Однако, не смотря на то, что наблюдается практически повсеместное падение цен на объекты недвижимости, в это тяжелое время обвала на финансовых рынках недвижимость по-прежнему остается инструментом наиболее надежного размещения средств.

Хроники падения

Наиболее резко снизились цены в Прибалтике, США, Великобритании и Ирландии. Латвия, ранее возглавлявшая списки жилищного бума, пострадала особенно жестоко: жилье в Риге подешевело с начала года на 33%.

Положительная тенденция наблюдается в Китае, где цены на недвижимость в Шанхае выросли на 28% с учетом инфляции, а также в Словакии, Гонконге, на Кипре и в Израиле. Но даже в тех немногих странах, где продолжается рост цен по сравнению с прошлым годом, резко упали объемы сделок. Видимо, инвесторы утратили уверенность в доходности данного бизнеса.

"Несмотря на то что некоторые региональные рынки недвижимости на Среднем Востоке сохраняют видимость продолжающегося бума, это не подтверждено никакими официальными данными. Ни одно государство этого региона, за исключением Израиля, не публикует надежных данных центральных банков или регистрационных учреждений о рынке недвижимости", - отмечено в отчете GPG. Исключением из общей тенденции остается Словакия. Цены здесь выросли на 25,57% с учетом инфляции, причем темпы роста увеличились по сравнению с прошлым годом. Ссылаясь на неподтвержденные официально данные о росте цен на недвижимость в Монако, Черногории и Албании, аналитики GPG полагают, что это общая тенденция для стран Восточной Европы.

Проверка реакции

Продолжится ли эйфория российских покупателей по поводу покупки недвижимости за рубежом на фоне мирового кризиса, если учесть, что внутренний рынок недвижимости сегодня переживает не лучшие времена? "Российский рынок уже более года находится в стагнации. Будет он и дальше оставаться в состоянии "штиля" или, как сулят эксперты, цены поползут вниз, покажет только время. Но очевидно, что для роста цен нет никаких поводов. Поэтому люди, предпочитающие инвестировать средства в недвижимость, стали смотреть "за бугор" в поисках более интересных предложений", - считает директор представительства компании Runiga в Новосибирске Роман Трофимов.

Директор компании "Дом у моря" Иван Птушкин считает, что рост спроса на зарубежную недвижимость пока можно только прогнозировать, так как еще не все успели сориентироваться и извлечь средства из инструментов фондового рынка. Некоторые покупатели уже оценили возможность покупки лакомой курортной недвижимости по низким ценам. По сведениям Романа Трофимова, в последнее время участились просьбы найти объект по цене ниже рыночной. Например, квартира в Испании, которую банк выставил на продажу со скидкой 30% от оценочной стоимости, была куплена в течение двух часов.

Российская недвижимость - диагноз спорный

"Пока российские банки будут пользоваться западными кредитными ресурсами (а на сегодняшний день их доля более 90%), условия по ипотечным кредитам на местном рынке не станут лучше, чем в Европе. Правила "игры в ипотеку" диктует Запад. Российский рынок недвижимости, подогретый ипотекой, не сможет показать положительную динамику до тех пор, пока не стабилизируется ситуация с кредитами", - полагает Роман Трофимов. Оценивая ближайшие перспективы, Иван Птушкин отмечает: "В сегменте новостроек кризис уже наступил: большинство застройщиков завершает почти готовые объекты, приостанавливает работы, завуалированно снижает цены за счет скидок. Эта ситуация будет усугубляться, так как инвесторы уходят с рынка, а ипотека стала дороже, и получить ее труднее. На вторичном рынке есть определенный интерес. Если кризис будет урегулирован, то через пару лет на фоне приостановки строительства могут возникнуть неудовлетворенный спрос и рост цен. Сегодня мы вступили на путь коррекции".

