Среди прочего стали расти и акции девелоперских компаний. Судя по всему, рынок начал восстанавливаться из руин.
Когда мы снова
услышим разговоры о скором буме IPO в
российской недвижимости?
Год для российских бирж начался с подъема.
После затянувшихся каникул они стали
догонять результаты торгов по российским
эмитентам Лондона и Нью-Йорка. Среди прочих
ощутимо выросли акции строительной отрасли.
Справедливости ради заметим, что коррекция
не заставила себя ждать, однако позитивные
настроения на бирже сохраняются. "Российские
акции продолжают нравиться инвесторам,
сейчас все сфокусировались на выходе
экономики из рецессии, на росте в следующем
году, есть некоторая ликвидность в
экономике. В основном настроения
позитивные для девелоперов", - говорит
Юлия Гордеева, аналитик по сектору
недвижимости Дойче
Банка в Москве.
Первые признаки роста стали заметны еще в
конце прошлого года. "Было много
сообщений о том, что спрос на недвижимость
начал расти, сокращается доля свободных
площадей. За счет этого позитивного фона
ставки перестали ползти вниз.
Рынок это воспринял как сигнал того, что
дно уже пройдено, и началось движение вверх.
Практически всех девелоперов, даже
безнадежных, выкупали", - описывает
ситуацию Анатолий Высоцкий, аналитик
отдела анализа рынка акций "КИТ Финанс".
Рост котировок связан с изменением общей
экономической ситуации в стране. "Начали
расти цены на нефть, соответственно стал
укрепляться рубль по отношению к доллару.
Есть прогнозы, что эта тенденция усилится.
Некоторые руководители банков уже заявляли,
что к середине года доллар будет стоить 25
рублей. Многие акции вы -росли, люди решили
зафиксировать свою прибыль и вложить
деньги в реальные активы. При этом цены на
недвижимость упали. Считается, что мы уже
достигли некоего дна, соответственно,
сейчас это удобный объект для долгосрочных
инвестиций", - описывает цепочку Майкл
Голомб, управляющий партнер MAYAK REAL ESTATE. Рост
акций связан с оживлением в реальной
отрасли.
"Изменилась не только личная история
компаний - то, что у ряда компаний дела идут
на поправку, примеряют на всю отрасль в
целом. 2009 год закрылся, и уже стало известно,
что количество сделок купли-продажи в
последние месяца уверенно росло, в декабре
количество сделок превысило показатель
прошлого года более, чем на 30%. Это очень
хороший сигнал. Пока лидирует жилая
недвижимость, в коммерческой спрос тоже
растет, но ставки сильно упали. Однако все
ждут, что и коммерческая недвижимость
подтянется", - рассуждает Анатолий
Высоцкий.
Вопрос цены
Пока интерес к акциям девелоперов
обусловлен прежде всего низкой ценой. Даже
самым успешным эмитентам надо вырасти еще
минимум в несколько раз, чтобы вернуться на
докризисный уровень. "Рост акций в
строительной отрасли связан с тем, что эти
акции очень сильно упали и продавались на
том уровне, который обещает банкротство
компании. Просел весь рынок в целом. Сначала
инвесторы покупали "голубые фишки", по
мере роста акций этих компаний они уходили
все глубже и глубже, искали акции, которые
еще не выросли в цене. Так постепенно
очередь дошла и до недвижимости", -
описывает механизм Юлия Гордеева. Олег
Мышкин, управляющий партнер Fleming Family and Partners,
также думает, что оживление на бирже
связано с избытком ликвидности и
инфляционными рисками, а также с тем, что
год назад все акции были существенно
перепроданы.
Однако сегодняшний рост нельзя объяснить
только краткосрочными спекуляциями. "Инвесторы
думают: раз есть рост на физическом рынке,
значит, можно ждать роста заработков
компаний и, соответственно, роста акций.
Поэтому я бы не сказала, что на них сейчас
смотрят как на проблемные активы, скорей
как на активы, у которых еще остается
существенный потенциал роста", - говорит
Юлия Гордеева. Олег Мышкин более сдержан в
прогнозах. "Большинство акций имеет
ограниченный потенциал роста. Решение о
покупке акций нужно основывать на
фундаментальном понимании реального
положения той или иной компании. Лишь
ограниченное количество публичных
компаний недвижимости являются
стабильными и имеют здоровый потенциал
органического развития", - считает
эксперт.
Образ инвестора
Фигура инвестора имеет сегодня ключевое
значение для понимания процессов,
происходящих на рынке. Однако вывести
среднестатистический образ не так просто.
