Деньги банкам нужны всегда, но сейчас, в период кризиса, в особенности. Чтобы получить наличность, некоторые кредитные учреждения готовы на многое. РосЕвроБанк разослал письмо своим ипотечным заемщикам, призывая их до 15 ноября 2008 года досрочно погасить 30 процентов задолженности.

Причем подобные действия оправдываются заботой о клиенте. "Не хотелось бы применять более жесткие меры, когда стоимость квартиры, остающейся в залоге у банка, упадет", - поясняет действия РосЕвроБанка его первый зампред Дмитрий Суздальцев. Большинство экспертов считают, что банк "слегка погорячился". Однако ни финансисты, ни риелторы не отрицают, что в случае дальнейшего падения рынка ипотечным заемщикам придется все чаще слышать требования о досрочном погашении кредитов, а то и столкнуться с перспективой вынужденной продажи заложенной недвижимости. Учитывая, что на 1 июля этого года суммарная задолженность по ипотеке составила более 825 миллиардов рублей, масштаб проблемы впечатляет. Что делать, если банк требует немедленно вернуть деньги, взятые в долг на четверть века, и как выгоднее реализовать залог, если платить по долгам вы не в состоянии? За ответом на эти вопросы "Итоги" обратились к юристам, финансистам и экспертам в сфере недвижимости.

Налетай, подешевело

Главное для кредитных организаций сегодня выжить самим, по возможности сохранив репутацию. Применительно к ипотеке это означает, что, во-первых, банки резко сокращают или полностью замораживают выдачу кредитов на покупку жилья на первичном рынке, поскольку в случае неплатежеспособности заемщика реализовать заложенную квартиру, находящуюся в недостроенном доме или просто не оформленную в собственность, невозможно. Во-вторых, ужесточаются условия кредитования под вторичное жилье. Например, минимальный первоначальный взнос за квартиру теперь составляет 20-25 процентов вместо прежних 10-15. Естественно, растут и ставки по кредитам. Средневзвешенная - около 15 процентов годовых в рублях, хотя еще два месяца назад она колебалась в районе 13 процентов. Впрочем, все это касается будущих покупателей жилья, намеренных привлечь ипотечный кредит. Они, в конце концов, могут пересидеть трудные времена в наличных, повременив с приобретением недвижимости. Вопрос в том, что делать тем, кто уже взял жилищную ссуду и может столкнуться с явлением, именуемым в кредитных договорах "фактом неисполнения" или форс-мажором.

Главная опасность для них - резкое снижение стоимости залога, то есть приобретенной в кредит квартиры или дома. Жилая недвижимость уже начала дешеветь. Пока не сильно, на 0,5-3 процента, и касается это в первую очередь бизнес-сегмента. Но учитывая, что спрос за последнее время сократился, по разным оценкам, на 10-30 процентов, дальнейшее снижение цен за квадратный метр - вопрос времени. РосЕвроБанк в своем письме пугает как раз тем, что "при дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение обязательств по кредитному договору". Опасения эти отчасти не лишены оснований. Так, по мнению главного экономиста УК "Финам Менеджмент" Александра Осина, высока вероятность того, что цены на жилье снизятся в недалеком будущем на 25-30 процентов. Согласен с ним и аналитик Тимур Пестов из УК "АГ Капитал": он предсказывает падение на треть в ближайшие шесть месяцев. Логика проста, как в сказке про репку: снижение спроса потянет вниз цены. Спрос же, в свою очередь, зависит от реальной заработной платы, а она - от экономического роста, который из-за кризиса ждет замедление.

Впрочем, не все видят ситуацию в столь мрачных тонах. "Ситуация на отечественном рынке ипотеки кардинально отличается от той, что сложилась в Америке, - полагает начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри. - Кризис в США возник вследствие большого числа дефолтов по subprime кредитам. У нас большинство банков такие кредиты не предоставляют, соответственно, количество просрочек и невозвратов у них минимально. Кроме того, рынок недвижимости в нашей стране очень дефицитный. Поэтому кризиса, подобного американскому, в российской ипотеке не ожидается, так как одновременное совпадение двух факторов - массовые невозвраты кредитов и резкое падение цен на жилье - представляется маловероятным".

