В конце мая эксперты вдруг заговорили об оживлении рынка недвижимости: оказывается, он достиг дна еще в начале года, а теперь вот стал расти.

Мол, весной цены на квартиры впервые с октября повысились: в Москве - почти на 2 процента, в области - на 3,6. А кое-кто утверждает, что рост - аж 7 процентов. Впрочем, нашлись и скептики: цифры эти лукавые, говорят они. Что же на самом деле происходит на рынке недвижимости?

Самое интересное, конечно, - на рынке жилья. В столице и области на середину мая в продаже находилось 954 жилых объекта-новостройки и порядка 59 тысяч вторичных квартир. Это огромное предложение - больше было, пожалуй, только в начале весны. Тогда стагнация была полной и беспросветной - объем продаж упал на 90 процентов. Однако в последнее время число заключенных сделок в бизнес- и элитном секторе рынка жилья выросло на 40 процентов. В экономклассе - чуть меньше. Но давайте разберемся, что это за цифры.

Начнем с того, что рост продаж отмечается по сравнению с началом года. Надо помнить, что зимой физлица на каждом объекте, особенно класса бизнес или люкс, совершали в лучшем случае 1-2 покупки в месяц. Если теперь покупают три - это уже 40 процентов. В экономклассе покупали больше, а потому и процент прироста скромнее.

Впрочем, оживление рынка действительно фиксируют все эксперты. Какие на то причины? Первая - падение цен. Противостояние продавцов и покупателей продолжается, но рынок новостроек уже сдался. "Некоторые застройщики были вынуждены продавать метры ниже себестоимости, встречались предложения по 45 тысяч рублей за метр, - признает Сергей Борзиков, генеральный директор Amdex Development. - Спроса не было с октября, продажи стояли, компаниям надо было рассчитываться по кредитам". В среднем цена за метр в долларах упала примерно на 30-40 процентов, но в этом тоже есть своя доля лукавства - на 30 процентов "потяжелел" сам доллар, потому интереснее рублевые цены - здесь рынок сдал не так уж много (в среднем порядка 10-13 процентов). Например, реальная цена предложения в панельных новостройках на юго-западе - около 3900 долларов (примерно 125 тысяч рублей), сделки, как говорят риелторы-практики, идут по 3700-3600 долларов (порядка 110 тысяч рублей).

Надо особо заметить, что ситуация на вторичном и первичном рынках разная. Если в новостройках цены плясали в зависимости от финансового положения застройщика, то "вторичка" жила по другим законам. Наиболее заметное падение, по данным "АКЦ МИЭЛЬ", произошло в экономклассе, сильно переоцененном в последние годы. Только с января "эконом" потерял более 11 процентов стоимости (в сумме - до 25 процентов). Бизнес-класс тоже "похудел", но основное снижение пришлось на конец минувшего года (около 10-15 процентов), с начала же этого жилье в этом сегменте рынка подешевело не более чем на 5 процентов. По мнению генерального директора "Легион Строй Ресурс" Сергея Казадаева, на вторичном рынке большой коррекции не произошло потому, что для собственников продажа с большим дисконтом означает фиксацию убытков. Многие просто сняли свои предложения.

В результате сегодня реальная цена сделок на "вторичке" такова: "однушку" в 33 квадратных метра в спальном районе в плохом доме недавно продали за 3,7 миллиона рублей, "двушку" (42 метра) в доме чуть получше - за 5,5 миллиона. То есть реальная цена метра по сделкам - 110-130 тысяч рублей (3,4-4 тысячи долларов). Цены разнятся по районам и по типам жилья.

