По кредитам во франках и евро прогноз также не очень хороший. Сумма остатка задолженности будет превышать через два года начальную сумму займа в рублях на 31-35%. Таким образом, из ипотеки в евро и франках также лучше уходить.

Японский парадокс

Резкое укрепление иены могло повергнуть в шок ипотечных заемщиков, имевших кредит в этой валюте. Ведь остаток кредита, выраженный в рублях, за короткий промежуток времени вырос более чем на 30%. Мы уже отметили, что на платежи это пока не имело критического влияния, а психологически ситуацию нужно просто пережить. Как уже было отмечено, укрепление иены к доллару никогда не продолжалось более двух лет. Поэтому в нашем прогнозном сценарии иена будет ослабевать. Через два года итоговый финансовый результат по кредиту в иенах будет ближе остальных валют к рублевому займу. Сумма платежей за три года и остатка долга относительно начальной суммы кредита в рублях составит 1,55 (долг будет больше относительно рублевого займа на 22%, но по текущим платежам будет экономия 13%). К этому моменту ставки по рублевой ипотеке могут уже снизиться, что позволит рефинансироваться с меньшими потерями, чем сегодня. 3

Анализируя привлекательность ипотеки в японских иенах (см. "Ипотека по-японски" , Dє ь3 за 11 февраля 2008 года), мы отмечали, что оптимальный период "вхождения в иену" возникает в тот момент, когда она максимально укрепляется к доллару. Именно сейчас и настает такой момент. Ипотека в иенах могла бы быть спасительным кругом для заемщиков в долларах, евро и франках. Однако здесь есть объективные препятствия. Выбор ипотечных кредитов в иенах на российском рынке практически отсутствует. Процентная ставка по иенам поднялась до 12,5-14% годовых. Размер рефинансирующего кредита не может быть более 60% предмета ипотеки. Поэтому всем желающим рефинансировать валютные кредиты посредством иены сейчас не получится.

В заключение отметим, что универсального рецепта быть не может, поскольку все зависит от конкретных параметров ипотечного кредита (дата получения, валюта, процентная ставка). Ипотечному заемщику необходимо принимать рациональное решение, взвесив все возможные финансовые последствия для личного бюджета на основе прогнозов валютных курсов, изменений процентных ставок и налоговых аспектов рефинансирования.

Сценарий валютных курсов в 2009–2010 годах (руб.)

Показатели ипотечных кредитов с учетом динамики курсов валют за 2008–2010 годы