Но вряд ли в случае обострения финансовых проблем российские банки не постараются решить их в том числе за счет ипотечных заемщиков. Им нужны деньги, и чем скорее, тем лучше. Кредитные же договоры, которые мало кто из клиентов внимательно читает до конца, составлены так, что в случае форс-мажора все риски несет должник.

Форс-мажор

Кстати, государство активно готовится к личным банкротствам владельцев недвижимости. Недавно Фонд имущества Санкт-Петербурга заключил договор с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и рядом банков о продаже дефолтных квартир по всей России. До середины 2009 года планируется реализовать 50 лотов. "Такая возможность прописана еще в законе об ипотеке от 1998 года, просто банкам раньше было невыгодно выставлять залоговые квартиры на рынок, так как через суд можно было получить с заемщика всю просроченную задолженность плюс еще 30-35 процентов сверху за судебные издержки, - объясняет замргендиректора по развитию питерского Фонда имущества Константин Раев. - Но сейчас деньги банкам нужны срочно, поэтому они согласны выставлять квартиры на аукцион". Конечно, план в пятьдесят дефолтных квартир по всей России - это капля в море. Но сколько их еще появится на рынке?

Массовые требования кредиторов досрочно погасить часть или всю ипотечную ссуду способны быстро насытить рынок соответствующим предложением. Понятно, что ипотека берется на многие годы и заемщик рассчитывает выплачивать долг равными долями в течение всего этого периода. Денег на досрочное погашение у большинства просто не найдется. Потому первый совет юристов: внимательно читайте кредитный договор. Часто банк действительно имеет право потребовать досрочной выплаты согласно подписанному клиентом документу. "В кредитных договорах практически всех банков существует пункт о том, что кредитор может при определенных обстоятельствах в одностороннем порядке потребовать досрочного погашения всего кредита или его части, - говорит исполнительный директор девелоперской компании Blackwood Мария Литинецкая. - При подписании такого документа заемщики чаще всего не обращают внимания на этот пункт. Впрочем, даже если заемщик захочет его из договора убрать, то банк просто не даст ему денег". В отличие от широких масс банкиры свято верят в то, что форс-мажор рано или поздно наступит.

Одним из двух главных обстоятельств такого рода является снижение стоимости залога. В договорах обычно прописано условие, что в этом случае заемщик обязан восполнить залоговую стоимость, дополнительно заложив другое имущество - например, дачный участок. Если этот пункт не выполняется, банк вправе увеличить сумму невыплаченной задолженности в среднем на 20 процентов.

Вторым существенным обстоятельством, рассматриваемым как неисполнение заемщиком обязательств, является просрочка ежемесячных платежей по погашению кредита и процентов. В этом случае банк потребует досрочной выплаты суммы долга, а также пеней, обычно в размере 0,1 процента ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

В условиях кризиса вероятность обоих форс-мажорных обстоятельств существенно возрастает. Недвижимость может резко подешеветь, а заемщик - потерять источник дохода. Впрочем, есть варианты выхода из этой непростой ситуации. Требование банка предоставить дополнительный залог или досрочно погасить часть долга необходимо обосновать. Это значит, что цена недвижимости как минимум должна стать ниже той, за которую она приобреталась (соответствующая сумма указана в кредитном договоре). Большинство же юристов полагают, что банк не вправе требовать увеличить залог, пока его стоимость превосходит сумму кредита. Кстати, ипотечный кризис в США на практике выражается в том, что миллионы квартир и домов, купленных в кредит, оцениваются сегодня меньше суммы задолженности. Именно при этом условии и происходит массовая распродажа дефолтной недвижимости. При этом надо помнить, что стоимость залога определяется не банком, а независимым оценщиком. Потому на требования погасить часть или весь долг, не подкрепленные такой оценкой недвижимости, можно не обращать внимания.

Другое дело - неплатежеспособность заемщика. Впрочем, и здесь есть вероятность, что банк пойдет навстречу, не доводя дело до суда, поскольку результат в этом случае непредсказуем. Скажем, когда заемщику грозят по договору большие штрафы, суд может существенно уменьшить сумму неустоек, ссылаясь на Гражданский кодекс, ограничивающий размеры взысканий.