Капитализация крупнейших девелоперских компаний упала в десятки раз, а цены на столичные квартиры впервые за долгие годы ощутимо пошли вниз. На этом фоне чиновники продемонстрировали застройщикам, какие рыночные механизмы будут работать в ближайшее время.

Никто не думал, что влияние мирового финансового кризиса на российскую недвижимость окажется таким губительным. Ипотека занимала не более 20% нашего рынка, а застройщики, успешно разместившиеся на Лондонской бирже (LSE), казалось, надежно защищены долгосрочными кредитами. Однако очень быстро выяснилось, что вся устойчивость российского рынка не более чем миф. "2008 год оказался, по сути, уникальным: мы смогли наблюдать все тенденции, не характерные для консервативного рынка недвижимости. Мало кто ожидал, что кризис будет такой силы и такой продолжительности. Девелоперы, риэлторы, консультанты оказались не готовы прежде всего к резкому снижению покупательской активности: в один момент спрос замер, что связано, в том числе, и с резким падением ликвидности на рынке", - говорит директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев.

Крупные неудачи

Все началось с того, что банки практически перестали выдавать строителям кредиты. Если раньше девелоперские компании во многом существовали за счет рефинансирования своих обязательств, то в условиях кризиса ликвидности они оказались перед необходимостью гасить гигантскую задолженность. В начале ноября выяснилось, что "Главмосстрой" Олега Дерипаски за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% - с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб., а корпорация Mirax Group должна банковской системе около $800 млн. В свою очередь пресс-служба ГК "ПИК" сообщила, что за первое полугодие 2008 года чистый долг компании вырос на $603 млн и составил $1,32 млрд. Более того, стало известно, что многие крупные девелоперы заложили свои акции в банках. Например, владелец AFI Development, миллиардер Лев Леваев, заложил все свои 74,83% акций AFI в израильских банках Hapoalim и Leumi. При этом чистый финансовый долг AFI, согласно ее последнему финансовому отчету, составляет $331,5 млн, из которых $132,6 млн приходится на краткосрочную задолженность. В свою очередь глава Russian Land Шалва Чигиринский заложил свою долю в нефтяной компании Sibir Energy, чтобы реализовать девелоперские проекты.

Общее падение рынка недвижимости и сложности с финансированием привели к обрушению котировок акций российских девелоперов, всего год назад триумфально разместившихся на LSE. Например, если капитализация ГК "ПИК" еще весной 2008 г. превышала стоимость немецкой Hochtief и составляла около $13,5 млрд, то к концу ноября она упала до $2,56 млрд. В свою очередь с начала года капитализация AFI Development снизилась с $4,07 млрд до $409 млн в середине ноября. Сильнее всего обрушилась капитализация "Системы-Галс": еще 1 июля 2008 г. она составляла $1,576 млрд, а 1 декабря равнялась $21,7 млн. В результате владельцы компании не смогли избежать margin-call от ВТБ по кредитам на $700 млн. В качестве дополнительного обеспечения был предоставлен пакет акций опорного банка корпорации, Московского банка реконструкции и развития (МБРР). Кроме того, из-за margin-call миноритарной доли в Hochtief лишился глава "Базэла" Олег Дерипаска, а чтобы сохранить пакет в австрийском холдинге Strabag, ему также пришлось увеличить обеспечение по кредиту. "Сейчас нет компании, которая бы в той или иной степени не пострадала от создавшейся ситуации. Сложности в банковской сфере эффектом домино затронули и крупных, и мелких игроков: девелоперские проекты испытывают проблемы с финансированием, консультанты - нехватку новых проектов, риэлторы ощущают снижение объемов спроса", - говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости Welhome Анастасия Могилатова.