Справедливо считая, что прогнозы - дело неблагодарное, генеральный директор ООО "Кредитмарт" Николай Корчагин предполагает, что "в среднесрочной перспективе рост цен неизбежен из-за того, что спрос во много раз превышает предложение, а также по причине быстрого морального и физического устаревания жилого фонда. Не смотря ни на что рынок ипотечного кредитования будет расти в разы, хотя не стоит ожидать этого роста в течение ближайшего года. Сейчас его объем не превышает 3% от ВВП по сравнению с 68%, например, в США". Еще более оптимистично оценивает перспективы российской недвижимости управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков: "Нижняя точка пройдена, картина начинает улучшаться, хотя и очень медленно. Успех ожидает компании, которые грамотно управляют себестоимостью и маркетингом".

Средняя температура по больнице

"Стоимость недвижимости снижается в большинстве западных стран: в США с I квартала 2006 года, в Великобритании с I квартала 2008-го. Параллельно растет стоимость ипотечного финансирования и снижаются темпы экономического роста. Рынки недвижимости повсеместно ждет коррекция, глубина которой будет зависеть от того, насколько быстро экономика конкретной страны преодолеет рецессию", - считает Николай Корчагин. Оценивая актуальную ситуацию, участники рынка зарубежной недвижимости апеллируют в первую очередь к неоднородности ситуации в разных районах каждой страны. "По данным GPG, рост цен на недвижимость в Испании за семь месяцев 2008 года составил 3,8%. Хочу отметить особо, что эта цифра является среднеарифметической. Цены на малопопулярном побережье Атлантики и в центральной части страны остановились и даже снизились, а рынок Средиземноморского побережья в силу своей ликвидности демонстрирует устойчивый рост. В целом по Испании сделок купли-продажи в этом году будет на 15-25% меньше, чем в прошлом", - рассказал Роман Трофимов.

С этой точкой зрения в целом согласен Иван Птушкин: "СМИ рисуют не совсем объективную картину кризиса, так как ситуации в конкретных секторах недвижимости значительно отличаются друг от друга. Например, наши партнеры в Болгарии не испытывают никаких проблем с финансированием или продолжением строительства, спрос на качественные объекты у моря по-прежнему высок. Некоторые регионы, перенасыщенные застройкой неоднородного качества, сегодня неконкурентоспособны. Именно они формируют негативную статистику. Курортная недвижимость - это оплот надежности во все времена, самая ликвидная недвижимость в мире, которую покупает самая обеспеченная часть населения планеты".

Особенности интернациональной ипотеки

Европейская ипотека тоже стала дороже, но она по-прежнему несравнима с российской. "Ставка рефинансирования Европейского банка составляет 4%, а ставки по банковским ипотечным кредитам подросли на 0,25-0,5%. Многое зависит и от монетарной политики государства. На Кипре даже сегодня можно брать кредиты в японских иенах по ставке 1,5-2% годовых", - пояснил Иван Птушкин.

"Индекс EURIBOR, используемый для расчета частных ипотечных кредитов в Европе, за два года вырос практически в два раза, что привело к увеличению затрат на оплату кредитов. Покупатели, имеющие один или несколько кредитов, оказались в затруднительной ситуации и пытаются избавиться от своей, зачастую спекулятивной, недвижимости. Такая же ситуация на внутреннем рынке: раньше испанцы могли себе позволить покупку жилья благодаря низким процентным ставкам, теперь многим пришлось отложить ее до лучших времен", - рассказал Роман Трофимов. По его сведениям, сейчас можно рассчитывать на получение кредита в Испании под 5,7-6% годовых в размере 50-70% от стоимости объекта.

Что касается условий получения кредита, то здесь принципиальных изменений не произошло. "Наши клиенты по-прежнему оформляют кредиты в Испании, Чехии, на Кипре. Испания всегда была более скрупулезна в плане документации. Мы видим, что ничего принципиально не изменилось", - сообщил Иван Птушкин.