На столичном рынке - благоприятный момент,
чтобы воспользоваться ипотечным кредитом
ПОЧТИ 50 процентов москвичей хотят улучшить жилищные условия, и многие из них хотели бы это сделать с помощью ипотеки. По оценкам аналитиков, от 8 до 10 процентов квартир жители столицы уже покупают именно благодаря возможности взять кредит. Это в четыре раза больше, чем в целом по стране.
Рост заметный, и еще совсем недавно на рынке недвижимости были убеждены: интерес к ипотеке москвичей, в среднем более состоятельных, чем жители регионов, ничем не собьешь. Однако, как сообщили корреспонденту "РГ" в нескольких банках и брокерских фирмах, начиная с сентября спрос на ипотечные кредиты впервые заметно уменьшился. В одном из банков заявили: если за десять рабочих дней летом в среднем к ним обращались 6-7 заемщиков, то осенью только 4.
Камнем преткновения на пути к заветному кредиту стала цена столичного квадратного метра, подпрыгнувшая с начала года на 65 процентов. После того как она докатилась до 4 тысяч долларов, для многих кредит стал недоступен: денег, которые может выдать банк, исходя из доходов заемщика, на покупку не хватает. Да и то - самые ходовые "однушки" и "двушки" трудно найти дешевле 150 тысяч долларов. Если даже первоначальный взнос за такую квартиру составит 10 процентов, а кредит дадут на 25 лет, при ставке годовых 11 процентов, то каждый месяц придется платить банку почти 1400 долларов. А ведь семье, купившей квартиру, надо еще на что-то и жить...
"Если еще год назад кредиты брали москвичи с ежемесячным доходом в 1,5 - 2 тысячи "зеленых",то сейчас, увы, ипотека стала доступной только тем, кто имеет 3-4 тысячи долларов в месяц", - не без грусти констатируют в банках. По мнению экспертов, чтобы ипотека стала массовой, ставки на кредиты нужно снизить хотя бы процента на 4, а доходы москвичей в среднем должны составить 6о тысяч рублей в месяц. Они же, как сообщил на днях Москомстат, лишь перевалили за 27 тысяч рублей. Что же в таком случае делать горожанам, вообще об ипотеке стоит забыть? В банках так не считают. Там надеются, что число желающих воспользоваться ипотечным кредитом все-таки снова начнет расти. В том числе и из тех, кто зарабатывает 1,5-2 тысячи долларов. Эти люди, объясняли банкиры корреспонденту "РГ", могут рассчитывать на кредит примерно в 90 тысяч долларов. Для покупки квартиры этого мало, но чтобы сменить однокомнатную на двухкомнатную, вполне достаточно. Но пока и эта категория граждан "не проснулась", пребывая в шоке от высоких цен.
"А между тем, как это ни парадоксально звучит, сейчас самое выгодное время для того, чтобы взять кредит на покупку жилья, - считает Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. - Вчера было рано - цены на квадратный метр галопировали, до трети заемщиков вынуждены были отказываться от запрошенных в банке ипотечных займов. За время, которое проходило с момента оформления кредита до окончания поиска квартиры, цена поднималась настолько, что нужно было переоформлять кредит на большую сумму. Сегодня же ситуация на рынке недвижимости практически стабилизировалась".
Правда, по мнению Стерника, резко квадратный метр не подешевеет - максимум на 600 долларов и всего лишь на три-четыре месяца, но, скорее всего, к концу 2007 года свое наверстает. Да и потом будет расти в цене, как минимум, процентов на 20 в год. Другими словами, многие эксперты призывают москвичей воспользоваться нынешней ситуацией. "Переплата за кредит сроком на десять лет при ставке в 10 процентов составляет примерно 60 процентов. Таким образом, квартира получается более чем в полтора раза дороже, - рассказывает аналитик консалтинговой фирмы Лев Никитин. - Но надо учитывать, что большинство москвичей не смогут накопить за такое время сумму, необходимую для покупки квартиры. К тому же это способ уберечь сбережения от инфляции. Особенно ипотека выгодна тем, кто арендует квартиру, отдавая чужому дяде кругленькие суммы". Никитин считает, что через несколько лет цена купленной с помощью ипотеки квартиры будет значительно превышать выложенных сегодня за нее денег. И даже если человек захочет потом квартиру продать, то вложенные средства вернет с лихвой, несмотря на то, что пришлось выплачивать еще и кредит.
