"Купил тут недорого квартирку на побережье".-- "На Черноморском?" -- "Да нет, Черногорском" (разговор в московской кофейне). Уже первое обращение к интернет-поиску заинтриговало: за покупкой недвижимости российские фирмы отправляют теперь в Черногорию так же бойко, как десятилетие назад -- в Германию за подержанными автомобилями. Пара недель на месте событий помогла без посредников понять, почем оно, черногорское счастье.
"Черногория купается в российских деньгах"
Субботнее утро, аэропорт Домодедово. Нахожу свою стойку регистрации, но спустя минуту берет сомнение, она ли это. Уж слишком мало у пассажиров багажа. Да и сами они похожи не на туристов, едущих к морю, а на бизнесменов средней руки или чиновников, посланных в загранкомандировку. Вижу знакомые лица -- бывший генпрокурор с супругой. По прилете они не перешли на спортивный шаг, выискивая гида с табличкой, а чинно сели в ожидавшее их авто.
В самолете по обрывкам фраз я понял, что озадачившие меня соотечественники -- владельцы квартир, апартаментов и вилл на Адриатическом побережье Черногории. Как какие-нибудь американцы на Карибах. Опрошенные туроператоры сообщили: в зависимости от сезона от 35 до 70% пассажиров шести еженедельных чартерных рейсов Москва--Тиват--Москва -- черногорские дачники. Причем если туристы едут к морю, понятно, летом, то собственники с друзьями, как правило, осенью и весной.
Согласно данным кадастра собственности Черногории, на конец 2005 года российским гражданам принадлежало 23 тыс. объектов черногорской недвижимости. По неофициальным же подсчетам, к середине 2006 года собственниками недвижимости в Черногории стали более 30 тыс. россиян. И это при том, что население страны -- всего 650 тыс. человек. И при том, что наши частные инвесторы пришли на Черногорское побережье гораздо позже немцев и англичан -- всего три-четыре года назад.
Даже спустя неделю пребывания в Черногории не покидает чувство, что дальше Крыма ты не уехал. Черные "Лэндкрузеры" с московскими номерами у черногорских православных храмов, компании цековского вида стариков и старушек, греющихся на осеннем солнышке, узнаваемые покупатели с набитыми тележками в супермаркетах, удаль в питейных заведениях... И повсюду русская речь. Американский Newsweek отмечает, что крошечная Черногория купается в российских деньгах: "Русские просто влюблены в нее. Эта республика, ставшая самым новым независимым государством после того, как ее граждане проголосовали за отделение от Сербии, является островом славянской культуры... Религия страны -- православное христианство. Русские легко понимают местный диалект сербского языка. И это одно из последних мест в Средиземноморье, где от русских не требуют виз".
Но главное, конечно, это политика черногорских властей, желающих привлечь в страну как можно больше частного капитала. Объем российских частных инвестиций в Черногории на фоне товарооборота между ней и Россией, не дотягивающего и до $30 млн в год, впечатляет: более $2 млрд (данные, оглашенные президентом Путиным, который в августе встречался с черногорским премьером Джукановичем).
По слухам, черногорские власти не слишком смущают и инвесторы, прибывающие в страну с "чемоданами налички". Такой бизнес понятен черногорцам. Ведь санкции в отношении союзной Югославии заставляли многих нарушать законы. Премьер Джуканович ссылается именно на это, когда его спрашивают о ведущемся в отношении него в Италии расследовании по подозрению в причастности к контрабанде и связях с мафией.
Горячий рынок
Говорят, что каждый черногорец, живущий в Москве, имеет отношение к продаже недвижимости в своей стране. Этим же заняты или мечтают заняться многие россияне, перебравшиеся в Черногорию. Только на главной магистрали Будвы -- Ядранском пути обосновалось с десяток риэлтерских контор, половина из них черногорские, другая половина -- русские и английские. В одной мне тут же предложили вложиться с рассрочкой платежей в апарт-комплекс, строительство которого начнется "прямо со следующего понедельника", в другой пулеметной очередью сыпались предложения "вторички".
Главным образом из-за наплыва русских инвесторов цены на недвижимость в Черногории выросли за последние два года на 65%. По оценкам местных СМИ, граждане России скупили половину наиболее дорогих вилл стоимостью порядка $500 тыс. Черногорские риэлтеры утверждают, что на каждого частного инвестора--подданного Соединенного Королевства приходится два-три покупателя из России.
