Кризис, как война, все спишет. В ближайшее время на мировой кризис можно будет свалить все неудачи в отечественной жилищной политике: и малые объемы строительства, и рост цен, сделавший жилье недоступным, и массовые невозвраты ипотечных кредитов, и допотопные технологии.

Между тем проблемы в этой сфере начались до обвала на мировых финансовых рынках. В кризис же стало очевидным, что существующая модель строительного рынка практически исчерпала возможности развития.

В нынешних условиях придется параллельно решать две задачи -- выживания (не допустить схлопывания отрасли) и формирования новой жилищной сферы. Необходимо наконец-то заняться разработкой и реализацией такой жилищной политики, которая будет осуществляться в интересах всего общества.

Революционная ситуация

Годы "дикого девелопмента" привели к столь значимым противоречиям, что ситуацию на рынке жилья можно считать революционной. Вот несколько абсурдных парадоксов, сложившихся на наших глазах.

Первый: в стране с самыми большими земельными ресурсами негде строить. Девелоперы и чиновники постоянно говорят о дефиците строительных площадок. Это немудрено -- при нынешней системе земля стала объектом бесконтрольных спекуляций. Цены на участки в Подмосковье, к примеру, настолько высоки, что строятся либо индивидуальные дома за миллионы долларов, либо 17-этажки. Все остальное строить невыгодно. Лендлорды, владеющие тысячами гектаров, не скрывают, что выводят свою землю на рынок мелкими порциями, чтобы держать ситуацию дефицита: "Сначала мы насытим премиальный сегмент, потом просто элитный, потом начнем строить бизнес-класс". До коттеджей экономкласса в таком варианте очередь дойдет лет через 20-30.

Парадокс второй: при огромных земельных ресурсах и сравнительно небольшом убывающем населении львиная доля застройки -- это многоэтажные дома. Мы могли бы пойти по пути Европы (компактные мало- и среднеэтажные поселения) или США (коттеджи, одноэтажная Америка). Но вместо этого -- сверхплотная многоэтажная застройка, как в городах Юго-Восточной Азии и Китая. Где как раз принципиально другая ситуация: очень большое население и недостаток земли. Про качество нашего нового жилья и жилой среды вообще лучше не вспоминать.

Парадокс третий: несмотря на нацпроект по доступному жилью, эта самая доступность (соотношение доходов населения к ценам на квартиры) последние годы неизменно падала. Перед кризисом человек с доходом 3-5 тыс. долларов в месяц уже не был бойцом на фронте московского рынка недвижимости. Цены совершенно оторвались от реальных доходов населения, и с каждым годом все большее число людей отсекалось от рынка.

Парадокс четвертый: доступное жилье, о котором так много говорилось, при нынешней модели практически невозможно построить. Посмотрим на ситуацию с точки зрения рентабельности участников. Лендлорды накручивают сотни процентов при продаже земли, производители цемента в лучшие времена имели рентабельность до 100% годовых. Девелопер меньше чем за 30-50% работать не станет, банковские проценты -- двузначные цифры. Добавим сюда огромные коррупционные расходы, непомерные аппетиты монополистов (газ, электричество, вода), и становится понятным, что доступным новое жилье не может быть в принципе.

Как следствие -- очень низкие объемы строительства при низкой же обеспеченности населения квадратными метрами и огромным аварийным фондом в стране. Система, когда в условиях огромного дефицита жилья и растущего платежеспособного спроса предложение растет очень медленно, -- очень плохая система. Очевидно, что такая ситуация не соответствует интересам большинства населения страны. Не соответствует она и интересам государства, если оно хочет видеть себя сильным и процветающим.

Не отвечаем на вызовы

Нынешняя модель жилищного рынка оказалась не способна противостоять основным вызовам. Вызов первый -- массовое строительство жилья. Даже смешно, но в перенаселенном Китае на душу населения строят в два-три раза больше, чем в России. Строительного бума, несмотря на крайне благоприятные условия, не случилось. В частности, потому, что при существующей системе нашим застройщикам выгоднее работать на большой марже, чем на обороте. На одной из конференций представитель средней китайской строительной компании заметил, что его фирма строит несколько миллионов квадратных метров в год. На что Сергей Полонский из Mirax Group отреагировал с присущей ему прямотой: "А нам и не надо строить так много". Выгоднее строить поменьше, поддерживая дефицит, но дороже продавать.