Слишком разные полюсы. По оценке Майкла
Голомба, поскольку сегодня рынок очень
волатильный, здесь много спекулянтов, а вот
количество фундаментальных инвесторов
сократилось. Юлия Гордеева, в свою очередь,
считает, что спекулянты активно
инвестировали год назад, когда рынок упал,
теперь они освобождают место для
фундаментальных инвесторов. "Сегодня мы
видим, что на рынок приходят и долгосрочные
инвесторы, у которых более далекий горизонт
инвестиций. Спекулянты всегда присутствуют
на рынке, но сейчас они довольно
пессимистичны. Поскольку рынок активно рос
последние два месяца, они ожидают коррекции,
которую мы наблюдали в конце января, но
рынок опять сменил гнев на милость и акции
продолжили свой рост", - считает эксперт.
"Думаю, что круг инвесторов - обширный. И
фонды, и частные инвесторы - они все
понимают, что может выстрелить. Сейчас
опять нагнетается ажиотаж, и, вполне
возможно, что на этом ажиотаже надуют новый
пузырь", - предполагает Анатолий Высоцкий.
Куда вкладывать
По словам Майкла Голомба, хотя рынок
коммерческой недвижимости стабилизируется,
до конца года резкого скачка ждать все же не
стоит. Тем не менее даже сегодняшние цены на
недвижимость многим инвесторам кажутся
достаточно выгодными. Как отмечает Юлия
Гордеева, если в начале прошлого года
ожидания потенциальных продавцов и
покупателей не совпадали, то сегодня уже
есть четкое понимание того, сколько должны
стоить активы. При этом в акции
инвестировать удобнее, чем в отдельные
объекты. Во-первых, цена входа здесь
несопоставимо ниже, во-вторых, выше
ликвидность. С другой стороны, в отличие от
акций отдельный объект можно полностью
контролировать. Правда, пока, как отмечают
эксперты, в большинстве случаев доходность
инвестиций в отдельные объекты оставляет
желать лучшего.
"Без финансирования с годовой
процентной ставкой свыше 10-12% нет смысла
вкладывать в коммерческие объекты
недвижимости, которые приносят доход
меньше 20%. Если цена денег сейчас для
вкладывания в объекты 15-20%, то какой же смысл
вкладывать сегодня и нести риски,
экономические риски, если нет доходности,
которая нужна для инвесторов?" -
спрашивает Майкл Голомб.
Если смотреть на акции отдельных компаний,
то здесь тесно связаны ситуация внутри
компаний и состояние сегмента недвижимости.
"Показательный пример: компания AFI,
портфель которой состоит прежде всего из
объектов коммерческой недвижимости,
практически осталась без движения. Такие
компании, как ПИК, ЛСР, которые в основном
занимаются жильем, выкупают очень хорошо.
Акции Raven Russia тоже подрастают на
позитивном фоне, но не так интенсивно, как
девелоперы жилья", - анализирует Анатолий
Высоцкий.
Новая волна IPO?
Понятно, что события последнего года не
повысили в глазах инвесторов кредит
доверия рынка недвижимости. Акции
строительного сектора сегодня для
большинства прибыльные, но рискованные
объекты инвестиций. "Когда весь рынок рос
на 2%, девелоперы поднялись на 5-7%. Когда
рынок начал падать на 2-3%, девелоперы
опустились на 5%. В этой отрасли высокие
риски и высокая прибыль, поэтому акции
активно покупают и не менее активно от них
избавляются", - говорит Анатолий Высоцкий.
Захотят ли в этих условиях новые игроки
рискнуть и выйти на биржу?
"Из тех компаний, которые раньше
собирались на биржу, вряд ли кто-нибудь
выйдет. Скорее всего, компании, которые уже
являются эмитентами, выпустят
дополнительные акции, чтобы рассчитаться с
долгами. Понятно, что допэмиссии не
способствуют быстрому росту акций, но у
многих игроков мало других вариантов. SPO в
этом году гораздо более вероятно, чем выход
на рынок новых компаний. Я не исключаю и
первичное размещение, но, как мне кажется,
это уже тенденция 2011 года", - замечает
Юлия Гордеева.
SPO автоматически приводит к тому, что
размывается доля мажоритарных акционеров.
Собственники будут получать меньше, но для
них сегодня выбор предельно прост: меньшая
доля или потеря бизнеса. Впрочем, пока мало
кто думает, что SPO приведет к смене
собственников. "Нет таких компаний, у
кого можно размыть долю. В том же ЛСР после
SPO доля основного акционера составит 60%", -
замечает Анатолий Высоцкий.
Кроме того, большинство экспертов
сходятся в том, что серьезных сделок M&A в
любом случае не произойдет. Причина проста:
ни у кого на рынке нет для этого достаточных
денег. "Прямо скажем, на рынке нет
компаний, у которых был бы достаточный
запас денег, чтобы кого-то поглощать,
несмотря на то что компании сейчас
достаточно дешевые. Все думают не о
поглощениях, а о собственном выживании.
