Рост цен на московское жилье наконец-то остановился. Потенциальные покупатели начали судорожно прикидывать, что лучше — совершить сделку сейчас или подождать еще немного? Правильность их выбора зависит от того, какую именно квартиру они хотят приобрести.

Два года назад мой знакомый решил улучшить свои жилищные условия: продать собственную двушку и доставшуюся в наследство комнату в коммуналке, а взамен, доплатив немного, купить квартиру большей площади и в хорошем районе. Тогда выбранное им жилье в строящемся доме стоило $110 тыс.

Прежде чем заключить договор с застройщиком, приятель долго колебался. Дело в том, что от покупки его активно отговаривал один из родственников. «Продай квартиру с комнатой и положи деньги в банк на годик. На рынке же пузырь, он обязательно лопнет в ближайшее время. Тогда купишь новое жилье за половину нынешней цены, деньги останутся и на ремонт, и на празднование новоселья, и еще на гараж с машиной», — убеждал он. Родственнику приятель верил, поскольку тот занимался инвестициями и давно уже жил на Западе. Отказаться от реализации этой схемы его заставило только то, что, продав старую квартиру и не купив ничего взамен, ему пришлось бы вместе с семьей скитаться по родственникам или снимать жилье.

Сейчас мой знакомый чуть ли не ежедневно благодарит судьбу за то, что не послушался совета многомудрого родственника-инвестора. Купленная за $100 тыс. квартира стоит уже не менее $180—200 тыс. И если бы тогда в ожидании обвала цен он положил деньги в банк, то сейчас не смог бы купить даже малогабаритную однокомнатную квартиру в самом окраинном районе Москвы.

Долгожданная остановка

За последний год цены на жилье в столице увеличились более чем вдвое. Минувшая весна стала для потенциальных покупателей по-настоящему черной: темпы роста стоимости квартир тогда достигали 10% в месяц. Когда рынок слегка успокоился и показатели снизились до 4—5% в месяц, многочисленные эксперты заговорили чуть ли не о стагнации. Все познается в сравнении: во времена прошлого ценового рекорда, в 2004 году, планка в 4% считалась неприлично и неоправданно высокой.

Измученные нестандартным поведением рынка аналитики еще в мае заговорили о скором прекращении роста цен на жилье. Это грандиозное событие ожидалось летом: при общем спаде деловой активности в стране и резком сокращении количества сделок с недвижимостью и начало стагнации пережить легче. Однако рынок упрямо продолжал расти примерно на 4% в месяц. В результате за весь 2006 год, по оценкам агентства недвижимости «МИАН», в Москве будет совершено около 63 тыс. сделок покупки квартир на первичном рынке, более 55,5 тыс. — на вторичном и 48,4 тыс. сделок обмена. «Количество фактически совершенных сделок в 2006 году будет в 1,5—3 раза ниже объемов, которые ожидались по результатам прошлогоднего исследования потенциального спроса», — говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН.

Несовпадение прогнозов с реальностью не случайно: сделки просто не могли совершаться, потому что цены успевали вырасти даже за тот короткий промежуток времени, пока покупатель оформлял бумаги на квартиру. С одной стороны, это заставляло продавцов придерживать свой товар в ожидании еще большего роста, с другой — покупатели в ужасе шарахались от недвижимости, предпочитая вообще не связываться с таким ненормальным рынком. Платежеспособный спрос постепенно перетек в категорию отложенного. Особенно пострадали те, кто хотел произвести так называемую альтернативную сделку (обмен одной или нескольких небольших квартир на более комфортное жилье). По данным МИАН, из общего количества домохозяйств, планировавших совершить альтернативную сделку в этом году, осуществить свои планы смогли не более 30%.

Не в меру разогнавшиеся цены смогли остановиться лишь поздней осенью. Сейчас они растут примерно на 0,4% в неделю (общерыночный индекс стоимости жилья, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), составляет $4169 за кв. м). При этом рост стоимости квартир в экономклассе (панельные дома, пятиэтажки, старый «кирпич») практически остановился, и общегородское увеличение показателей достигается в основном за счет современных монолитно-кирпичных домов и более-менее качественного советского кирпичного жилья, которое дорожает на 1% в неделю.

Увеличение стоимости квартир нынешними темпами дает примерно 1,5-процентный месячный прирост. Такие цифры уже находятся в рамках естественного роста рынка, обусловленного инфляцией и прочими макроэкономическими причинами. Поэтому сейчас аналитики уверенно говорят о том, что рынок остановился и перешел в стадию стабилизации. Это подтверждается и усилением процесса расслоения, разрыва между подорожанием дорогих и дешевых квартир. И теперь, когда долгожданная передышка наконец наступила, для потенциальных продавцов и покупателей снова настало время выбора. Сейчас они уже могут более или менее спокойно решать, что делать с вожделенной недвижимостью.

