Выбор стратегии

Консультанты, работающие на нашем рынке, в нынешней ситуации помогут выбрать лучшее из худшего. "Для того чтобы выбрать правильный рынок для инвестиций, нужно провести финансовый анализ происходящего в мире", - советует Игорь Индриксонс. Более того, по его словам, в настоящий момент нет кризиса недвижимости, а есть финансовый кризис, который тянет за собой другие рынки, например ипотечный. "До кризиса в мире существовало два вида банковской системы. Во-первых, это классическая банковская система, когда банки рассчитывают только на те деньги, которые принесли вкладчики. Второй тип - это секьюритизированная система. Рухнул прежде всего второй тип системы, и там, где она использовалась, пострадали ипотечные рынки", - утверждает он. В частности, наиболее сильно пострадали рынки США, Великобритании, Испании, где пользовались спросом ипотечные деривативы. От анализа страновых рисков и макроэкономических показателей выбранного государства можно переходить к следующим параметрам, связанным уже с самим рынком недвижимости. "При выборе направления нужно в первую очередь смотреть на ликвидность рынка, далее составить четкий портрет окончательного потребителя для перепродажи или сдачи в аренду. Затем второе - это стабильность рынка, ведь инвестор должен думать не только о прибыли, но и о рисках. И только потом третье - прирост капитала, он уже на последнем месте", - говорит Индриксонс. Кроме того, есть случаи, когда ликвидность объекта покупки оказывается очень низкой. Например, поясняет эксперт, некий инвестор несколько лет тому назад купил виллу в Испании за 150 тыс. евро, сейчас она стоит 400 тыс., но он 5 лет безуспешно пытается ее перепродать. "Далеко не всегда есть зависимость стоимости недвижимости от ее потенциального ценового роста. Если что-то стоит дешево, то это не значит, что оно вырастет в цене. Давно известно, что квартиры в Берлине стоят дешево, но и сегодня ситуация не изменилась. Смысла в них вкладываться нет", - уверен он.

Проанализировав базовые факторы, можно переходить к выбору инструмента для покупки. На этом этапе покупатель оказывается перед выбором: приобрести квартиру на собственные деньги или привлечь ипотечный кредит. По расчетам экспертов, если инвестор покупает объект полностью на свой капитал, то его профит варьируется до 10% в год, при условии, что рынок растет. Если же человек применит другую стратегию и 70% возьмет с помощью кредита, то доходность может быть до 40%. Такой парадокс объясняется довольно просто. Например, инвестор купил квартиру за $100 тыс. путем ипотеки и внес первоначальный взнос всего в размере 10% от стоимости, то есть $10 тыс. Если эта квартира подорожала за год на $10 тыс. и стоит $110 тыс., то доходность инвестиций составит 100%. При этом "ипотечный процент" в Европе намного ниже, чем в России. Европейские банки практически не работают с фиксированными процентными ставками, используя переменные LIBOR и EURIBOR, прибавляя к ним постоянную величину - маргинал. В итоге в настоящий момент в Испании банки выдают ипотечный кредит на 50-70% от стоимости недвижимости, на срок до 30 лет и под 5,5-6% годовых. Кипрские банки предлагают те же условия. Более того, если в Испании, как в России, нужно подтверждать доход, то на Кипре при покупке объекта на вторичном рынке достаточно залога самой недвижимости. Единственное ограничение, пришедшее с началом кризиса, - это увеличение первоначального взноса от стоимости покупки: на том же Кипре он вырос с 10 до 30%. "По западным меркам, доходность свыше 10% годовых является уже весьма привлекательной, особенно при условии привлечения кредитных средств", - говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Таким образом, использование "плеча" позволяет инвестору получить большую прибыль. Однако стоит помнить о том, что такая тактика может обернуться и против него самого, если рынок встанет. При падении же на 10% инвестор теряет всю свою прибыль. Так что сейчас подобная тактика работает лишь на растущих рынках, например в странах Северной Африки.