Стоит отдельно вспомнить об "элитке". По словам Натальи Шичаниной, руководителя продаж "Одиннадцать Станиславского", общая коррекция цен в этом секторе рынка составила от 25 до 40 процентов от докризисных показателей. Особенно сильно упали в цене проекты, которые лишь условно можно причислить к классу люкс. По словам экспертов, рынок расставил все по своим местам - эксклюзив, то есть по-настоящему уникальные объекты, практически не подешевели. В то же время эксперт отмечает оживление продаж элитного жилья - объемы выросли в два раза. Впрочем, это как раз те самые лукавые цифры (пять сделок в месяц против двух - трех). Важнее, впрочем, то, что, по данным РENY LANE REALTY, вырос спрос - аж на 35 процентов.

По словам риелторов, отложенный спрос прорывается, как пар из-под крышки кастрюли с кипящим супом, - полгода стагнации для рынка это все-таки много. Покупатели готовы к реальным сделкам при условии, что дисконт составит еще процентов двадцать от цены предложения. На вопрос "Итогов", собственные или заемные средства при этом собирается использовать покупатель, риелторы отвечают - собственные.

Но могут ли падать цены дальше, если рынок уже достиг дна? Или все-таки не достиг? "Можно считать своеобразным локальным минимумом уникальные предложения - по себестоимости или даже ниже, которые были зафиксированы на первичном рынке, - говорит Сергей Казадаев. - Но эти предложения могут скоро исчезнуть". К тому же мы знаем, что такие предложения единичны, следовательно, до дна еще есть "несколько метров". Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ", считает, что до дна не добрались качественные квартиры: коррекция в пределах 15 процентов возможна к осени в жилых комплексах бизнес-класса и в "элитке". А вот снижение цен на недорогие новые квартиры маловероятно. С этим, впрочем, можно и поспорить: если верить расчетам Ассоциации строителей России, то себестоимость квадратного метра современной "панельки" в Москве - 57 тысяч рублей. Так что, если посадить девелопера на более жесткую "диету", минус двадцать процентов, столь желанные для покупателей, вполне достижимы. Тем не менее гендиректор "АКЦ МИЭЛЬ" Владислав Луцков уверяет, что коррекция рублевых цен не составит более 7 процентов.

Эксперты не видят причин, которые могли бы вызвать сейчас серьезное снижение цен. Продажи залоговых квартир, которыми пугают рынок (мол, банки выбросят в продажу жилье неплательщиков кредитов за копейки), ситуацию не изменят. Объем сделок с привлечением ипотеки был незначительным - 10 процентов от всех сделок купли-продажи. И не факт, что все заемщики перестанут платить по кредитам. Единственный аргумент в пользу новых скидок - прекращение продаж и продолжение стагнации.

Что же тогда значит загадочное повышение цен? По мнению Сергея Борзикова, сегодня никто не рискнет утверждать, что нынешнее оживление - это конец падения рынка. То, что цены на жилье немного подросли, вполне объяснимо. "В существующих экономических условиях, при нестабильности финансовых рынков, на ценах квартир сказывается отсутствие других объектов для вложения средств с приемлемым соотношением риска и доходности", - говорит Сергей Казадаев. Кстати, согласно исследованию Profi Online Research, во время кризиса 22 процента состоятельных россиян обзавелись новой недвижимостью. Кроме того, цены на недвижимость всегда были индикатором состояния финансовой системы, причем индикатором более понятным и осязаемым, чем биржевые индексы. Как сказал "Итогам" руководитель одной из крупных строительных компаний, "не было отдельно взятого пузыря на рынке недвижимости, просто деньги, ничего не стоившие, вкладывались в реальные метры, которые из-за этого стоили много". Если следовать этой логике, то, что сегодня цены держатся, означает - в экономике еще достаточно денег.

Мы попросили экспертов назвать три признака, по которым можно было бы наверняка судить, что рынок недвижимости вышел из кризиса. И никто не считает таким признаком рост цен на метры, все говорили о росте спроса со стороны покупателей и арендаторов в секторе коммерческой недвижимости, а также о возобновлении проектирования новых объектов. Как только девелоперы возьмутся за новые проекты - можно наверняка сказать: дно пройдено, рынок пошел вверх. Это пока единственная верная примета.