Они сейчас увлечены реструктуризацией проблемных кредитов, а новые сделки практически не заключают. Реанимировать ипотеку в России сможет теперь только государство, если сочтет нужным.

Центробанк опубликовал ошеломляющие данные по ипотечному сектору. За последние три месяца прошлого года суммарная просроченная задолженность по рублевым ипотечным кредитам выросла в 2,1 раза, а по валютным - в 2,9 раза. Конечно, объемы российского рынка ипотеки не сравнимы, например, с американскими, но по масштабам отечественной банковской системы цифры все-таки серьезные. В прошлом году размер выданных банками физическим лицам рублевых ипотечных кредитов составил 539,5 млрд рублей, а валютных - 94,289 млрд рублей. Всего же на начало года по рублевым кредитам ипотечные заемщики были должны банкам 776,5 млрд рублей, а по валютным - 218,691 млрд рублей. Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на начало года составил 12,1 млрд рублей. Если сравнить эту цифру с данными по рынку, то она не кажется такой уж роковой, но столь быстрые темпы роста просрочки действительно пугают.

Похмельный синдром

Независимые эксперты считают, что сегодняшнее состояние ипотечного рынка в России можно охарактеризовать как сильное похмелье после бурных праздников, продолжавшихся в течение трех последних лет. "Во-первых, обесценивается сам предмет залога - недвижимое имущество, - объясняет управляющий партнер юридической компании ATC group Илья Ананьин. - Во-вторых, девальвируется национальная валюта. В-третьих, у некоторых заемщиков просто нет возможности своевременно осуществлять выплаты по кредитам, и число должников неуклонно растет". Все это приводит либо к свертыванию банками ипотечных программ, либо к установлению ставок в размере 28-35% годовых, которые, по сути, являются заградительными, отмечает эксперт. Не становится крепче и уверенность потенциальных заемщиков в завтрашнем дне, что также сказывается на спросе на розничные продукты ипотечного кредитования.

Так что Илья Ананьин практически не сомневается, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам будет только увеличиваться. Дна экономического кризиса мы еще не достигли, и ситуация пока только ухудшается, считает эксперт. Он даже не исключает, что на рынке российской ипотеки может реализоваться американский сценарий с последующим обвалом всего сектора.

Банкиры тоже не пышут оптимизмом. Они адекватно оценивают ситуацию, хотя многие эксперты все еще надеются, что до краха российской ипотеки дело не дойдет. "Основной причиной просрочки являются уже макроэкономические факторы, а именно: потеря работы, существенная потеря дохода, сокращение заработной платы, а также падение курса рубля к доллару более чем на 45%. Последнее относится к кредитам, взятым в долларах, - рассказывает заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев. - Просрочка действительно растет быстрыми темпами, у некоторых рисковых игроков она уже зашкаливает за разумные рамки". По прогнозам эксперта, ситуация с просрочкой будет ухудшаться, а у банка будет все меньше возможностей вернуть долг, если падение цен на жилье продолжится теми же темпами. Так что рынок ипотеки не ждет ничего хорошего.

Однако, как уверяет руководитель блока ипотечного кредитования BSGV Екатерина Забелина, удвоение просроченной задолженности само по себе еще не показатель. Если ее доля составляла, скажем, 1%, а сейчас увеличилась до 2%, это совершенно не говорит о неконтролируемом и фатальном процессе, считает эксперт. Она указывает, что банки вели разную политику в отношении ипотечного кредитования: "Вопрос еще заключается в изначальных методах оценки заемщиков, которыми пользовался тот или иной банк, и, как следствие, у некоторых банков просрочка значительно больше, чем у других". Так что дела части игроков ипотечного рынка не так уж и плохи, как может показаться, если смотреть на общий результат по сектору.

Рост просрочки вызван во многом несколько запоздалыми действиями по реструктуризации задолженностей заемщиков, потерявших на время возможность платить по кредитным обязательствам, считает Екатерина Забелина. Но сейчас, по ее наблюдениям, этот процесс ускоряется, и можно ожидать сокращения доли просроченной задолженности в кредитных портфелях.