Иметь или не иметь?

Квартиру уже можно покупать или рынок все-таки рухнет? Продать сейчас или подождать до следующего года? Выгодна ли ипотека? Стоит ли рассматривать варианты в Подмосковье? Подобные вопросы мне, как журналисту, пишущему о недвижимости, многочисленные знакомые задают постоянно. Каждый раз я отвечаю по-разному, в зависимости от того, что у человека есть и что он хочет получить. Рынок недвижимости в Москве сегодня таков, что сценарии поведения для различных его участников могут быть совершенно непохожи друг на друга.

Тем, кто хочет купить жилье в столице, нужно сначала определиться, какая именно недвижимость им нужна, для каких целей и где именно ее планируется приобрести. Если жить в квартире покупатель не собирается и квадратные метры нужны ему только как средство вложения денег, над целесообразностью такой инвестиции сегодня стоит очень серьезно подумать. Аналитики отмечают, что рискованность таких вложений сейчас повышается — слишком долго сохранялась тенденция роста доходов.

Средняя московская квартира в панельном доме в спальном районе площадью 80 кв. м стоит сейчас около $300 тыс. Сдавать ее, по расчетам бюро недвижимости «Агент 002», можно ориентировочно за $1200 в месяц — то есть жилье будет приносить 4,8% годовых ($14,4 тыс.). Просто положив такую же сумму на банковский депозит, можно заработать 9% годовых ($27 тыс.). Среднесрочные государственные облигации принесут 7% ($21 тыс.), ПИФы недвижимости — 15% ($45 тыс.). Кроме того, при сдаче квартиры в аренду нужно учитывать коммунальные платежи ($100), затраты на косметический ремонт ($500), комиссию риэлтера ($300) и фактор простоя (обычно составляет около 10% от суммы годовой аренды, то есть $1440). Получается, что из суммы годового дохода нужно вычесть как минимум $2300, а если владелец квартиры человек честный и платит налоги, то и все $4112 (налог на доходы физлиц — 13%, $1872). Даже без учета налога на недвижимость и стоимости мебели и бытовой техники, которой квартиру неплохо было бы оснастить перед сдачей, прибыль владельца квартиры от аренды составит $10188.

Чтобы жилье сейчас приносило такую же прибыль, как банковский депозит, взятая нами условная квартира должна стоить $113—120 тыс. При ее нынешней стоимости с арендатора нужно брать не меньше $2500 в месяц, что сейчас практически нереально. Правда, одной арендой дело не ограничивается. Инвестиционный доход от вложений в недвижимость складывается из арендных ставок и увеличения рыночной стоимости самой квартиры. Даже при росте цен на жилье всего в 1% в месяц прибыль от этой составляющей составит $36 тыс. в год — то есть уже больше, чем от банковского депозита. А при самом пессимистичном и практически нереальном сейчас сценарии — если цены на жилье начнут падать — у квартиры всегда останется достаточно высокая остаточная стоимость.

Однако при этом стоит учитывать, что многие столичные квартиры (например, в панельных домах, которые составляют около 20% жилого фонда) сейчас переоценены в два-три раза. Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», объясняет: квартиры, конечно же, не упадут в цене во столько же раз, во сколько они сейчас переоценены. Но если цены начнут падать или рынок хотя бы больше года проведет в стадии стагнации, проблемы неликвидности коснутся такого жилья в первую очередь. Поэтому интерес для инвестиций сейчас представляет в первую очередь современный «монолит-кирпич», относящийся к бизнес-классу, а еще лучше — к элитному сегменту рынка.

Недвижимость привлекает частных инвесторов не только высокими темпами роста цен, но и своей «осязаемостью» — квартиру, в отличие от ценных бумаг, можно и «пощупать», и проконтролировать. Так что те, у кого есть совершенно свободные $300 тыс., вкладываться в жилье могут смело. А вот высвобождать для этих целей средства из других инвестиционных проектов не стоит. Так же как и брать ипотеку для инвестиционной покупки: проценты по кредиту еще довольно высоки, квартира находится в залоге и быстро совершить с ней какую-либо операцию не удастся — все это увеличивает риски инвестора.

Место для жизни

Люди, покупающие недвижимость просто для того, чтобы вложить деньги, даже по самым смелым оценкам, составляют не более 15—30% покупателей. Все остальные в приобретенной квартире собираются жить. Нужно ли им заключать сделки с жильем прямо сейчас или стоит подождать, пока рынок стабилизируется окончательно?

