В любом случае при наступлении личного дефолта сторонам выгоднее договориться о добровольной продаже заложенной квартиры. При этом заемщик должен возместить банку и остаток долга, и проценты за реальный срок пользования кредитом, объясняет замначальника отдела юридической компании "Частное право" Сергей Королев. Вариант, конечно, так себе, но все же лучше, чем суд. Во-первых, неплатежеспособный заемщик сам может выбрать, как ему продавать жилье: самому, через риелторов или фонд имущества. Правда, к самостоятельной продаже банки относятся с подозрением - нет гарантии, что заемщик, продав квартиру, вернет банку деньги.

Во-вторых, можно попытаться договориться о начальной цене, за которую квартиру выставят на аукцион. В случае, если это фонд имущества, стартовая аукционная цена будет минимум на 10 процентов ниже рыночной стоимости жилья.

Существует также возможность, что банк, устав требовать от заемщика выплат по кредиту, передаст "досье" профессиональным сборщикам долгов - коллекторам. "Сначала с долгами, как правило, работает банковская служба взыскания. Но так как для банка взыскание просрочки - не основной вид деятельности, очень быстро наступает момент, когда становится выгоднее передать проблемные долги на аутсорсинг в коллекторское агентство", - рассказывает замгендиректора коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн" Ирина Поддубная. Агентство, в свою очередь, выбирает "оптимальную стратегию для каждого конкретного случая". Как правило, оно проводит переговоры, выясняет причину неплатежей и помогает найти выход из ситуации. Если должник не может дальше выплачивать кредит, коллектор по согласованию с банком-кредитором может предложить реализовать квартиру для погашения долга.

Подушка безопасности

Разумеется, лучше всего не доводить дело до крайностей. Все варианты личного дефолта по ипотеке ведут к финансовым потерям. Однако, по мнению специалистов, их вполне можно минимизировать. И при определенных обстоятельствах даже заработать на кризисе.

Лучше озаботиться судьбой заложенной недвижимости до существенного падения цен или потери источника стабильного заработка. Следует, например, заняться созданием собственного "стабфонда". "Если человек стал заемщиком, он должен понимать, что у него есть определенные обязательства перед банком, поэтому мой совет - всегда иметь в запасе денежную сумму в размере 3-4 ежемесячных выплат на всякий случай", - говорит Мария Литинецкая. Предосторожность не лишняя, но если банк выставит требование досрочно погасить, скажем, половину долга, то заначка не спасет.

Еще один вариант - продать квартиру заранее, не дожидаясь, пока это потребуют сделать банк или коллекторы. Реализовывать заложенную недвижимость по инициативе собственника российское законодательство позволяет, но в этом случае следует получить согласие банка. Плюс в том, что при таком варианте никаких дисконтов до наступления факта неисполнения кредитного договора быть не может. Квартира продается по рыночной цене. Но надо учитывать и возможные издержки. Скажем, переоформление права собственности на заложенную недвижимость потребует дополнительных расходов. Например, придется предоставить скидку покупателю за то, что он внесет предоплату, позволяющую погасить ипотечный кредит до завершения сделки.

Надо также четко понимать, что в итоге останется у заемщика. Если сумма кредита немногим меньше цены всего объекта недвижимости, то купить другую квартиру вряд ли удастся. В противном случае можно приобрести объект меньшей площади в более дешевом районе или другом регионе. Если же объект продан на пике цен, можно и заработать, подождав существенного падения цен на недвижимость.

Наконец, потенциальные ипотечные банкроты могут апеллировать к властям, добиваясь реструктуризации долгов. А что? Чем граждане хуже корпоративных заемщиков, уповающих в условиях кризиса на помощь государства?

Для поиска статьи используйте слова: покупка жилья на первичном рынке, рост безответственности среди банкиров, ответственность за погашение кредита, реализация заложенной недвижимости, досрочное погашение части долга, факт неисполнения кредитного договора, погашение ипотечного кредита, банковская служба взыскания, передача долгов в коллекторское агентство, неплатежеспособный заемщик, контроль за банковской деятельностью, предоставление дополнительного залога, снижение стоимости залога, минимальный первоначальный взнос, вынужденная продажа заложенной недвижимости.