На рынке подмосковной земли цены теперь диктует покупатель - таковы последствия экономического кризиса. Растет число предложений участков в границах 40-60 км от МКАД, а скидки достигают 30%.
Риэлторы
прогнозируют, что рынок нащупает "дно"
не раньше весны 2010 года, и есть вероятность,
что цены "просядут" еще ниже.
"Покупайте землю, ее больше не
производят", - когда-то метко заметил Марк
Твен. Сейчас есть отличная возможность
последовать совету американского классика.
Главное - были бы деньги.
В Подмосковье - много!
А выбирать есть из чего: рынок земли
Московской области составляет в настоящий
момент чуть более 4,5 млн га. Из них на земли
для индивидуальной застройки приходится
500-700 тыс. га. Однако нужно отдавать себе
отчет в том, что в Подмосковье работает
около 20 крупных собственников,
контролирующих и регулирующих цены.
Медленный, но верный рост цен - основная
тенденция последних пяти лет. Еще год-два
назад подорожанию стоимости участков под
коттеджное и дачное строительство немало
способствовали ограниченность предложения
по квартирам в Москве и активные планы
девелоперов по расширению в условиях
растущего рынка.
Так что рост стоимости коснулся
практически всех направлений и назначений
использования земель. Например, цена одной
сотки земли сельхозназначения по
Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от
МКАД составляла в 2003 году $100. За пять лет ее
стоимость поднялась в 30 раз: земля с такими
же характеристиками к 2008 году достигла
показателя в $3000. При этом пик роста
пришелся на период с начала 2005 года до
середины 2007-го - с этого момента темпы
подорожания начали снижаться. "Спекуляции
на рынке подогревались ожиданием
дальнейшего роста и положительными
прогнозами развития жилищного сектора,
спекулятивная составляющая оценивалась в
35-40%. С начала 2009 года цены в зависимости от
направления упали на 30-40%. Дефицит сменился
ростом предложения и сокращением спроса",
- говорит эксперт-аналитик по жилой
недвижимости компании GVA Sawyer Виана Аль-Хуссаини.
Что было - что стало
В "докризисное" время земля была
одним из лучших инструментов для
инвестирования. Гектары и сотки
приобретались инвестиционными компаниями
и банками, что способствовало росту числа
спекулятивных сделок. Однако отсутствие
денег на развитие, а также замораживание
проектов вызвали сброс непрофильных
активов у финансовых структур и
девелоперских компаний. Так что сегодня
инвестиции в землю больше актуальны для
конечных потребителей и для компаний,
имеющих ресурсы для долгосрочных планов
развития. "Сегодня многим девелоперам
пришлось отказаться от своих планов, и на
рынке выросло предложение земли. В этих
условиях происходят переоценка земельных
участков и снижение цен. Снизился
платежеспособный спрос, покупатели имеют
право выбирать. Как и раньше, наиболее
ликвидными участками остаются наиболее
близкие к Москве, - говорит Виана Аль-Хуссаини.
- Для выхода из сложившейся ситуации игроки
рынка вынуждены межевать крупные участки и
распродавать их на розничном рынке по 10-20
соток". Однако, по ее словам, объем
розничного рынка незначителен и не
превышает 5-10% от всех предложений.
Эксперты говорят, что сейчас спрос
сосредоточен на небольших участках по 10-20
соток под ИЖС в радиусе 40-60 км от МКАД. "Сегодня
покупатели ищут дешевые участки для
строительства недорогих домов, что
подстегнуло девелоперов активно
распродавать земли без подряда. Достаточно
большое количество покупателей
приобретают землю впрок, чтобы начать
строительство, когда появятся деньги", -
отмечает директор по маркетингу группы
компаний "Конти" Юрий Синяев.
С ним согласен и начальник департамента
по земельным ресурсам ГК "Мортон"
Михаил Цурин: "Рынок земли за последние
полгода изменился - бросается в глаза
большое количество предложений от
застройщиков по реализации земельных
участков без строительного подряда с
коммуникациями, хотя раньше они себя
позиционировали как реализаторы готового
дома с участком. На это повлияла общая
экономическая ситуация. Значительным
спросом пользуются небольшие земельные
участки по 10-15 соток по "хорошим"
направлениям не более 50 км от Москвы. На
втором месте - бюджетные варианты по 6-8
соток удаленностью более 50 км от МКАД".
