики скупали без разбора участки, строили некачественные проекты, - говорит Алексей Пашкевич. - В 2008 году они вышли с этими проектами на рынок. Сегодня люди не хотят приобретать некачественные объекты недвижимости, они выбирают жилье для проживания, а не с инвестиционными целями".

Сегодня предложение на рынке жилья нигде не превышает спроса. Москва, Питер, Самара, Омск и др. - в этих городах предложение недостаточное. Реализация программы по строительству в России 150 млн кв. м в год могла бы обеспечить 1 кв. м на человека в год. Сегодня же строится только 60, максимум 65 млн кв. м в год, что составляет 0,4 кв. м на человека в год. "Этого катастрофически мало, - рассуждает эксперт. - Другое дело, что есть регионы, где отмечается затоваривание рынка некачественным жильем. В каждом городе, если не брать Москву, Санкт-Петербург, - Омске, Екатеринбурге, Самаре, Саратове - есть некачественное предложение". Но что назвать некачественным жильем? Невостребованное неплатежеспособными покупателями?

Где постелить соломку?

Тем не менее опрошенные "Профилем" эксперты по-прежнему советуют рассматривать жилье в регионах как объект инвестиций. В "Конти" перспективными городами называют Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань и Уфу. "К примеру, в конце прошлого года мы заключили соглашение с администрацией Краснодара на реализацию ряда проектов с общим объемом инвестиций более 100 млрд рублей, - говорит Юрий Синяев. - Кроме того, приобретать недвижимость с целью инвестирования стоит в тех регионах, где средняя стоимость квадратного метра составляет немногим менее $1 тыс. и где вместе с тем есть потенциал для перспективного развития рынка недвижимости, например в таких небольших городах, как Таганрог, Анапа и др".

"Компания "Интеко" планирует увеличить объем строительства в регионах России более чем в 3 раза, - заявила глава компании Елена Батурина. - Причем основной упор будет делаться на строительство жилья, которого в регионах не хватает". По словам Батуриной, "компания уже определила перспективные для реализации проектов регионы - Санкт-Петербург, Краснодар, Самару". При этом компания при выходе в регионы предпочитает иметь там собственное производство, как в случае с Ростовом-на-Дону. Реализуя комплексный подход к освоению территорий, "Интеко" реконструирует ростовский Комбинат крупнопанельного домостроения. В настоящее время закончен 1-ый этап реконструкции комбината. Уже в текущем году дома новой серии "Р-н-Д", выпускаемые ККПД, будут использоваться при застройке жилого района "Западные ворота", возводимого "Интеко" в Левенцовском районе города. "Ростовский ККПД будет обеспечивать потребности "Интеко" в этом регионе. Такая концепция с развитием производства себя оправдала, в других регионах планируется идти по такому же пути", - отметила Елена Батурина.

Стоимость нового жилья на рынке того или иного города - один из ключевых параметров, характеризующих его инвестиционную привлекательность. Также немаловажным фактором является объем строительства: если предложение в городе ограниченно, то и спрос на новостройки, соответственно, выше. Среди подобных городов Виктор Преснов выделяет Волгоград, где объем строительства очень низкий, а официальная средняя заработная плата вполне на среднем региональном уровне, и Нижний Новгород, где также низкий объем предложения, но город очень перспективный и расположен недалеко от столицы.

В Vesco Consulting отмечают регионы, в которых расположены города, где численность населения превышает 1 млн человек или близка к этой цифре. "Перспективными являются и регионы, граничащие с Московской областью, например Калужская, Ярославская, Рязанская области. Близость к столице положительно сказывается на этих субъектах. Развитая инфраструктура, достаточно хорошее состояние дорог, невысокая стоимость земли по сравнению с Московской областью - все это создает благоприятные условия", - говорит Татьяна Алексеева.

Кайдо Каарма советует покупать жилье в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Нижегородской областях в том числе по причине эффективной политики властей и высокой деловой культуры бизнес-сообщества.