Что касается выплат по кредиту, то их можно нивелировать за счет арендных платежей. "Сегодня 90% привлеченных средств уже нельзя привлечь по ипотеке, но на Кипре доступно 70%, по кредиту в швейцарских франках ставка будет 4,5%. Есть примеры, когда можно внести всего 30%, и потом проект сам себя окупает, в том числе покрывает все расходы по ипотеке", - рассказывает Игорь Индриксонс. Но для этого, по его словам, надо очень осторожно рассчитывать доходность аренды с учетом продолжительности сезона, которая, скажем, в Болгарии составляет 4 месяца, а на Кипре - все 9 месяцев. Кроме всего прочего, не стоит забывать и об общемировом падении платежеспособного спроса. Даже на очень привлекательном в последнее время рынке Кипра эксперты ныне ожидают коррекции. Рост стоимости кипрской недвижимости продолжался до ноября 2008 года, но в декабре никакого увеличения уже не было. Более того, среднегодовой прирост цен на жилую недвижимость Кипра оказался намного меньше предыдущего показателя - 2,8 против 19,2% в 2007 году.

Сыр в мышеловке

По словам Валерия Барнинца, наиболее популярными странами для клиентов его компании являются Болгария и Чехия, на долю которых приходится 25% обращений. Сделки в этих странах совершаются в диапазоне $48 - 52 тыс. Кипр заинтересовал 16% клиентов, средняя сумма сделки с недвижимостью в этой стране составила $320 тыс. Далее по популярности идет Испания. Учитывая, что в 2008 г. в Европе именно испанский рынок недвижимости пострадал наиболее сильно, в данном случае, видимо, речь идет о тех, кто покупает "квадраты" для себя. Жильем в Испании интересовались 15% обратившихся, а средняя сумма составила $210 тыс. При этом около 10% россиян готовы вложиться в Турцию (средняя сумма сделки $120 тыс.), 8% - в Хорватию и Черногорию (средняя сумма сделки $240 тыс.), Францию и Швейцарию - 3% (средняя сумма сделки $480 тыс.), на Италию приходится 2,5% (средняя сумма сделки $360 тыс.), а на Португалию - 1,5% (средняя сумма сделки $200 тыс.). Таким образом, получается, что подавляющее число клиентов готовы покупать недвижимость прежде всего в Европе. По мнению Дмитрия Асадова, приток инвестиций в страны Старого Света объясняется не столько инвестиционным интересом, сколько целью сохранить имеющиеся средства и воспользоваться этой недвижимостью в качестве места сезонного отдыха. В действительности статистика запросов во многом зависит от ценовой ориентации продавца и от его географического местоположения. В частности, у компании Knight Frank, работающей преимущественно в верхнем ценовом сегменте, другие данные, чем у DOKI. "Наших клиентов интересует в первую очередь приобретение жилых объектов на вторичном рынке со значительной скидкой (до 30% от рыночной цены). Наибольшим спросом пользуются Великобритания, Лазурный берег и Монако. Возрастает интерес и к американской недвижимости. В основном клиентов интересует Нью-Йорк, в первую очередь Манхэттен", - говорит Елена Юргенева. Географическое местоположение продавцов также вносит коррективы. В частности, в статистике запросов Prian.ru, редакция которого находится в Санкт -Петербурге, в тройку лидеров входит Финляндия. В свою очередь на Дальнем Востоке, как уверен ряд экспертов, наибольшей популярностью пользуются запросы на покупку недвижимости в соседнем Китае. Таким образом, одним из ключевых факторов становится фактор соседства.

"В большинстве своем россияне выбирают европейские страны, потому что российский инвестор всегда хочет пользоваться своей недвижимостью. В связи с этим вопрос, как добираться до нее, для него очень важен. Например, если дом куплен в Бразилии, то лететь до него с пересадкой около суток", - говорит Игорь Индриксонс. В результате, по его словам, предпочтение отдается курортной недвижимости в Европе. Однако подходить к выбору объекта в Европе также нужно осторожно. Прежде всего надо внимательно изучать конкретные предложения в Черногории и Болгарии. "Черногория имеет перспективу роста, но нужно очень аккуратно выбирать объекты, потому что продавцы часто выставляют цену на дома от фонаря: продают 5000 евро за квадрат, а потом могут стелить кафель - $4 за квадратный километр", - считает Индриксонс. По мнению опрошенных "Ко" экспертов, рынок черногорской недвижимости перегрет и в ближайшем будущем может рухнуть, так же, как и болгарский. Несколько лет назад невероятная дешевизна недвижимости привлекла в эти страны огромное количество покупателей. В результате цены подскочили и перестали соответствовать качеству жилья и инфраструктуре. Что касается Болгарии, то в этой стране уже началось снижение цен. В частности, по данным Национального института статистики Болгарии,

в IV квартале 2008 года цены на жилье снизились в 23 болгарских городах в среднем на 4,1% относительно предыдущего квартала.