В первую очередь благодаря доступным кредитам. Сегодня ситуация кардинально изменилась: денег нет, или они слишком дороги. Результатом стала масштабная распродажа объектов коммерческой недвижимости.
Весна-лето станут удачным временем для
совершения инвестиционных сделок.
Урожайный год
Год назад доходность объектов
коммерческой недвижимости приносила
высокую прибыль -- 10-40% годовых в зависимости
от объекта и сектора рынка. Максимальную
прибыль (до 40%) приносила торговая
недвижимость. Офисная недвижимость Москвы занимала второе место по уровню
доходности,
вложения в которую приносили от 15 до 30% в год.
Несколько меньше (10-15%) можно было
заработать на объектах складской или
гостиничной недвижимости.
В прошлом году, как и сейчас, для частного
инвестирования была наиболее доступна
недвижимость формата стрит-ритейл. Но если
в прошлом году цена "входного билета"
составляла минимум $5 тыс., то сейчас он
обойдется почти на 40% дешевле. По данным
компании GVA Sawyer небольшое помещение
площадью 40-50 кв. м в офисно-жилом комплексе
на Братиславской (пять минут ходьбы от
метро "Братиславская") можно
приобрести по цене 132 тыс. руб. за 1 кв. м,
причем общие вложения составят минимум $150
тыс.
К примеру, в марте 2008 года минимальная
цена предложения помещений стрит-ритейла
составляла порядка $450 тыс. За эти деньги
можно было приобрести небольшое помещение
(87 кв. м) около станции метро "Царицыно"
на первом этаже жилого дома. За $880 тыс. можно
было стать собственником аналогичного
помещения -- правда, площадь его будет почти
в два с половиной раза больше (220 кв. м) -- у
станции метро "Свиблово".
Год назад, располагая бюджетом в $1-1,5 млн
можно было заняться размещением средств в
офисную недвижимость. Например, купить
помещение площадью 258 кв. м в БЦ "Зенит-Интер
V" за $1 млн 250 тыс. Подобной суммы было
достаточно для покупки помещений и в других
строящихся бизнес-центрах.
Сейчас за $1 млн можно приобрести большие
площади -- 300-400 кв. м в строящихся бизнес-центрах,
например в БЦ "Марьина роща" (17-й проезд
Марьиной Рощи, вл. 4). В то время как офисное
помещение площадью 480 кв. м практически в
центре города, в БЦ The Yard, расположенном
недалеко от пересечения Звенигородского
шоссе и ТТК, составит $1,5 млн.
Складскую недвижимость кризис пока почти
не затронул -- понижение ставок есть и здесь,
но пока не столь значительное. Арендные
ставки в этом сегменте выросли с января по
декабрь 2008 года на 7,6%, но основой роста
стали изменения, происшедшие в первой
половине 2008 года. С сентября по декабрь уже
происходило снижение ставок в пределах 6%.
Эта тенденция наверняка сохранится. С
учетом потенциального падения доходности
торговых сетей уже через несколько месяцев
начнется сокращение объемов занимаемых
площадей в складских комплексах.
Тем не менее складские комплексы
выигрывают в сравнении с другими видами
коммерческой недвижимости из-за
существенно более низкой стоимости
строительства.
По данным консультантов, стоимость
объектов коммерческой недвижимости,
выставленных сегодня на продажу, снизилась
в сравнении с 2008 годом на 60%.
В интересах сторон
Неплохие перспективы в период
экономического спада открываются и перед
отельным бизнесом -- в первую очередь потому,
что он несет прогнозируемый регулярный
приток живых денег. Правда, здесь есть
несколько существенных "но". Из-за
кризиса сократился поток клиентов
отельного бизнеса. "Поток гостей во всех
сегментах отелей: в бизнес-отелях,
загородных и рекреационных отелях --
снизился на 20-50% в зависимости от региона",--
отмечает управляющий директор КС ГОСТ
Вадим Прасов.
При этом цена "входного билета" для
инвестора изменилась незначительно,
поскольку на данный момент панических
распродаж недвижимости нет, стоимость
строительства изменилась незначительно, и
хотя стоимость земли в зависимости от
региона меняется, в этом сегменте
наблюдается стагнация и инвесторы, как
правило, находятся пока в ожидании. "Например,
отель международного класса в категории
"три" или "четыре звезды" должен
насчитывать минимум 150 номеров, каждый из
которых обойдется частному инвестору в $100
тыс. без учета стоимости земли,-- отмечает
директор по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group
Даррен Бланчард.-- Если же мы говорим об
отеле "четыре-пять звезд", то он
обойдется инвестору в $20-22 млн.".
Инвестиции в индустрию гостеприимства
потребуют от инвестора вложений в создание
собственной управляющей компании или
заключения договора с профессиональными
управленцами, от которых во многом будет
зависеть успех инвестиционного проекта.
"До кризиса управляющая компания могла
обещать инвестору минимум 15% годовых от
вложенных средств,-- рассказывает Михаил
Фельдман, коммерческий директор AZIMUT Hotels
Company.-- Сейчас рынка нет, говорить о
доходности новых вложений рано. По крайней
мере -- до конца второго квартала 2009 года".
Прогнозировать доходность любого вида
коммерческой недвижимости, нужно сказать,
сегодня не берется никто. Понятно, что
инвестиции эти такие же длинные, как
вложение средств в фондовый рынок. Правда, с
более предсказуемым результатом.
Кроме того, часть экспертов рекомендует
подождать с инвестициями в коммерческую
недвижимость до весны, если не до лета.
Поскольку они не уверены, что цены уже
достигли своего дна. Тем не менее они
рекомендуют внимательно следить за
объектами, появляющимися на рынке: в
декабре--январе в Москве состоялось
несколько сделок купли-продажи объектов за
20% от их докризисной стоимости. Причем
вкладывать деньги рекомендуют в готовые
объекты, а к стартапам стоит относиться
куда более придирчиво, чем прежде.