Немало наших соотечественников надеются получить адриатическую недвижимость по цене машиноместа в элитной новостройке -- видимо, под влиянием рассказов уже обустроившихся россиян. Беглый просмотр предложений местных риэлтерских компаний позволяет сделать вывод, что это реально. Во всяком случае, цены оказались значительно ниже, чем в московских конторах. Конечно, времена, когда можно было прикупить черногорскую квартирку за ?25-35 тыс., уже прошли. За такую сумму теперь можно приобрести разве что недострой вдалеке от моря. Спрос настолько велик, что уже проданные объекты риэлтеры не успевают убирать со своих сайтов. Сбившиеся в группки россияне буквально наперегонки колесят по Черногорскому побережью на автомобилях с логотипами риэлтерских контор.
Россиян интересуют, естественно, наиболее привлекательные для инвестирования районы. Не раз слышанные от черногорских дачников слова "а у нас в деревне" имеют четкую географическую привязку. Русские предпочитают селиться в Будве и городках на окрестном побережье, до Котора на севере и до Петроваца на юге. В мусульманском районе Черногории, близ Ульцина, в паре километрах от албанской границы мой вопрос о русском контингенте поставил продавца-албанца в тупик.
Цены на квартиры в будванской прибрежной зоне в домах постройки пятилетней давности начинаются с ?1300 за метр площади, но инвесторы предпочитают вкладываться в жилье если не на стадии проекта, то, по крайней мере, на нулевом цикле. Стоимость строительства в Черногории при покупке земли под застройку действительно значительно ниже среднеевропейской благодаря относительной дешевизне материалов, а также строительных и отделочных работ. В некоторых компаниях заявленная на стадии проекта цена квартир на некотором удалении от моря начинается с ?600 за метр. Стоимость же новых квартир с отделкой на первой береговой линии в престижных местах Будванской Ривьеры не сильно отличается от средней московской. Несколько дешевле апартаменты с одной или двумя спальнями в жилых комплексах с бассейном и магазином, нависающих над прибрежной автострадой: метр площади обходится примерно в ?1600 на стадии проекта и в ?2800, когда объект готов.
Черногорские дачники со стажем подсказали и еще один проверенный многими на родине способ сэкономить: купить в понравившемся месте развалившуюся постройку нужной площади по периметру, но при этом оформленную в местном БТИ, затем, оставив от нее только фундамент (а если надо, убрав и его), отстроить дом под себя. Это гораздо практичнее и дешевле, чем приобретать необжитый земельный участок, а затем согласовывать проект, включать его в генплан, получать разрешения на строительство и подключение к электросетям и водопроводу, уплачивая при этом немалые пошлины и сборы. К тому же по черногорскому законодательству физическое лицо не может купить более пяти соток земли.
Ежегодный рост цен на землю и жилье на 30-35%, а также низкие коммунальные платежи и налоги, возможность сдачи квартир, апартаментов и вилл у побережья в наем делают черногорскую недвижимость весьма привлекательным объектом для размещения капитала. Впрочем, россиян прельщает не только это. Например, Монтенегро, или Црна Гора,-- практически идеальный уголок для проживания, где средняя температура превышает 20°C восемь месяцев в году и где природные красоты -- от горных каньонов до рек, озер и, конечно, моря -- сосредоточены на территории, втрое меньше Московской области. В общем, до полного счастья рукой подать. Некоторые россияне полагают, что уже обрели его, других же многое из того, с чем приходится сталкиваться в Черногории, убеждает в призрачности любого счастья, даже близкого.
Надо подумать
При всей динамичности черногорского рынка недвижимости желанного многим россиянам жилья бизнес-класса с соответствующей инфраструктурой там крайне мало. Любимые местными застройщиками апартаменты-студии с их пенальной конфигурацией, дверью-окном и часто отсутствием вентиляции, несомненно, удешевляют строительство, но не делают жизнь комфортной. Здесь, впрочем, стоит упомянуть, что землетрясение 1979 года заставило черногорские власти ужесточить строительные нормы.
В отличие от многих восточноевропейских государств в Черногории ни один банк не предоставляет нерезидентам кредиты для покупки недвижимости. Ипотеки в стране практически нет. Кредит можно получить лишь на фирму-резидента под залог недвижимости. Правда, процентная ставка в таком случае будет весьма привлекательной -- не более 7%.
Одна из серьезных проблем -- юридическая чистота продаваемых объектов недвижимости. Многие дома в Черногории в последние годы строились без разрешительной документации. Часто бывает так, что покупка недвижимости уже совершена, а потом выясняется, что разрешения на ее строительство не было, хотя она зарегистрирована в кадастре. Подобное случается и с квартирами на верхних этажах, которые возводились также с расчетом на последующее разрешительное согласование. В 50-70 метрах от моря, в самых престижных местах Будванской Ривьеры можно увидеть немало недостроя и уже возведенных, но брошенных объектов с объявлениями о продаже. Владелец апарт-комплекса на третьей береговой линии (кстати, русский) объяснил, что хозяева этой недвижимости, вероятно, не смогли "пробить" разрешение на строительство и не исключено, что она будет снесена, прецеденты уже были.
