Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 25018
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 56 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 40 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 28
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 39 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 40 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 24
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 156 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 163 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 144 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 34 
Все по дате поступления
Рефинансирование валютной ипотеки через рублевый кредит лишено экономического смысла

Рубль стремительно слабеет. Что делать в этой ситуации ипотечным заемщикам, бравшим ранее валютные кредиты, выяснял Dє

Страница: 1/2

На протяжении последних лет на ипотечном рынке (особенно в столице) огромной популярностью у заемщиков пользовались жилищные займы в валюте: сначала в долларах и евро, затем к ним добавились кредиты в иенах и швейцарских франках. 

Потенциальная выгода валютного кредита заключается в более низкой процентной ставке, а также возможной экономии в случае снижения курса иностранной валюты к рублю. Пока доллар слабел по отношению к рублю, заемщики радовались ежемесячной экономии. О валютных рисках при долгосрочном кредитовании мало кто думал. Но конец 2008 года принес заемщикам, долг которых номинирован в иностранной валюте, неприятный сюрприз: Центробанк РФ был вынужден пойти на ослабление национальной валюты.

Атака на рубль

В результате за счет рывка в ноябре-декабре за прошедший год средневзвешенный курс доллара укрепился на 19,7% (29,363 руб., по данным торгов на ММВБ), средневзвешенный курс евро вырос на 15,2% (41,43 руб.). К тому же курсы основных иностранных валют испытали колебания относительно друг друга. Иена укрепилась к доллару до уровня менее 100 иен, к рублю "азиатка" повела себя наиболее агрессивно, укрепившись более чем на 30% за несколько месяцев. Швейцарский франк сохранил свою привязку к евро и к концу 2008 года находился на уровне 1,55 швейцарского франка за евро.

Попробуем смоделировать сценарий на последующие два года. Как поведут себя курсы валют, предсказать в точности невозможно, однако с некоторой вероятностью можно обозначить сценарии поведения валют. Это необходимо, чтобы оценить финансовый результат для ипотечных заемщиков. В перспективном планировании принято использовать три базовых сценария: пессимистичный, реалистичный и оптимистичный. Мы ограничимся одним реалистичным вариантом на основе наиболее вероятных гипотез возможного поведения курсов валют. 

Рубль. Сегодня обозначилась устойчивая тенденция его плавной девальвации к бивалютной корзине, состоящей на 55% из доллара и на 45% из евро. С лета к концу 2008 года рубль ослаб относительно указанной корзины на 15,5%. Для заемщика с валютной ипотекой это уже выливается в дополнительные расходы и даже может привести его к дефолту (невозможности обслуживать кредит). Если заемщик брал валютный кредит на год-два, для него ситуация не столь опасная, но тем, кто связался с 10-15-летними кредитами, необходимо сегодня взвесить свои финансовые возможности. В нашем сценарии рубль будет ослабевать к бивалютной корзине до 40-42% относительно минимального курса на июнь 2008 года.

Доллар--евро. В краткосрочной перспективе наиболее вероятно, что доллар вернется к прежним соотношениям с евро -- около $1,4-1,5 за евро. Существуют предположения, что доллар может упасть и ниже исторических минимумов к евро на фоне огромного внешнего долга США и массированных вливаний в экономику бюджетных средств для выхода из кризиса. В нашем сценарии евро укрепится до $1,5-1,55 к середине 2009 года, а к концу 2010-го ослабнет до уровня $1,33.

Иена. В краткосрочной перспективе курс доллар--иена, возможно, закрепится в диапазоне 91-94 иены за доллар. В то же время периоды крепкой иены (когда курс опускался ниже 110 иен за доллар) длились не более одного-двух лет. Поэтому длительное укрепление иены выглядит маловероятным. Швейцарский франк будет двигаться в фарватере евро. По нашему сценарию, его курс составит 32,5 руб. в конце 2009 года и 31,2 руб. к концу 2010-го.

Пора рефинансировать?

