Не успел премьер-министр Владимир Путин запустить программу оживления ипотечного кредитования, как Минфин и ЦБ наперегонки стали отговаривать потенциальных инвесторов от вложений в недвижимость. И это - лучший довод в пользу покупки.

Похоже, что финансовые власти России начали игру против рынка недвижимости. 

Вначале на банковском форуме глава Минфина Алексей Кудрин заявил, что докризисные цены на жилье были историческим максимумом - дескать, не стоит покупать сейчас квартиры с расчетом на спекулятивный рост. Буквально вслед за ним прозвучало еще более интригующее заявление первого зампреда ЦБ Меликьяна. По его словам, кредитование банками недвижимости и строительства - прямой путь к разорению. Вывод сделан на основе анализа деятельности банков, лишившихся лицензии или находящихся в процессе санации, - у всех в портфеле были кредиты на покупку недвижимости.

Получается, что в то время, когда правительство почти силком заставляет банки вернуться к кредитованию строительства и покупки жилья, да еще и по сниженным процентам (недавно по инициативе премьера Путина стартовала программа рефинансирования ипотечных кредитов стоимостью 250 млрд. рублей. - "ЭВ"), финансовый регулятор готов ровно за это же банки наказать. Парадокс? Нет, результат сложной дилеммы, перед которой оказалось правительство. Похоже, заявления Кудрина и Меликьяна - это отчаянная попытка удержать рвущиеся вверх цены на жилье.

На перепутье

Цены на жилье экономкласса в Москве с осени колеблются вокруг 125 тысяч рублей за кв. метр в среднем - и по прогнозам экспертов, останутся на этом уровне до конца года. Разве что подрастут на величину инфляции (не более 10%), да скорректируются в зависимости от курса рубля к доллару. Получается, министр финансов прав? Не совсем так. Дело в том, что аналитики единогласно говорят о сокращении количества предложения квартир при стабильных ценах. Быстрее всего с рынка вымываются дешевые квартиры - уже сейчас купить панельную "однушку" в ближнем Подмосковье или в столичных районах за МКАД практически невозможно, разве что на начальном этапе строительства. Такая ситуация была и в начале 2000-х. Закончилась она взрывным ростом цен начиная с 2003 года.

Российский рынок жилья имеет фундаментальные предпосылки к росту цен. Еще до кризиса, по данным Минрегиона, свои жилищные условия улучшить хотели 70% российских граждан. Кризис только отдалил их мечту о достойном жилье, сделав ее еще более ценной. В условиях огромного спроса рост цен можно остановить одним способом - развертыванием масштабного жилищного строительства, наподобие того, что было в 70-х годах прошлого века в СССР, или того, что идет сейчас в Китае. Но для этого надо решить задачу массовой и быстрой подготовки земельных участков под застройку. Для этого муниципалитеты должны провести работы по освобождению этих земель от построек и прочих обременений, провести к ним коммуникации - газ, воду, электричество, дороги, оперативно утверждать (и эффективно контролировать) документацию строительных проектов... В условиях нынешней бюрократической системы подобное звучит фантастически. Хотя специально созданный фонд РЖС и пытается отбирать пустующие сельскохозяйственные и ведомственные земли под жилое строительство, о массовости речь пока не идет.

В таких условиях единственное, что могут сделать власти, - это развернуть ипотечное кредитование. Сделать ипотечный кредит массовым товаром, дав банкам возможность продавать свои обязательства ВЭБу, - тогда они смогут зарабатывать на обороте, а не на величине маржи, следовательно, ставки могут упасть. Возможность секьютеризации ипотечных кредитов дает возможность и удлинять их сроки - когда банк получает свою прибыль сразу, не все ли равно, сколько времени будет расплачиваться заемщик? Хоть всю жизнь, как это уже было на Западе. Конечно, всем известно, к чему привела такая политика в США. И именно этого хотят избежать Минфин и ЦБ. Но их оппоненты явно надеются избежать американских ошибок. Тем более что никакой альтернативы по обеспечению российских граждан жильем не просматривается. Да и для банков ипотека сегодня - самый верный способ заработка, ведь возврат потребительских кредитов не гарантирован, а игра на фондовом рынке сейчас по-прежнему слишком рискованна.

Сложности выбора

Эксперты говорят, что отстроить систему массового ипотечного кредитования, при условии отсутствия финансовых потрясений, можно за 2-3 года. Если так, то рост цен выше инфляции может начаться уже в следующем году. Тем более что к этому времени как раз с рынка разберут все докризисные квартиры - и начнется предсказанный дефицит.

Конечно, рано или поздно эта ценовая спираль на российском рынке жилья перестанет раскручиваться. Заработают механизмы активации строительства, а не банковского кредитования, чиновников приструнят и 40% средств на строительство перестанет течь в их карманы в виде откатов, заработает рынок земли, развернется строительство дорог и инженерной инфраструктуры... Но до этого времени на росте цен на недвижимость можно будет заработать еще раз. Или просто решить свой жилищный вопрос.

Правда, на этот раз в отличие от начала 2000-х необходимо очень точно выбирать объект инвестирования. Так, сейчас уже начался рост цен на квартиры экономкласса маленькой площади. Для тех, кто готов рискнуть ради максимализации прибыли, можно посоветовать обратить внимание на квартиры начальной стадии строительства. Сейчас их еще боятся покупать из-за опасений остановки строительства. Но чем дальше, тем более эфемерной становится эта угроза. Макроэкономические условия улучшаются, а слабых и недобросовестных застройщиков уже смыло с рынка. К тому же власти сейчас строго следят за девелоперами - повторения ситуации с обманутыми дольщиками никому не хочется. Да и сами застройщики больше не пытаются уйти от ответственности за сроки строительства за счет обхода закона о долевом строительстве. Рост экономики будет только способствовать ускорению темпов строительства: любому застройщику важно показать, что он действительно строит, - тогда на новые проекты можно найти больше покупателей.

Чуть позже эксперты советуют обратить внимание и на регионы: в отличие от Москвы там цены во время кризиса упали достаточно сильно. А квартирный вопрос во многих городах стоит не менее остро, чем в столице.

А вот элитные квартиры советуют покупать в основном риелторы и связанные с ними аналитики. Рынок этот сложный, без опыта и специальных знаний можно попасть впросак и в период роста.

И уж совсем не советуют эксперты покупать с инвестиционными целями квартиры бизнес-класса: как показали два кризиса (в 1998-м и нынешний), дешевеют они первыми, а дорожают - последними. Зато такие квартиры сейчас вполне можно покупать для себя: цены вполне приемлемые, качество тоже, а отсутствие перспектив быстрого роста цен дает возможность выбирать не спеша.