На спад интереса к ипотеке влияет и то, что многие москвичи ждут, когда снизятся процентные ставки на кредит. В этом году они упали с 15 процентов до 10-12 годовых. Уменьшился и первоначальный взнос, а три столичных банка согласны обойтись и вовсе без него. И все-таки ждать дальнейшего падения не для всех разумно, считают эксперты. В среднем по рынку долларовая ставка составляет 11 процентов годовых. Как сообщил корреспонденту "РГ" директор филиала одного из иностранных банков, каждый год она будет терять примерно 1 процент и лет через семь, при благоприятной мировой конъюнктуре, может сравняться с общеевропейской ставкой в 5 процентов. Но это лишь усилит спрос на жилье и спровоцирует дальнейшее подорожание квартир, сделав их еще менее доступными.
Впрочем, столичные банки борются буквально за каждого потенциального заемщика не только с помощью понижения ставок. О многих новациях последнего времени еще совсем недавно москвичи даже и не мечтали. В 2006 году в столичном регионе на ипотечный рынок вышло 17 банков, удвоив их количество. В некоторых банках предельный возраст заемщика подняли до 70 лет, в других - срок, на который даются денежки, увеличили до 30 лет. Порой не требуется и подтверждения гражданства или регистрации, к тому же многие банки, памятуя о "серых" и "черных" зарплатах, ориентируются на косвенные признаки благополучия заемщика. "Мы стараемся оценить, насколько наш клиент востребован на рынке труда, - поделился с корреспондентом "РГ" директор управления ипотеки одного из столичных банков. - Когда приходит топ-менеджер какой-нибудь крупной компании, показывает трудовую книжку, свидетельствующую о солидном послужном списке и профессионализме ее обладателя, сразу ясно: такой доход позволит рассчитаться с банком. В случае потери работы он легко найдет другую. Даже если руководитель отказался выдать ему справку, отражающую размер реальной зарплаты, мы пойдем ему навстречу. Иногда просим письмо от директора в свободной форме, а если получаем согласие, то наш кредитный инспектор лично встречается с ним, чтобы получить устное подтверждение доходов предполагаемого заемщика".
Однако лояльность банки демонстрируют только по отношению к примерным заемщикам. С должниками разговор иной. Задержка платы по кредиту в разных банках карается от 0,2 до 3 процентов от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При задержке ежегодного страхового платежа нерадивому заемщику порой приходится выкладывать по 100 долларов за каждый календарный день просрочки. Если человек попал в сложную ситуацию и не может оплачивать кредит, в таком случае банки порой соглашаются ждать возвращения им просроченных платежей иногда три месяца, иногда полгода. Если платежеспособность не восстановлена - банки, в соответствии с Гражданским кодексом, вправе выселить обедневшего заемщика даже если у него нет другого жилья. Но при этом его квартира с обременением будет продана на открытом рынке и он получит всю сумму, которую успел внести. Однако, как стало известно корреспонденту "РГ", из "ипотечной" квартиры в столице еще никого не выселили и вообще случаев, когда человек разрывает контракт, по которому уже сделано несколько выплат, можно сосчитать по пальцам.
Для тех, кто пока не может позволить себе взять кредит на общих основаниях, в городе действуют спецпрограммы - социальная ипотека и "Молодая семья". Напомним, первая программа подразумевает, что очередник-покупатель приобретает жилье по себестоимости, которая почти в два раза ниже рыночной. Если сейчас заем предоставляется под 10,5 процента, то в будущем планируется снизить ставку до 6 процентов. Немало льгот и у молодых московских семей, участвующих в спецпрограмме. Для них, например, предусмотрена продажа квартир по льготным ценам с использованием ипотечного кредитования под 5 процентов годовых, увеличение срока рассрочки платежа до десяти лет и т.д. По словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в 2007 году предполагается выделить на эти цели 300-350 тысяч квадратных метров, в 2008-м - 350-450. Столичные власти уверены, что в ближайшие годы половина из почти 200 тысяч очередников станут участвовать в строительстве квартир для себя собственными средствами.
