Однако большинство из них едины во мнении, что до конца года недвижимость продолжит дешеветь.
Катастрофа актуальна
Главный аналитик
Российской Гильдии риэлторов Геннадий
Стерник осенью 2008 года говорил о четырех
возможных сценариях развития ситуации на
строительном рынке России. Однако два
первых - "консервативный" и "умеренно-пессимистический"
- быстро "выбыли из строя". В декабре
стало ясно, что ситуация развивается по
третьему сценарию - "кризисному".
Однако, по мнению эксперта, "катастрофический"
сценарий, предусматривающий крах мировой
финансовой системы, пока тоже исключать
нельзя. Президент Союза инженеров-сметчиков
Павел Горячкин представил недавно данные
аналитического центра GED Analytics по 14-ти
крупнейшим городам (Москва, Петербург,
Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород,
Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону,
Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск).
Эксперты центра подсчитали, что за I
полугодие цены предложения на жилье в
Москве в рублях снизились по вторичному
рынку на 8%; по первичному - на 4% (в долларовом
исчислении в целом по рынку - 14%). При этом, по
некоторым другим данным, столичный квадрат
за полугодие обесценился на четверть. По
Московской области GED Analytics дает минус 8% на
вторичном и первичном рынке. Однако по
данным их коллег картина еще более
удручающая для продавцов: наименьшее
падение (15%) коснулось коттеджей и
таунхаусов на престижных Рублево-Успенском,
Новорижском и Минском шоссе, а также
загородных домов в 10-километровой зоне
удаленности от МКАД. Объекты по менее
престижным направлениям и более удаленные
от Москвы потеряли почти треть цены. При
этом "индивидуальные" скидки могут
составить от 25 до 60%. И, как считают эксперты,
это еще не ценовое "дно" в загородном
сегменте - до конца года средняя цена может
уменьшиться еще на 10-15%.
В Петербурге, по
данным GED Analytics, вторичный рынок просел на 13%,
первичный - на 12% (в долларовых ценах - 21%). GVA
Sawyer дает по Петербургу практически такие же
цифры. Сильнее всего упали цены в классе "эконом"
(на 21%) и "комфорт" (22%), "бизнес" и
"элита" потеряли 5% и 7% соответственно.
В остальных городах снижение средних цен на
вторичном рынке, по данным GED Analytics,
составило: от 11-12% (Екатеринбург, Красноярск),
до 25% (Пермь, Волгоград), сообщает GED Analytics.
Самое дорогое жилье остается в
Екатеринбурге (55 тыс./кв.м) и Самаре (51 тыс.),
дешевое - Казани (37 тыс.) и Омске (35 тыс.).
Однако региональные риелторы приводят
более пессимистические цифры. Так, в Перми,
по их информации, падание цены за первое
полугодие составило более 28%, с октября (начала
снижения) - 31%. На конец июня средняя
стоимость квадрата на вторичном рынке
установилась на отметке 41 тыс. руб. В Нижнем
Новгороде цены на строящееся жилье
снизились на 12% в рублях. В Новосибирске на
"вторичке" цены потеряли 15%.
Ситуация
по другим городам, не попавшим в "крупные",
выглядит следующим образом. За 6 месяцев
текущего года снижение на первичном рынке
жилья Кемерово составило 10%, на вторичном:
по одним источникам - 10%, по другим - 23%. В
Нижневартовске в январе однокомнатную
квартиру в типовом панельном доме можно
было продать за 2,2 млн руб., а сейчас и за 1,2
млн руб. могут не взять (-45%). В Иркутске с
конца прошлого года жилье всех категорий
подешевело почти вдвое - там однокомнатную
квартиру можно купить за 1 млн. руб. В
Астрахани за первые 5 месяцев на рынке
строящегося жилья цена упала на 11-29%. Больше
всего "просел" сегмент эконом-класса
(18%): квадрат оценивается в 28 тыс. руб.
Снижение в классе "комфорт" составило
12% (36 тыс. руб. /кв.м), а "бизнес-класс"
и "элитка" вообще кризиса не
заметили - цены остались на прежнем уровне.
В Краснодаре за полгода цены на "первичке"
упали на 7%, по сравнению с докризисным
периодом (сентябрь 2008 года) - 15%. В Сочи
новостройки бизнес-класса подешевели на 16%
и стоят около 131 тыс. руб. Падение цен в
объектах эконом-класса составило 7% (65 тыс.
руб./кв.м), а элитные объекты (свыше 345 тыс.)
также кризису неподвластны.
Меню: галстук!
Осенью прошлого года глава корпорации Mirax
Group Сергей Полонский пообещал съесть свой
галстук, если цены на недвижимость,
построенную его компанией, через полтора
года не поднимутся на 25%. Прогноз GED Analytics,
вроде бы, дает Полонскому слабую надежду на
то, что исполнения этого обещания удастся
избежать. Аналитики центра утверждают, что
оживление рынка недвижимости возможно уже
осенью 2009 года - не без помощи государства,
которое обещает снизить ипотечные ставки,
улучшить условия кредитования, производить
госзакупки и т.д. Однако прогнозы
подавляющего числа экспертов для желудка
миллиардера неутешительны. Многие сходятся
на том, что цены продолжат катиться по
наклонной плоскости, а вторая волна кризиса
может придать им еще большее ускорение.
Дна
не видно
По мнению Стерника, в настоящее
время российский рынок переходит из стадии
кризисного падения к стадии депрессивной
стабилизации. Начало роста цен можно
ожидать в 2011-12 году, причем темпы будут
значительно более низкими, чем в 2000-2001 годах
(после дефолта), и в итоге "прайс"
стабилизируется на уровне, обеспечивающем
рентабельность девелопмента. Доходность
строительного бизнеса уже не будет такой,
как в прежние "нецивилизованные"
времена. В целом рынок сделает новый
серьезный шаг в своем становлении и
развитии.
Тем временем, в большинстве стран
мира недвижимость продолжает дешеветь. Под
данным Globalpropertyguide, в апреле в аутсайдерах
были Латвия (жилье обесценилось на 50%), Дубай
(35%), Сингапур (22%), Исландия (20%), США (19%),
Англия(19%), Гонконг (16%) и Болгария (12%). Лишь в
пяти государствах - Австрии, Израиле, Китае (Шанхай),
Таиланде и Швейцарии - цены пока держатся. В
США кризис начался в начале 2007 года. Сегодня
уровень цен достиг показателей 2002 года.
Относительно пиковых значений в сентябре
2006 года падение составило 32%. Средняя цена
домовладения в США к марту 2009 года
составляла около $169 тыс. По оценке
экспертов, дно еще не достигнуто - темпы
падения продолжают расти.