Графики фондового рынка и цен на жилье в течение пяти лет росли практически синхронно. Однако полгода назад эта синхронность нарушилась, и недвижимость стала дорожать гораздо быстрее, чем акции. Эксперты считают, что часть инвесторов переориентировалась с рынка акций на рынок недвижимости.

Если сопоставить графики изменения индекса РТС и индикатора рынка недвижимости (ИРН), который еженедельно вычисляется одноименной исследовательской группой, сильное сродство их трендов становится видно невооруженным глазом. И тот и другой начиная с 2001 года постепенно менялись в большую сторону, причем с примерно одинаковыми темпами роста.

Синхронность закончилась в мае 2006 года. После этого цены на жилье, а вслед за ними и индекс рынка недвижимости продолжали расти на несколько процентов ежемесячно, а индекс РТС перестал прибавлять в весе, попеременно меняясь то в одну, то в другую сторону.

«Как правило, коэффициент корреляции фондового рынка и рынка жилья очень высок,— говорит управляющий директор компании „Финам-менеджмент” Сергей Хестанов.— В странах со стабильной и развитой экономикой он вообще находится на уровне 0,7–0,8 (максимальный коэффициент — 1— показывает абсолютную зависимость и полную синхронность графиков.— „Бизнес”)». Несколько иной точки зрения придерживается аналитик Юникор-банка Павел Ворожцов. «Оба показателя могут меняться под влиянием одних и тех же факторов, хотя и мало зависят друг от друга,— считает он.— Например, в России на рост обоих оказывали влияние цены на нефть и подъем экономики».

Позицию Ворожцова разделяет руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Постройте график изменений на большинство товаров или услуг в России за последние три-пять лет, и вы увидите постепенный рост цен на них,— говорит он.— Сходство трендов РТС и ИРН — скорее совпадение, вызванное общим оживлением экономики, нежели сильная взаимосвязь между ними». По словам Репченко, расхождение графиков можно расценивать как один из признаков того, что «период взрывного роста экономики закончился и она оказывается на распутье».

Однако опрошенные «Бизнесом» эксперты приводят более прозаическую причину: весной-летом произошел отток денежных средств из фондового рынка на рынок недвижимости. «В мае-июне цены на нефть на мировом рынке стабилизировались на отметке исторических максимумов $75–77 за баррель, а с июля 2006-го началось падение до $58 за баррель,— напоминает заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании „М.О.Р.Е.плаза” Алексей Медведев.— Фондовый рынок на это отреагировал стабилизацией котировок. А на рынке недвижимости к тому времени возник небывалый дефицит предложения, и цены улетели вверх».

«В 2001–2005 годах предложение еще могло удовлетворить спрос на жилье, поэтому цены росли более-менее равномерно»,— говорит Алексей Медведев. «Но весной этого года сократился объем предложений, в связи с чем и началось расхождение трендов индикаторов»,— считает Сергей Хестанов. По мнению генерального директора брокерского дома «Золотые ворота» Романа Мурадяна, весной 2006 года стало особенно явным расхождение между двумя инструментами по соотношению «риск—доходность». «В сегодняшних условиях рынок ценных бумаг гораздо более рискованный, но при этом он не более доходный, чем рынок недвижимости,— говорит Мурадян.— Вряд ли сейчас можно найти более ликвидный и надежный инструмент вложения денег, чем недвижимость».

Статистика 2006 года красноречиво подтверждает его слова. С начала года индекс стоимости рынка недвижимости вырос на 78%, а индекс РТС (по окончании торговой сессии 13 ноября) — на 51%.