Применив указанный выше сценарий поведения валют, получим результат для ипотечных кредитов (взятых в начале 2008 года) в разных валютах (см. таблицу 2 ). Наиболее предпочтительной валютой в краткосрочной перспективе оказался евро. Это закономерно, поскольку на начало 2008 года курс евро к доллару находился на исторических максимумах. Доллар существенно укрепился и к евро, и к рублю. Иена, в свою очередь, укрепилась к "американцу". Однако заемщику не следует впадать в отчаяние. Колебания валютных курсов на обслуживание кредита пока не оказали критического влияния.

Месячный платеж. Платежи по валютным кредитам в нашем примере пока не превысили платеж по рублевому займу. Тем самым разницы процентных ставок для ипотечных кредитов в долларах и иенах относительно рублевого нивелировали резкое укрепление указанных валют к рублю (платеж в валюте займа был меньше по курсу к рублю на момент получения). 

Остаток задолженности по кредиту. Долг по рублевому кредиту уменьшился на 0,7%. Это обусловлено тем, что в первые годы при аннуитетных платежах сумма долга уменьшается очень медленно (первые платежи составляют в основном оплату процентов по кредиту). По всем валютным кредитам долг превысил начальную сумму займа, несмотря на платежи в течение года (доллар -- на 14,3%, иена -- на 34,2%, франк -- на 9,8%, евро -- на 5%). Остаток кредита на заемщика влияет в части увеличения расходов на ипотечное страхование, но критичного влияния на бюджет заемщика это не окажет.

Алгоритм действий. При продолжающемся ослаблении рубля логичным был бы уход от иностранной валюты займа, поскольку девальвационные ожидания ничего хорошего ипотечному заемщику не несут. В долгосрочной перспективе желательно избавиться от валютного риска. Однако рефинансирование в сегодняшних условиях выглядит весьма проблематичным в силу ряда обстоятельств.

Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась с 12-14% годовых до 16-20% годовых. Рефинансирование кредита в одной и той же валюте имеет смысл, когда процентная ставка ниже на 1,5-2% годовых. В данном случае платежи только возрастут. Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят на более длительный срок даже по более высокой ставке.

Во-вторых, по некоторым валютам существенно увеличился остаток долга, что также увеличивает размер платежа по новому кредиту, если провести конвертацию долга по сегодняшнему курсу.

В-третьих, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере 2-3% от суммы нового кредита.

В-четвертых, рефинансирование не всегда возможно в силу изменившихся требований к соотношению кредит-залог. Сейчас банки не предоставляют кредиты с начальным взносом менее 20-30%. К тому же началось падение цен на жилье (дисконты уже достигают 15-25% в отдельных случаях). Банк может потребовать дополнительный залог.

В-пятых, при рефинансировании часто теряется право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования.

Рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30-70% по сравнению с начальным рублевым займом (31 040 руб.). После перехода из долларового кредита в рублевый платеж составит 46 340 руб. в месяц, а из иены -- и вовсе 53 210 руб. (см. таблицу 2). Таким образом, рефинансирование сегодня валютной ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла. Учитывая умеренно-пессимистический прогноз ослабления рубля, заемщикам лучше уходить от долларовых кредитов. Сделать это будет лучше, когда курс доллара вновь ослабнет к евро, а также несколько снизится к рублю. Ожидать такого момента можно в течение 2009 года, однако ускорение девальвации рубля может свести какой-либо курсовой выигрыш к нулю. 

-----------------

Андрей Шелковый, старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития:

-- Размер рублевых ставок, которые сегодня нередко превышают 20%, значительно сокращает сумму возможного кредита и увеличивает размер ежемесячного платежа. Не исключено, что если отношение размера непогашенного денежного обязательства к стоимости квартиры будет, например, более 70%, то клиенту придется довносить денежные средства для устранения данной разницы, поскольку у большинства кредиторов размер первоначального взноса сейчас составляет не менее 30%. К тому же перекредитование -- это фактически выдача нового кредита, что сопровождается дополнительными расходами. 

-----------------

Следующая страница (2/2) Следующая страница



ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 10235 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 7937 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 9416 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 9387 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.