"Хорошими" в понятии покупателей по-прежнему
остаются Рублевское и Новорижское шоссе.
Что же касается остальных направлений, то
эксперты отмечают перемены в предпочтениях.
"Безусловно, изменения есть, -
подтверждает Юрий Синяев. - Наиболее
активно сейчас идут продажи на южном
направлении - на Киевском и Калужском шоссе,
а также на севере - на Дмитровском и
Ярославском шоссе. Среди покупателей в
сегменте самого дешевого эконом-класса
приобретаются участки на восточном
направлении - по Щелковскому и Егорьевскому
шоссе. Самые дорогие участки по-прежнему
находятся на западном направлении, и там
продажи идут менее активно".
И вместе с тем эксперты отмечают, что
кризис ликвидности и у продавцов, и у
покупателей все-таки не вывел в фавориты
традиционные эконом-направления. "Больше
всего предложений остается по Новорижскому
направлению - 21% от общего количества,
Ярославскому - 9%, Дмитровскому - 8%", -
уточняет Михаил Цурин.
Ценные предложения
Изменения коснулись и стоимости земли.
Здесь все понятно: ее стоимость упала. По
данным компании GVA Sawyer, цены на землю
снизились примерно на 30% и 40% на западном и
восточном направлениях соответственно. И
аналитики предполагают, что это еще не
предел. "Если учесть тот фактор, что в
цене спекулятивная составляющая
оценивается в 35-40%, то очевидно, что
произошла переоценка, связанная с
сокращением спекулятивного спроса. Сегодня
на рынок выставляют земельные участки без
подряда. Подготовка таких участков и
перепланировка коттеджных поселков, в
которых они расположены, требуют времени и
занимают около года. Таким образом, в
перспективе на рынке появится новое
качественное предложение. Уровнем
поддержки цен является себестоимость земли,
т.е. та цена, по которой участки были
приобретены. Поскольку игроки прогнозируют
"дно" рынка земли весной следующего
года и стабилизацию в конце 2010 г., а
коррекция цен произошла за счет снижения
спекулятивной составляющей, то цены имеют
возможность дальнейшего падения. Снижение
стоимости будет уравновешиваться выходом
качественных участков. В итоге цены могут
упасть на 10-30%", - говорит Виана Аль-Хуссаини.
По данным группы компаний "Конти",
цены на земельные участки в Подмосковье
упали до 50% по сравнению с летом прошлого
года. В настоящее время средняя стоимость
привлекательной сотки в Подмосковье
составляет порядка $7000. И самые дорогие
участки расположены на западном
направлении, включая Рублево-Успенское
шоссе: например, цена сотки на Новорижском
направлении в зоне до 50 км составляет $25000.
Однако отъезд порядка 50 км от МКАД в том же
направлении сбивает цену за сотку до $4500.
"Кроме того, на сегодняшний день можно
говорить об общем снижении стоимости
сделок, что связано с предлагаемыми
скидками, а также уменьшением размеров
приобретаемых участков", - уточняет Юрий
Синяев.
Господин покупатель
Продавцы в условиях съежившегося рынка
готовы на все - даже дарить автомобили
покупателям подмосковной земли и отдавать
сотки в рассрочку. Поэтому покупателям
терять время не стоит. По словам Юрия
Синяева, девелоперы предлагают сегодня не
только серьезные скидки, но и услугу trade-in в
качестве альтернативы ипотеке. "Кто-то
решает привлечь покупателя
дополнительными опциями. Но для
потенциальных покупателей все же
актуальнее получить скидку здесь и сейчас".
В отличие от периода ажиотажа и дефицита у
покупателей есть возможность выбирать. При
этом часть девелоперов поставлена в
ситуацию, когда срочно требуется
наличность. "Итоговая цена заключения
сделки зависит от уникальности предложения,
наличия адекватных альтернатив, а
уступчивость продавцов зависит от того,
насколько они нуждаются в "живых"
деньгах. На сегодняшнем рынке в первую
очередь спрос определяет предложение", -
соглашается Виана Аль-Хуссаини.
