Самый больной вопрос для граждан и банков - это ипотека. Ставки по ней значительно выросли. На середину января средняя ставка в рублях - 19-23 процента, в валюте - 14-17 процентов. Но это номинально, а если учесть сопутствующие расходы на оформление, то реальная ставка будет на 2-3 процента выше.
В чем главная проблема кредитного рынка?
Ипотека - это долгосрочный продукт. В
среднем ее берут на 11 лет. А в России банки
не имеют возможности привлечь долгосрочные
депозиты. К тому же, вкладчик имеет право
одностороннего разрыва депозитного
договора, без штрафов и доказательств
серьезности мотивов своего решения.
Соответственно, банкир знает, что за
головная боль ждет его с ипотекой. Он должен
выдать кредит на 11 лет, а сам банк привлек
средства на депозит сроком на 1 год, когда
этот год пройдет, ему надо будет снова
привлекать депозиты, и так далее. Но ведь
условия привлечения вкладов изменятся, и
как - никто не знает. Отсюда - высокие
проценты по ипотечным кредитам в России.
Некоторые проблемы с банками в нашей
стране, которые случились в 2008 году, как раз
и возникли из-за системной ошибки - разрывом
между сроком выданных кредитов и сроков
привлечения средств. Пока финансовый рынок
был в норме, казалось, что можно до
бесконечности выдавать долгие кредиты, а
собственную ликвидность поддерживать,
перезанимая деньги у вкладчиков и на
межбанковском рынке. Однако, когда до
России дошли волны мирового кризиса,
межбанковский рынок закрылся, а население
перестало открывать вклады. Поэтому мы
увидели и отзыв лицензий у одних банков, и
продажи за символические суммы - в
несколько тысяч рублей - других.
Банки, выдавшие ипотеку, не
заинтересованы в потере
платежеспособности граждан. Процедура
изъятия квартир у людей сложная,
дорогостоящая, к тому же в условиях падения
рынка недвижимости она может просто не
успеть - квартира достанется банку уже
обесцененной. Поэтому банкиры в тяжелых
ситуациях идут навстречу клиентам, конечно,
пока есть возможность и если клиент
добросовестный.
Часть ипотечных кредитов дается
фактически малому бизнесу на развитие, а не
на улучшение жилищных условий. Типична
ситуация - предприниматель имеет четыре-пять
квартир, но его основной бизнес непрозрачен,
помещения для него арендованы, ликвидного
залога нет. Он берет кредит, гасит его, для
банка такой кредит - ипотечный, если он
гасится аккуратно, то проблем с ним нет. Я,
например, консультировал предпринимателя,
он строил физкультурный центр в Ханты-Мансийском
округе, для реализации этого проекта ему
пришлось заложить четыре квартиры в
Петербурге. Официальная статистика не
различает коммерческую и социальную
ипотеку, это осложняет государственную
политику.
Теперь многие интересуются
переоформлением кредитов из одной валюты в
другую. Это вопрос сложный - и с точки зрения
процедуры, и цели. Был период, когда рубль
дешевел каждый день, затем в январе настало
время большой волотильности. Что будет
дальше, точно не знает никто. Но логика
макроэкономического развития такова - в
долгосрочной перспективе рубль к корзине
основных мировых валют будет слабеть. Если
бы у меня был кредит в валюте, а доходы в
рублях, то я бы по крайней мере узнал, можно
ли переоформить кредит в рубли, и если да, то
на каких условиях. Сейчас никто из банкиров
не будет рассматривать клиента, задавшего
такие вопросы, как потенциально дефолтного.
На смежных рынках ситуация такова. Для
покупки автомобиля на сегодня предложение
кредитных рублей под 40-42 процента - это уже
полная стоимость, вместе с расходами на
оформление. Надо учесть, что автокредиты
даются на меньший срок, чем ипотечные, - как
правило на 3-5 лет, семилетний автокредит
- это максимум, который декларирует рынок.
Покупка машины - на порядок менее
ответственный шаг, чем приобретение жилья,
тут больше элемент спонтанности выбора.
Другая особенность: жилье, которым
пользуется заемщик, может и дорожать, и
дешеветь (до недавнего времени некоторые
люди искренне верили, что стоимость
недвижимости с годами только растет). А вот
автомобиль с годами будет только дешеветь
из-за физического и морального износа, этот
процесс сидит в ставках.
По потребительским кредитам (например, на
покупку мобильного телефона) ставка сейчас
доходит до 99 процентов годовых. Это не обман.
Это плата за невозвраты, за срочность, за
малые объемы. Недавно у меня знакомый
получил премию, хотел купить себе телефон,
денег не хватило, он занял на месте под
такой процент.
