Однако больше половины зарубежных объектов, продающихся в России, не принесут своим владельцам обещанных дивидендов, более того, могут стать источником серьезных неприятностей.

В сентябре прошлого года бывший замминистра финансов России, член Совета Федерации Андрей Вавилов обвинил нью-йоркского девелопера El-Ad Properties в мошенничестве и обратился в суд. По мнению истца, застройщик нарушил условия контракта о продаже пентхауса в комплексе Plaza Hotel, расположенном в районе Центрального парка Нью-Йорка. Как утверждается в иске, Вавилов сделал выбор в пользу этих апартаментов на основе видеопрезентации, разработанной компанией- девелопером, и внес задаток в размере $10,7 млн. Однако после того как строительные и отделочные работы были завершены, пентхаус, по мнению покупателя, оказался похож на небольшой чердак. Возвращать задаток компания-продавец отказалась. От подобной ситуации не застрахованы рядовые российские граждане, которые приобретают жилье за рубежом чаще всего по такой же схеме.

Сегодня практически все компании, продающие квартиры и дома за границей, фиксируют рост потока обращений. "В московском офисе Knight Frank мы наблюдаем значительное увеличение числа обращений потенциальных покупателей, примерно на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года", - утверждает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Елена Юргенева. По данным аналитического центра DOKI, в январе текущего года количество таких заявок увеличилось на 32%, по сравнению с январем 2008 года, а за весь прошлый год в департамент зарубежной недвижимости этой компании обратились свыше 17 000 человек, что на 28% больше по сравнению с 2007 годом. "На сегодняшний момент можно констатировать 20-процентное увеличение активности российских инвесторов на зарубежных рынках", - утверждает руководитель проектов компании "Велес Капитал Девелопмент" Дмитрий Асадов. Продавцы не лукавят. Только за октябрь 2008 года, когда финансовый кризис начал набирать обороты, количество запросов посетителей к базе предложений объектов зарубежной недвижимости на крупнейшем портале Prian.ru выросло на 15%. Потенциальные покупатели ищут замену "падающей" российской недвижимости, но забывают о том, что кризис коснулся всех рынков без исключения.

Факторы привлечения

До недавнего времени интерес россиян к зарубежному жилью объяснялся сравнительно невысоким бюджетом покупки. По мнению генерального директора "ФинессКо" Надежды Мозгалевской, многие соотечественники до сих пор вдохновлены тем, что цены на европейскую недвижимость во многих странах ниже московских. "Российские инвесторы предпочитают купить за границей апартаменты стоимостью до 150 000 евро. За эти деньги в Москве можно приобрести лишь маленькую квартирку. А в Черногории, Болгарии, Греции, ОАЭ и даже на Лазурном берегу, где любят покупать недвижимость россияне, за данную сумму можно стать владельцем комфортабельной квартиры с видом на море", - говорит эксперт. Фактически в некоторых ситуациях речь может идти об обмене или бартерной сделке. "На протяжении всего прошлого года очень многие клиенты желали продать свои однушки, двушки в Москве - хрущевки или просто "лишние" квартиры - и взамен на вырученные деньги приобрести собственность за границей. Даже стало популярным выражение-лозунг: "Продать хрущевку в Москве - купить виллу в Испании". И такие схемы действительно были реальностью при стоимости обычной двухкомнатной квартиры эконом -класса в $250-350 тыс.", - говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости "Century 21 Еврогруп Недвижимость" Юлия Кайнова. Однако, по ее утверждению, такие покупки все равно оставались редкостью. В частности, в месяц компания заключала не более 1-2 сделок такого рода.

