Сейчас уже начала функционировать одобренная правительством в конце прошлого года программа господдержки заемщиков, испытывающих проблемы с обслуживанием долга. АИЖК с начала года приняло на рассмотрение 111 пакетов документов заемщиков и уже провело реструктуризацию первых трех ипотечных кредитов. Всего же за последние два месяца в АИЖК поступило свыше 2 тыс. обращений по поводу реструктуризации кредита.

Впрочем, пока на помощь могут рассчитывать лишь самые "неудачливые" ипотечные заемщики. Чтобы добиться реструктуризации кредита, они должны подтвердить, что их ежемесячный доход упал ниже прожиточного минимума, который, например, в Москве составляет чуть менее 7,5 тыс. рублей. Кроме того, у претендента на госпомощь за душой ничего не должно быть - ни сбережений, ни объектов недвижимости, ни других активов, а приобретенная в кредит квартира должна являться единственным жильем. При этом участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств, а срок реструктуризации кредита не может превышать 1 года.

Да и денег на реализацию описанной программы пока направлено не так много. АИЖК для этого создало специальную структуру - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), - уставный капитал которой пока составляет 5 млрд рублей. А ведь это меньше половины от объема суммарной просрочки по ипотечным кредитам на начало этого года. Конечно, уже рассматривается возможность существенного увеличения капитала АРИЖК в течение 2009 года, но только в случае необходимости. Увидит ли эту необходимость АИЖК, которое пока является основным акционером (100% минус 1 акция) дочерней структуры, еще не факт.

Возможны три варианта реструктуризации: стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный договор. В первом случае деньги заемщику на выплату долга в течение года дает АРИЖК за счет собственных средств, во втором - банк, в третьем - банк и агентство совместно. В случае участия банка-кредитора агентство готово единовременно погасить 15-20% долга заемщика. В общем, такие стандарты не вселяют в банкиров особого оптимизма.

Недостаток этого решения - его ограниченность самым нижним сегментом рынка, то есть наиболее проблемными должниками, считает Иван Ивкин. Ведь с остальными заемщиками, которых абсолютное большинство, банкам придется работать самостоятельно. Именно необходимость принятия собственных решений может также снизить эффективность АРИЖК, считает эксперт. Банку просто не будет смысла направлять клиента в АРИЖК. Кредитная организация просто может предлагать клиентам свое решение, которое операционно будет для нее проще, заключает эксперт.

На сегодняшний момент АРИЖК помогло крайне небольшому количеству клиентов, отмечает и Ольга Садовская. По ее мнению, причина в том, что схемы помощи, предлагаемые агентством, не полностью отвечают потребностям клиентов. Хотя, конечно, АРИЖК сможет сыграть определенную позитивную роль в улучшении ситуации с просроченной задолженностью, если начнет реструктуризировать долги сотням и тысячам заемщиков, заключает эксперт.

Однако пока спасены всего три должника. "Жесткие критерии, в том числе по нормам жилья на человека и средней стоимости жилья, отсекают большую часть клиентов, - рассказывает Ольга Садовская. - В результате львиная доля заемщиков не проходит по критериям". Так что нынешние правила требуют внесения изменений, доработки с учетом мнения банковского сообщества, чтобы стать реальным инструментом поддержки пострадавших от кризиса ипотечных заемщиков, уверена эксперт.

Заторможенный рост

Но какие бы банкиры недовольства ни выражали, все равно они очень надеются, что АРИЖК спасет их заемщиков, так как самостоятельно "поднять" ипотеку они не смогут. "То, что происходит в последние несколько недель или месяц, позволяет предположить, что государство в лице АИЖК и АРИЖК серьезно настроено на поддержание рынка ипотеки, - рассказывает Людмила Лебедева. - Если созданные механизмы реально заработают, роль АИЖК и АРИЖК станет ключевой для ипотечного рынка. Объективно ситуация требует именно этого".

В ближайший год рынок ипотеки сможет существовать лишь в "заповедниках" государственных банков и АИЖК, прогнозирует Илья Зибарев. Так что объем ипотечного кредитования в России сократится в разы, а просрочки будут расти. На массовую реструктуризацию ипотечных кредитов банкир не надеется и ждет, что при продолжающемся росте курса доллара, начнутся дефолты у хороших заемщиков из-за валютного риска.

В прочем, не все эксперты так пессимистичны в своих прогнозах. Например, Иван Ивкин обрушения рынка не ожидает. Подход к оценке платежеспособности ипотечных заемщиков в большинстве банков был достаточно консервативным, и для стабилизации этого рынка принимаются достаточно серьезные усилия, рассказывает эксперт. Все-таки, по его мнению, основной вопрос в отношении ипотечного рынка не в вероятности его обрушения, а в сроках и форме его реанимации.

Однако даже при появлении возможности фондироваться за рубежом, готовность банков выдавать 15-25-летние кредиты будет низка, уверен Иван Ивкин. По его мнению, для раскручивания ипотечного рынка необходимо решить глобальный вопрос с длинными деньгами в экономике. И, кроме пенсионных средств, других альтернатив здесь нет, считает эксперт. Но еще не факт, что этих денег будет достаточно, чтобы удовлетворить полностью спрос игроков рынка ипотеки. Например, Ольга Садовская считает, что банкам нужны доступные источники рефинансирования ипотечных кредитов хотя бы на несколько сотен миллиардов рублей. И этих денег хватит только на то, чтобы рынок ипотеки в 2009 году достиг хотя бы половины объема прошлого года, заключает эксперт.

А вот Екатерина Забелина все-таки надеется, что рынок ипотеки будет развиваться, пусть и гораздо более медленными темпами, чем в течение предыдущих лет. Своим развитием он будет обязан сохраняющемуся серьезному дефициту жилья и высокой потребности у значительной части населения в его приобретении, считает эксперт. По ее мнению, падение спроса временно, и можно не сомневаться, что он начнет расти с первыми же признаками улучшения текущей рыночной ситуации.

Господдержка, безусловно, окажет положительное влияние на рынок ипотеки как в части законодательных инициатив, так и в прямых инвестициях, подобно случаю с планами московских властей выкупать квартиры у застройщиков, продолжает делиться позитивными предположениями Екатерина Забелина. Однако она понимает, что рынок недвижимости слишком велик и его повсеместной финансовой поддержки не будет.