Риэлтеры, работающие с черногорской недвижимостью, любят подчеркнуть, что уровень бюрократизма в Черногории значительно ниже, чем в России, и что процедура оформления купли-продажи необременительна и занимает два-три дня. По их словам, до 20 дней в зимний период и до 60 дней летом длится регистрация права собственности в кадастре. Но в действительности все сложнее. Некоторые черногорские дачники с неудовольствием говорили, что процедура оформления, как и в России, растягивается на полгода. Впрочем, многие объясняют это генетической неспешностью черногорцев.
Региональные контрасты Черногории также сродни российским. По мере удаления от побережья уровень жизни падает со скоростью движения арендованного автомобиля. Обшарпанные пятиэтажки, глубокие рытвины на дорогах, унылые лица. Считается, что победа коалиции "За европейскую Черногорию" с Джукановичем во главе на сентябрьских парламентских выборах поможет смягчить эти контрасты -- естественно, за счет иностранных инвестиций.
Российский бизнес, понятно, в стороне не остается. По мнению французской Ouest-France, он за несколько лет превратил Черногорию в "Эльдорадо для себя". Однако парламентская оппозиция, которую поддерживают 45% избирателей, проголосовавших на майском референдуме за сохранение союза с Сербией, не отказывается от пересмотра всех крупных приватизационных сделок -- и прежде всего связанных с "грязным русским капиталом". И критика власти, выставляющая в негативном свете все, что связано с Россией, находит отклик в черногорском обществе.
Мой попутчик в поездке по серпантинам на северо-востоке страны, рабочий из Никшича, едва подбиравший фразы даже на родном языке, без труда сформулировал свое отношение (негативное, конечно) к покупке Олегом Дерипаской бокситовых рудников, а также крупнейшего алюминиевого комбината Черногории. Кроме того, он с негодованием сообщил, что русские скупили все отели на побережье.
К тому же для купивших недвижимость россиян Черногория, по сути, остается закрытым анклавом. Без ваучера и визы можно въехать только в Боснию и Герцеговину. Вид на жительство (виза с правом работы и пропиской в Черногории), который оформляют лишь немногие россияне (для этого требуется регистрация фирмы и поддержание ее в рабочем состоянии), не поможет попасть даже в соседнюю Хорватию, куда с 2003 года свободно ездят черногорцы и сербы. И никто не может сказать, когда будет введен безвизовый режим сообщения со странами ЕС, чьи граждане проходят пункты пограничного контроля Черногории, лишь показывая корочку паспорта. Следует также помнить, что вероятное вхождение Черногории в ЕС, несомненно, ужесточит въездные правила для российских граждан и о длительном безвизовом проживании даже собственникам жилья придется забыть, как это случилось в Болгарии.
Таким образом, относительная дешевизна недвижимости в Черногории корректируется коэффициентом финансовых, юридических, политических и иных рисков. Учитывая эти обстоятельства, немало россиян так и не решаются стать черногорскими дачниками. А если решаются, то не с налета, а несколько раз примерившись к тамошним реалиям. Но если вашим представлениям о счастье они не противоречат, то, выложив некоторое количество евродензнаков, вы снимете с себя сомнительный статус туриста и уже на правах хозяина будете вместе с Байроном уверять знакомых, что "в момент рождения нашей планеты самая прекрасная из встреч земли и моря произошла в Черногории".
ПРОЦЕДУРНЫЙ ВОПРОС
Как получить "Лист непокретности"
В Черногории нерезидентам можно инвестировать во все виды недвижимости. Подписание договора купли-продажи требует личного присутствия сторон. После этого договор регистрируется в суде и устанавливается переход права собственности. Налоговая инспекция определяет рыночную стоимость недвижимости, с которой платится налог в размере 2%. Затем право нового собственника на недвижимость регистрируется в Регистрационной палате, а покупатель получает решение о внесении в кадастр и свидетельство о собственности -- "Лист непокретности". Регистрационный сбор составляет ?500. Все стадии сделки сопровождает лицензированный юрист, вознаграждение которого составляет до 3% ее суммы. В соответствии с законом все собственники земли и жилья раз в год платят налог, составляющий в зависимости от расположения объекта от 0,08 до 0,8% его рыночной стоимости.
