В последнее время участились случаи, когда материальные проблемы заставляют добросовестных заемщиков идти на крайние меры -- продажу недвижимости или автомобиля, купленного в кредит. 

Выгоду от продажи залогового имущества заемщики получат едва ли, но избавиться от задолженности перед банком этот шаг поможет, если правильно подойти к решению проблемы.

Еще год назад эксперты утверждали: объем выставленных на продажу квартир в залоге будет расти вместе с ростом объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Однако сейчас эта тенденция нарушилась: темпы выдачи ипотеки замедлились, а залоговые квартиры все чаще выставляются на продажу, поскольку многие заемщики больше не могут обслуживать свои ипотечные кредиты.

По данным компании МИАН, в первой половине 2008 года объем невыплат по ипотечным кредитам составлял 1,5-2%, при этом доля реализуемых залоговых квартир на рынке оценивалась в 2-2,5% от общего объема. Прогнозируется, что к концу первого квартала 2009 года общий объем невыплат вырастет практически вдвое, до 3-3,5%. "Если год назад количество заемщиков, желающих продать заложенную в банке квартиру, фактически было близко к нулю (за весь докризисный период -- один-два случая), то сейчас, несомненно, количество таких обращений выросло",-- считает замначальника управления розничных операций банка "Возрождение" Александр Васильев.

Продать находящуюся в залоге квартиру не очень-то просто. Во-первых, продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Если это единственная возможность расплатиться по кредиту, то заемщику нужно написать в банк заявление о желании реализовать залог с объяснением причин.

Существуют две основные схемы продажи залоговой квартиры. Заемщик находит покупателя, оформляется сделка купли-продажи недвижимости, банк пишет письмо в регистрационный орган с просьбой о прекращении ипотеки, деньги от продажи квартиры помещаются в банковские сейфы. В первый сейф закладывается сумма для погашения всех обязательств перед банком, во второй -- сумма, оставшаяся после погашения кредита. Регистрационный орган одновременно прекращает ипотеку и оформляет право собственности на нового владельца. Полученный документ права собственности и будет условием доступа к сейфовым ячейкам.

"В случае продажи квартиры из-под залога с использованием банковского сейфа регистрирующий орган сначала регистрирует снятие ипотеки с квартиры, а потом -- переход права собственности. При этом банк несет риск прекращения ипотеки и отказа в регистрации права собственности на нового владельца и как следствие -- непогашения кредита заемщиком при отсутствии зарегистрированного залога. Поэтому такую схему банк, как правило, использует либо для своих сотрудников, либо для VIP-клиентов",-- рассказывает руководитель направления залогового кредитования блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Олег Пятлин.

Согласно второй схеме, покупатель квартиры вносит аванс в размере общей задолженности заемщика перед банком. Банк, в свою очередь, выдает заемщику справку о погашении кредита, затем в регистрационном органе происходит прекращение ипотеки и оформление права собственности на нового владельца. В этом случае риски несет покупатель недвижимости: кредит погашается за счет внесенного аванса, и если регистрационный орган откажет в оформлении права собственности, покупатель может остаться без денег и без квартиры. В таком случае обезопасить себя можно либо составлением договора аванса с оговоренными условиями его внесения при участии риэлтера, либо с использованием аккредитива. В последнем случае банк переводит деньги с аккредитива на погашение кредита только после предъявления новым владельцем документа о праве собственности.

Как правило, расходы по оформлению сделки ложатся на плечи покупателя квартиры: оплата банковского сейфа или аккредитива, оплата перерегистрации прав собственности и т. д. "Расходы на оформление самой сделки выше, чем при покупке обычной квартиры, да и пакет документов, необходимых для государственной регистрации, больше",-- предупреждает гендиректор компании "ФинессКо" Надежда Мозгалевская.

Как правило, банки не препятствуют продаже заемщиком залоговой квартиры. "Банку все равно, по какой причине собственник продает квартиру. Для него самое главное -- вернуть собственные средства и при этом обеспечить свою безопасность",-- говорит Надежда Мозгалевская. Сложности могут возникнуть, если стоимость продажи квартиры не покрывает всю сумму долга перед банком. "Банк, хоть и не является непосредственным участником сделки купли-продажи, принимает активное участие в согласовании цены, по которой квартира выставляется, и цены сделки: в первом случае он согласовывает срок экспозиции, от которого зависит цена, во втором следит за тем, чтобы сумма сделки после дисконта была достаточной для погашения задолженности",-- поясняет Алексей Кудрявцев.