Тотальная заморозка

Некоторые эксперты дают более осторожные оценки, отмечая при этом негативный тренд. "Корректнее говорить не об удешевлении отдельных сегментов, а том, что рынок в целом почувствовал снижение платежеспособного спроса. Спрос снизился по всем сегментам", - отмечают представители "Интеко". Как говорят в пресс-службе, компания окончила строительство многофункционального комплекса "Фьюжн_Парк" на Малой Трубецкой улице в Москве. "Это первый в нашем портфеле завершенный объект коммерческой недвижимости, созданный в рамках концепции "Интеко_Парков". Мы не только объявили о масштабных планах освоения рынка коммерческой недвижимости, но и представили готовый продукт", - говорят в компании. Большинство участников рынка действительно заявили о своем желании реализовать уже запущенные проекты, однако еще не начатые программы оказались в состоянии заморозки.

Самые амбициозные планы рискуют так и остаться нереализованными. В частности, под угрозой оказалось строительство офисной башни "Газпрома" в центре Санкт-Петербурга. Фактически городские власти отказались финансировать работы и предложили "Газпрому" самостоятельно реализовать задуманное, что в свою очередь не устраивает газового монополиста. В Северной столице ГК "ЛСР" решила заморозить проекты на начальном этапе строительства в сегменте офисной недвижимости, например, деловой квартал Electric City площадью 340 000 кв. м и общим объемом инвестиций $1 млрд. Угроза нависла и над знаковыми для московского рынка проектами. В частности, Mirax Group затормозила комплексную застройку территорий под ЛЭП в Бибирево - Бескудниково на $6 млрд и возведение многофункционального комплекса над железнодорожным полотном Киевского направления в Москве (инвестиции в $4,2 млрд). Еще более эфемерными стали планы по застройке "Золотого острова" напротив Кремля. Если в условиях подъема рынка участники программы так и не смогли найти средства для решения инфраструктурных проблем, то в теперешние нелегкие времена реализовать задуманное будет еще сложнее. Также оказались сорванными программы по расширению сферы деятельности многих застройщиков. В частности, главе девелоперской компании RGI International Борису Кузинцу так и не удалось перейти от строительства элитных домов на Остоженке к девелопменту массового жилья и крупных объектов коммерческой недвижимости. Под заморозку попало 9 его проектов, в том числе жилой район площадью

1,6 млн кв. м в Митино, офисный комплекс Media City (86 400 кв. м) в районе ВДНХ и многофункциональный комплекс Chelsea (263 000 кв. м) на Цветном бульваре.

Более того, оказалось под угрозой окончание строительства главного проекта столичных властей - "Москва-Сити". В частности, компания Russian Land Шалвы Чигиринского заморозила возведение самого высокого небоскреба в Европе - 600-метровой башни "Россия". Кроме того, на неопределенное время перенесены сроки строительства комплекса зданий для правительства Москвы и столичной Думы. В свою очередь Mirax Group официально заявила о том, что не собирается останавливать строительство комплекса "Федерация", однако член правления Mirax Group Ара Арамян сообщил информагентствам, что у девелопера не хватает денег на то, чтобы достроить башню "Восток". По данным источников "Ко", с финансовыми трудностями может столкнуться и глава MosCityGroup Павел Фукс, реализующий в районе "Москва-Сити" целых три проекта.

Цены катятся вниз

Потенциальные покупатели, впечатленные несчастьями участников рынка недвижимости, естественно, решили не спешить с приобретением жилья. Тем более что из-за экономического кризиса они сами оказались далеко не в лучшей ситуации. В итоге произошло резкое снижение спроса, приведшее к падению цен на московское жилье. "Большинство экспертов, в том числе и мы, прогнозировали в конце прошлого года рост стоимости недвижимости, по итогам 2008 года, на уровне инфляции. Но мы ошиблись, причем дважды. В первой половине года рынок характеризовался скачкообразным ростом, связанным с падением рынка в США, с тревогой инвесторов по поводу нестабильности и рисков фондового рынка в России, в результате чего значительная часть денежных средств была переведена на рынок российской недвижимости. Вторая половина года оказалась полной противоположностью первой", - говорит Юрий Синяев. В частности, только за первую неделю декабря индекс стоимости жилья в Москве упал на 2%, до $5654 за кв. м, хотя еще в августе он составлял более $6100 за кв. м.