Но если меня спрашивают, в какой валюте
брать кредит, то сейчас мой ответ - в рублях.
С ними хоть неопределенности меньше.
Роман Дзугаев, ведущий аналитик
инвестиционной компании "БФА"
***
Смена кредитного курса
Финансовый кризис первым делом ударил по
сфере кредитования - и по банкам, и по
заемщикам. Работая именно в этой сфере, могу
сказать, что ситуация здесь сложная, но не
критическая. Банки по-прежнему дают, а люди
по-прежнему берут кредиты. В чем же
сложности?
В трудном положении оказались люди,
которые взяли кредиты в валюте и сейчас
вынуждены менять в обменниках свои рубли на
доллары и евро. Рубль с минувшего лета
просел почти на сорок процентов,
соответственно, на столько же выросли их
обязательства в рублевом эквиваленте.
Естественно желание многих заемщиков
поменять валюту кредита. И теоретически
такая возможность есть. Но стоит ли, рискнув
взять валютный кредит, идти на риск еще раз,
переводя его в рубли?
На мой взгляд, перекредитование заемщиков,
взявших кредит в валюте, явно запоздало. Во-первых,
валютный кредит при конвертации в рубли
сегодня будет пересчитан уже по нынешнему (возросшему
в 1,4 раза) курсу. Который отнюдь не стабилен.
Доллар и евро не будут расти бесконечно,
зато снижение их курса вполне вероятно.
Во-вторых, проценты по рублевому кредиту
будут намного большими, чем по валютному, -
примерно в два раза. И если рубль начнет
укрепляться, то клиент банка потерпит
убыток дважды - и на конвертации по
невыгодному для себя курсу, и на процентах.
В-третьих, процедура переоформления
кредита долгая и сложная. Некоторые банки
требуют заново предоставить весь пакет
документов по кредиту, в ходе этого они
могут переоценить стоимость вашего залога (и
ту же недвижимость оценят дешевле, чем
полгода назад). Другие берут за
переоформление немалые деньги - до
нескольких десятков тысяч рублей.
В общем, на конвертации долга можно
выиграть или проиграть, но в любом случае
это риск. А в условиях неопределенности
лучшая политика - избегать рисков.
Кризис резко снизил финансовую
активность. Количество кредитов, выданных
гражданам, за последние месяцы упало на 50-70
процентов.
По автокредитованию, как и по ипотеке,
предложение сократилось в разы. Автокредитование
упало в два раза, ставки выросли в валюте до
15 процентов, в рублях до 19-29 процентов.
Это относится и к кредитам в торговых
центрах на покупку бытовой техники, мебели,
мобильных телефонов. Сейчас активно
работают по данным программам не более пяти
банков - в два-три раза меньше, чем было до
кризиса. Реальная ставка по таким кредитам -
60-70 процентов годовых, если честно учесть
все поборы и скрытые платежи. Конечно, это
много, но и до кризиса такие кредиты давали
где-то под 50 процентов (хотя
декларировались совсем другие ставки). Тут
дело в большом риске невозврата, а также в
высокой стоимости оформления при небольшом
объеме кредита.
Банкам приходится искать новые источники
доходов. Например, по беззалоговому
потребительскому кредитованию число
программ уменьшилось некритично. Среди
наших клиентов большинство тех, кто
оформляет беззалоговый кредит, - это
представители малого бизнеса, которым так
легче получить деньги, они берут их не как
предприниматели, а как обычные физические
лица. С точки зрения банковских правил это
не совсем правильно, но никакого криминала
в этом нет. Программ кредитования малого
бизнеса не хватает, что бы там ни
декларировали банки и власти, вот и
приходится искать обходные пути. В среднем
такие кредиты имеют размер 200-400 тысяч
рублей. Кстати, для обеспечения подобных
кредитов недвижимость бизнесмены сейчас
практически не используют. Недвижимость -
это надежный актив, но банкам неинтересно
заниматься реализацией залогов в условиях
падения спроса. Им важней
платежеспособность клиентов, а ее можно
подтвердить и по-другому.
У нас, как у брокеров, не стало меньше
работы. Мы постоянно ищем новые пути
извлечения доходов. Да, мы потеряли в
клиентах на рынке автокредитования,
ипотеки. Зато прибавилось заказов по
консультированию юридических лиц, по
беззалоговым потребительским кредитам,
займам под залог недвижимости. Кризис - это
не только время потерь, но и время новых
возможностей. Уверен, что кредитный рынок
на период кризиса не закроется на замок:
вместо кредитов потребительских будет
расти спрос на кредиты развития.