Член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская тоже надеется на лучшее: "Все будет зависеть от общей макроэкономической ситуации, темпов роста безработицы, динамики падения реальных доходов населения, изменения курса доллара". По прогнозам эксперта, темпы прироста просроченной задолженности сохранятся в пределах 5-10% за квартал. Однако пугающих скачков этого показателя уже не должно произойти.

Рынок, которого нет

Рост просрочки не оставляет сомнений, что рынок ипотеки уже сейчас находится на спаде. "К нынешнему состоянию ипотечного кредитования в стране больше всего подходит выражение "пациент, скорее, мертв, чем жив", - считает Илья Зибарев. - Все крупные негосударственные участники этого рынка практически свернули выдачу ссуд". Причины спада эксперт видит в дефиците долгосрочного фондирования по приемлемым - прежде всего для потребителя - ставкам, а также отсутствии понятного и прозрачного механизма рефинансирования ипотечных кредитов: "Так, например, ставки в рублях в Альфа-банке составляют порядка 23% годовых. Учитывая текущую неблагоприятную макроэкономическую ситуацию, очень сложно найти подходящего заемщика, который готов и может в соответствии с требованиями банка, получить ипотечный кредит на таких условиях".

Получается роковое для любого вида кредитования несоответствие. Из-за кризиса требования банков к потенциальным ипотечным заемщикам выросли, а их реальное качество и спрос на ссуды, наоборот, катастрофически упали. Падение популярности ипотечных кредитов вызвано как уменьшением платежеспособного спроса населения в связи с потерей работы, сокращением заработной платы, опасениями по поводу стабильности доходов, так и сжатием предложения, считает Ольга Садовская.

Дополнительно усугубляет ситуацию то, что пошел вниз спрос на жилье. По мнению Ольги Садовской, к этому подтолкнули рынок ожидания дальнейшего снижения цен на недвижимость, а также падение доверия к девелоперам. "Потенциальные покупатели ждут, когда рынок достигнет ценового дна, чтобы снова начать приобретать недвижимость", - объясняет Екатерина Забелина. Понятно, что это сократило число ипотечных сделок.

Дополнительный удар по ипотечному рынку сейчас наносят высокие ставки по ссудам. "Повышение ставок по ипотечным кредитам произошло во всех без исключения банках", - рассказывает Екатерина Забелина. Оно и понятно: долгосрочных ресурсов у банков на развитие ипотеки, в общем-то, не осталось, зато появилась куча проблемных заемщиков и выросла просрочка. В таких условиях высокими ставками банки, по сути, отгораживаются от новых заемщиков.

Так что сейчас основным трендом ипотечного рынка стало не развитие кредитования, а "разгребание" тех долгов, которые уже есть. "Одной из наиболее значительных тенденций последних трех месяцев является работа банков над мерами по реструктуризации долгов заемщиков, которые по каким-либо причинам не могут сейчас платить по кредиту в полном объеме, и создание гибких работающих механизмов по продаже объектов из-под залога", - рассказывает Екатерина Забелина. Впрочем, по ее наблюдениям, процесс реструктуризации развивается недостаточно быстро. Так происходит из-за громоздкости всех процедур. Например, банкам теперь необходимо вносить существенные изменения в условия договоров, проходящих государственную регистрацию, отмечает эксперт.

Ну а пока игроки рынка ипотеки увлечены реструктуризацией, новые ипотечные ссуды практически не выдаются. "В настоящее время рынка ипотеки как такового нет, - признается начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин. - Присутствуют эпизодические предложения от тех или иных банков". В основном это либо государственные банки, либо иностранные кредитные организации. Ставки по кредитам у остальных банков находятся на таком уровне, что целесообразность брать кредит вызывает сомнения, рассказывает банкир.

Рынок замер, оставшиеся на нем игроки - это банки с государственным участием, предлагающие небольшие объемы кредитов по высоким ставкам, подтверждает первый зампредправления Москоммерцбанка Людмила Лебедева. Для нее тоже очевидно, что в ближайшие годы ипотека в России возможна только с государственным участием.

АРИЖК спешит на помощь

В общем, игроки ипотечного рынка возлагают большие надежды на поддержку государства. По мнению многих банкиров, только его вмешательство может вытянуть российскую ипотеку из той долговой ямы, в которую она попала. Однако пока решительных действий властей не наблюдается. Активность проявляет лишь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - и то по отношению к ипотечным заемщикам.