По мнению Олега Пятлина, "если у заемщика большая просрочка по кредиту, банк может рассмотреть возможность продажи залоговой квартиры, даже если стоимость квартиры не покрывает полностью банковских издержек". "Вопрос в том, какая сумма потерь будет при этом у банка. Если это небольшая сумма, то банку будет менее затратно понести незначительный убыток и закрыть проблемную задолженность. Если же сумма потерь оказывается существенной, банк может потребовать дополнительного обеспечения по кредиту, либо реструктутрировать задолженность",-- говорит он.

До осени 2008-го цены на московскую недвижимость уверенно шли вверх. Тогда, реализовав ипотечную квартиру, можно было получить доход. Однако сегодня об извлечении прибыли говорить не приходится -- хватило бы денег покрыть долг перед банком. "Заемщикам, которые покупали квартиры по ипотеке два года назад, невыгодно реализовывать свое жилье сейчас. При существующем уровне цен суммой от продажи квартиры не удастся покрыть уже сделанные расходы на оформление кредита (услуги риэлтеров, оценка квартиры, стоимость страховки). Заемщик потеряет и ту сумму, которую уже выплатил банку для погашения кредита",-- говорит директор департамента по работе с недвижимостью кредитного брокера "Фосборн Хоум" Владимир Мартыненко.

Риэлтеры в один голос утверждают: сегодня продать квартиру с обременением крайне трудно. Как правило, скидка на такие объекты составляет 3-5% от рыночной цены. Условия диктует покупатель, а заемщику нужно как можно быстрее избавиться от квартиры (если он не будет оплачивать кредит во время поиска квартиры, ему будут начисляться пени), и дисконт может дойти и до 20%. "Основная проблема при продаже залоговой квартиры -- ограниченный круг потенциальных покупателей. Тем, кто планирует альтернативную покупку квартиры или покупку с привлечением кредитных средств другого банка, будет сложно приобрести залоговую квартиру",-- уверен Владимир Мартыненко.

Банки не станут возражать, если заемщик продаст свой долг вместе с купленной недвижимостью другому физлицу. Правда, кредит новому заемщику будет оформлен на текущих рыночных условиях. "Чтобы осуществить такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита. После прохождения андеррайтинга и получения одобрения в банке клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком -- остаток задолженности по кредиту, а если были начислены, то штрафы и пени. После этого, если на счете продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению",-- объясняет директор департамента по работе с партнерами "Абсолют банка" Елена Воронина. Но, по мнению Алексея Кудрявцева, "покупатели и продавцы, с учетом юридической сложности данной схемы, соглашаются на такие сделки крайне редко, и на практике она практически не используется".

Если заемщик не решается на продажу квартиры, но при этом не обслуживает кредит, банк может потребовать досрочного возврата кредита. "Основные условия для досрочного истребования задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество изложены в законах и в кредитном договоре. Как правило, в договорах указывается, что банк может потребовать досрочного погашения кредита, если возникла просрочка по кредиту длительностью 15-30 дней, либо если было допущено три просрочки и более в течение последних 12 месяцев, вне зависимости от их суммы",-- объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Взыскание залоговой квартиры заемщика по суду -- самая крайняя мера. Как правило, банки прибегают к ней, если просроченная задолженность по кредиту составляет более 90 дней и сам заемщик не хочет предпринимать никаких действий для решения сложившейся ситуации. Конечно, суд невыгоден ни банку, ни заемщику. "Начальная цена реализуемого на аукционе залога, согласно законодательству, не может быть ниже 90% его рыночной стоимости. Но если аукцион признан несостоявшимся, например, в том случае, если на нем присутствовало меньше двух человек или по иным причинам, регламентированным законом, то не менее чем через месяц проводится повторный конкурс, на котором начальная цена может быть уже существенно ниже -- до 65% от рыночной стоимости недвижимости",-- рассказывает руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев. Помимо этого, если суд вынесет положительное решение о взыскании квартиры, до выставления квартиры на торги пройдут еще два-три месяца.

Залог на колесах

Затраты на обслуживание автокредита, как правило, менее обременительны, чем по ипотеке. Однако если кризис "покушается" на доходы и сбережения заемщиков, ежемесячные выплаты по автокредиту могут стать критичными для семейного бюджета. "В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться в банк с заявлением. Банки заинтересованы в лояльных клиентах, адекватно понимающих ситуацию и желающих погасить задолженность, и, скорее всего, смогут предложить варианты выхода из ситуации",-- советует начальник управления автокредитования ВТБ 24 Алексей Токарев.