Вызов второй -- создание полноценной среды жизни. Даже построенные в Подмосковье элитные коттеджные поселки представляют собой весьма бедную жилую среду -- набор домов за высоким забором. В резервациях для богатых нет ни школ, ни детских садов, ни спортивных центров, ни зон отдыха, ни многого другого.

Точечная застройка последних лет планомерно убивает существующие крупные города. Среда ухудшается: общественные зоны исчезают, города задыхаются в пробках. В погоне за прибылью перекрываются дальнейшие возможности развития. Так, в Москве и Сочи были застроены резервные территории, оставляемые в советские времена под будущие дороги. Новые дома вырастают не в интересах города, а ради прибыли частных застройщиков.

Вызов третий, объединяющий экологию, экономику и энергетику. Российская стройка антиэкологична. Подавляющее большинство зданий из железобетона, практически исключен такой замечательный и возобновляемый материал, как дерево. О чрезвычайно модном в мире тренде "зеленое строительство" у нас не слышали даже девелоперы.

Обычная российская стройка -- это очень долго, дорого и затратно по материалам и человеческим ресурсам. Виной тому нежелание (или неспособность) перейти на новые технологии, низкая квалификация всех участников процесса от строителей до архитекторов и девелоперов. Совершенно не учитывается и неизбежный резкий рост стоимости энергоносителей, который предстоит пережить нашей стране. Такая стройка и такое жилье страну просто разорят.

План "Выживание"

Даже в "тучные" времена система работала неудовлетворительно, а тут грянул кризис, и ее сразу понесло вразнос. Антикризисные планы девелоперских компаний предельно просты: заморозить новые проекты и постараться завершить уже начатые стройки. Понятно, что уже в 2009-2010 годах это выразится в резком сокращении объемов строительства. Соответственно, задача государства в ближайшее время -- максимально смягчить возможный обвал строительства.

Не допустить обвала нужно не только потому, что он ударит по девелоперам, архитекторам и строителям. Он отразится на всей цепочке -- производителях металла, цемента, отделочных материалов, транспортниках, участниках других отраслей экономики. В этом смысле поддержка жилищного строительства как отрасли, ориентированной на конечного потребителя, крайне важна и может быть одной из ниточек, способных вытащить экономику в целом. Тем более что дефицит жилья в стране очевиден.

Поддержка стройки в условиях кризиса выглядит архисложной задачей. Достаточно сказать, что этого не получалось и в "мирное время", когда денег было много. Одна из необходимых краткосрочных мер -- поддержка спроса. Увеличение суммы налогового вычета до 2 млн рублей при покупке жилья скорее всего можно рассматривать как первый шаг в этом направлении. Очевидно, будет закачка денег в ипотеку через АИЖК, будут и другие меры по поддержанию спроса. Как при этом заставить банки восстановить кредитование девелоперов, пока непонятно.

Кардинально спрос можно поддержать государственными вливаниями. Здесь важна эффективность: выглядит разумным выкуп государством части квартир в новостройках, что насытит эту сферу ликвидностью. Условия выкупа должны быть достаточно жесткими: высокая степень готовности объекта (к примеру, не менее 50-70%) и низкая цена, которая может рассчитываться как себестоимость плюс 10%. Впрочем, надо отдавать отчет, что это просто латание дыр, государственных денег на всех не хватит.

Самый простая антикризисная мера -- раздача государственных денег крупным девелоперам -- вряд ли будет эффективна. Да и вкачивание средств в застройщиков, которые, несмотря на фантастическую конъюнктуру, оказались в огромных долгах, неразумно. При этом помочь застройщикам, безусловно, нужно. И тут спектр решений очень широк: от льгот по налогам и земельным платежам до снижения или обнуления платы за подключение к коммуникациям. Вопрос строительства коммуникаций может быть ключевым; по крайней мере, именно за счет массированного строительства инфраструктуры хочет вытаскивать экономику администрация американского президента Барака Обамы. Можно предположить, что как только будет опубликован "план Обамы", зашевелятся и наши чиновники (львиная доля инициатив в жилищной сфере -- это плохая калька с американского опыта).