Сейчас московские квартиры стремительно теряют в цене: их стоимость уже с осени 2008 года, по разным оценкам, снизилась как минимум на 30%, и продолжает падать. Но спрос на жилье уменьшается быстрее снижения стоимости квадатного метра. Причиной этого участники рынка называют недоверие россиян к традиционным формам инвестирования средств внутри страны. "Из-за того, что сейчас происходит в России, у населения каждый день теряется вера в рубль и стабильность экономики. Поэтому люди, у которых есть какие-то деньги, стараются их куда-то инвестировать", - рассказывает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. По его словам, многие инвесторы "погорели" на рынке акций, а инвестиции в хедж- фонды представляются большинству из них слишком сложными. "В связи с этим инвесторы вкладывают деньги в понятные рынки, к которым, в частности, относится и недвижимость. Однако уже никто не верит, что в столице будет возможен, как и раньше, рост на 30% в год. Потому в настоящий момент многие рассматривают возможность инвестиций в зарубежные "кирпичи", - объясняет эксперт. В частности, западные рынки успели просесть еще в первой половине 2008 года, когда стоимость московской недвижимость активно росла. Таким образом, тамошние рынки, сумевшие упасть в цене, оказались на один шаг впереди. В первую очередь это относится к Европе. С другой стороны, растущие рынки - например, Северная Африка, Китай и Бразилия - еще не успели испытать серьезных потрясений и, по прогнозу экспертов, вряд ли их испытают.

Только для смелых

Покупка недвижимости за рубежом может стать способом переждать кризис на российском рынке жилья. Один бизнесмен рассказал "Ко" о том, что решил в 2009 году взять ипотечный кредит на покупку второй московской квартиры. По его словам, к концу года ему надо сделать первый взнос по кредиту, но заработать на него он решил на египетском рынке. Если правильно выбрать квартиру-студию на территории отеля под управлением известного гостиничного оператора и купить ее на ранней стадии, то через год она будет стоить уже в 1,5-5 раза дороже. Еще в 2007 году цены на недвижимость в Хургаде, по данным экспертов, подрастали на 60-70% в год. Теперь же темпы замедлились, и участники рынка не прогнозируют более 50% годового роста. Однако инвестор может заработать на увеличении стоимости за счет строительства. По данным компании Cairo Star, если вложить в возведение 100-метровой квартиры $30 тыс., то через 9 месяцев она будет стоить $65 тыс. И это - без учета роста цен, благодаря которому стоимость может подняться еще как минимум на 20%. Удвоенную таким образом сумму можно будет в Москве отнести в банк. То есть владение заграничной недвижимостью может стать первым шагом к приобретению столичной квартиры. Учитывая, что мало у кого из потенциальных покупателей есть сразу вся сумма на покупку жилья в столице, а ипотечные продукты стали практически недоступны, приумножение средств за границей является достойной альтернативой традиционным способам получения необходимых средств. "Покупка недвижимости в другом государстве для дальнейшей продажи и приобретения квартиры в Москве остается популярным способом купить жилье в столице", - говорит гендиректор DOKI Валерий Барнинец. Стоимость московских квартир, вполне возможно, продолжит падать гораздо большими темпами, чем за границей, - и в силу большего перегрева рынка, и ввиду массового снижения спроса, в том числе за счет отказа от ипотеки, по-прежнему популярной за рубежом. В результате инвестор сможет вернуться на рынок в более благоприятной ситуации. Однако для этого ему придется в любом случае продать свой заграничный актив: отечественные банки отказываются принимать в залог объекты, расположенные за рубежом. "Российские кредитные учреждения готовы работать только с недвижимостью, расположенной на территории присутствия банка в пределах РФ. Это связано с определением ликвидности объекта. Оценка столь недоступного объекта залога затруднительна, а отслеживание его сохранности становится практически невозможной", - объясняет гендиректор Независимого бюро ипотечного кредитования Дмитрий Балковский.

По словам Барнинца, возврат инвестора на московский рынок возможен только после того, как тот достигнет своего дна. "Сейчас можно говорить о том, что 50% своего пути вниз цены уже проделали. Мы ожидаем окончания отрицательной динамики во втором полугодии 2009 года", - говорит он. "Возвращение инвесторов на российский рынок недвижимости произойдет не ранее начала 2010 года", - прогнозирует Дмитрий Асадов. Однако вернутся туда, в отличие от многих других рынков, лишь отечественные инвесторы. Иностранцы недвижимость в инвестиционных целях в России как не покупали, так и не покупают.