Один из возможных вариантов передела
собственности - это потеря контроля над
компанией из-за долгов. Как это, например,
произошло в случаях компаний ПИК и "Система
Галс"", - считает Юлия Гордеева.
По расчетам Анатолия Высоцкого, до конца
года ряд компаний заявят об IPO. "В
середине 2008 года было порядка 15 компаний на
строительном рынке, которые планировали IPO
на конец 2008 - 2009 год. Если не произойдет
резких потрясений, вполне возможно,
компаний пять попытаются разместить на
рынке свои акции в этом году. Конечно,
подготовка к IPO требует значительного
времени, но те, кто планировали выйти на
биржу в 2008 году, я думаю, уже провели
предварительную работу, внедрили
международные стандарты отчетности и
сделали аудиторские проверки", - считает
эксперт.
У рынка короткая память Резкое падение
акций объясняется помимо прочего тем, что
ценные бумаги зачастую были переоценены.
Значительную долю их портфелей составляли
бумажные проекты, а не уже действующие
объекты, которые генерируют прибыль.
"Российские акции были, на мой взгляд,
переоценены, чем заслужили недоверие со
стороны инвесторов. На рынке бытовало
мнение, что 70% компаний недвижимости
скрывают свои проблемы, во многом именно
ожидания инвесторов, не всегда
справедливые, определили падение", -
замечает Юлия Гордеева.
Не удивительно, что сегодня многие
сомневаются в том, что в организации IPO
будет участвовать прежний круг банков. "Вероятно,
среди аргументов, будут присутствовать
цифры о соотношении коммерческих площадей
на численность населения, которое
значительно меньше, чем в развитых странах,
улучшение экономической ситуации, снижение
безработицы, восстановление деловой
активности. Однако пока отрасль переживает
не лучшее время. К примеру, с середины 2008
года доля вакантных площадей в офисах
выросла с 2 до 20%", - рассуждает Анатолий
Высоцкий. Как считает Юлия Гордеева,
неудачи прошлых IPO никак не изменят
расстановку сил. "Это все эмоции. Многие
банки, которые участвовали в размещении,
размещали все достаточно дорого. У всех в
какой-то мере подмоченная репутация, но это
бизнес, который все равно нужно делать. Если
будет спрос на рынке, все банки захотят
принять участие. Я не думаю, что банки, из-за
того что они кого-то когда-то дорого
разместили, не будут на этот рынок смотреть.
По окончании кризиса люди начнут
заниматься бизнесом, а у рынка короткая
память. Приходится работать с тем, что есть.
Другое дело, что банки может уже не будут
столь агрессивны в своих оценках, будут
лучше рассматривать бизнес компаний, будут
более осмотрительны", - замечает она.
Можно согласиться с тем, что на рынке нет
места эмоциям, однако насколько удачными
будут размещения? У российских эмитентов
всегда был единственный козырь - высокая
доходность. "Сегодняшний рынок
недвижимости в России предлагает гораздо
более высокий уровень доходности, чем
другие рынки, и возвращение инвесторов на
российский рынок лишь вопрос времени.
Безусловно, однако, что продукт, который
сможет заинтересовать международных
инвесторов сегодня, будет коренным образом
отличаться от тех инвестиций, которые были
сделаны в 2006-2007 годах", - предполагает
Олег Мышкин.
С другой стороны, отечественные риски
западные инвесторы решатся примерить на
себя снова, только когда упадет доходность
на Западе. "IPO означает финансирование
через капитал, а не через банковское
финансирование (кредиты). Инвесторы
принимают на себя риск в расчете на будущий
рост компании, на большие дивиденды,
поэтому они всегда настороже. Прежде чем
думать об IPO, нужно убедить их, что России им
ничего не угрожает. На российский рынок
инвесторы придут только после того, как
снизится доходность на Западе. Вначале они
вкладывают средства в понятные им западные
рынки. Но как только там доходность падает,
они готовы идти на новые развивающиеся
рынки, которые приносят больший доход. Пока,
мне кажется, западные публичные рынки не
готовы. Возможно, к осени ситуация
улучшится, станет виден положительный
вектор развития. Я знаю, что некоторые
российские девелоперские компании
планируют размещаться, но не раньше, чем
через 4-6 месяцев. Мы можем ожидать что-то
интересное не раньше конца второго
квартала", - рассуждает Майкл Голомб.
Рост на бирже последних двух месяцев,
большинство восприняло как признак
оздоровления отрасли. Однако как быстро
рынок сможет достаточно восстановиться,
чтобы не повторить ошибки прошлых лет? Пока
еще никто не решается точно предсказать,
"когда наконец все это кончится".