Здесь стратегии тоже могут быть разными. Если покупатель может наскрести денег только на самую дешевую квартиру и не замахивается на большее, чем пятиэтажка на глухой окраине, то ждать можно. Цены на такое жилье незначительно (в пределах 1%) кое-где начинают снижаться уже сейчас. Если роста цен не будет достаточно долго (аналитики сейчас уверяют, что рынок останется стабильным как минимум полгода-год), то снижение стоимости дешевых квартир окажется более значительным. Владельцы такой недвижимости в период стагнации, особенно если она сопровождается увеличением предложения на первичке, обычно первыми начинают нервничать, понимая, что их объекты не могут составить конкуренцию новостройкам. Правда, обвала цен и в этом сегменте ожидать не стоит — снижение в любом случае составит не более 10%.

Если квартира вашей мечты так или иначе относится к ликвидным объектам, то выбор линии поведения должен зависеть от того, где именно вы собираетесь покупать жилье — в новостройке или на вторичном рынке. С новостройками можно немного подождать: существенные объемы строительства здесь были законсервированы весь этот год — девелоперы не спешили выводить объекты на рынок, ожидая дальнейшего повышения цен. Сейчас тенденция к расширению предложений новостроек только наметилась, и пока она имеет неустойчивый характер. Через пару месяцев объемы станут уже заметно больше, что не замедлит сказаться на ценах. Их падение в масштабах всего города маловероятно, но по отдельным объектам застройщики наверняка начнут проводить заманчивые рекламные акции, а также предлагать потребителям удобные схемы расчетов, вроде длительной рассрочки.

Однако тянуть с покупкой новостройки дольше марта-апреля 2007 года не стоит. Весной, когда крупные компании подведут итоги работы за год и выплатят бонусы своим топ-менеджерам, на рынке недвижимости начнется увеличение платежеспособного спроса. Обеспечат его не только москвичи, но и жители Урала и Сибири, занятые в нефтегазовой отрасли и тоже имеющие достаточно высокие доходы. «Благодаря» им с середины весны жилье бизнес-класса снова может начать дорожать на 2—4% в месяц. Аналитики надеются, что этот всплеск будет кратковременным и к лету рост цен вновь прекратится. Однако не нужно забывать, что в сегменте новостроек потребители с доходами средними и ниже вообще постепенно вытесняются в другие сектора рынка.

А вот с чем тянуть точно не надо, так это с покупкой квартиры на вторичном рынке. Здесь цены в ближайшее время падать не начнут даже при существенном увеличении предложения: отложенный спрос слишком велик, поэтому, если цены не будут расти хотя бы несколько месяцев подряд, на рынок вернутся альтернативщики. Кроме того, до 95% в общей структуре спроса на вторичке сейчас приходится на жилье низшей ценовой категории. Столь нужные потребителям дешевые квартиры вымываются с рынка прежде всего.

Есть здесь и определенный политический момент. Московские чиновники выступили с инициативой ограничить продажу жилья в московских новостройках иногородним гражданам. Как такое можно реализовать на практике, никто из экспертов пока не понимает. Но поскольку влияние административного ресурса в Москве обычно перевешивает все рыночные факторы, такое развитие событий нельзя сбрасывать со счетов. «Если иногородним не будут продавать квартиры в новостройках, региональный спрос полностью сместится на вторичку. Соответственно, предложение здесь сразу окажется очень ограниченным, а жилье снова подорожает», — считает Олег Репченко, руководитель irn.ru.

Прочь из Москвы?

Стоит ли покупать жилье в области, если на столичное денег никак не хватает? Это еще один из наиболее распространенных вопросов. Здесь мало что можно посоветовать, поскольку каждый сам для себя решает, что ему важнее: жизнь в тихом, экологически чистом городке или пробки на дорогах, из-за которых на работу в Москву приходится добираться по нескольку часов. Какой фактор перевесит, зависит от характера покупателя, а не от ситуации на рынке.

Сказать здесь можно только одно: цены на новостройки в Подмосковье пока существенно (минимум на 25%) ниже столичных. Этот разрыв будет сохраняться всегда, несмотря на то, что темпы роста цен на жилье в области даже выше, чем в Москве. По данным МИАН, за три квартала 2006 года стоимость квартир в столичных новостройках выросла на 50%, а в Подмосковье — на 75%. Несмотря на это, особой инвестиционной ценности областные квартиры не представляют: фактор престижности, который влияет на стоимость объекта не меньше, чем показатели спроса, значительную роль играет только в Москве.

Исключение здесь, пожалуй, могут составить разве что загородные жилые комплексы — один из самых молодых форматов нашего рынка недвижимости. Такие дома строятся не в городах области, а неподалеку от Москвы, на небольших участках земли, обычно возле водоемов и леса. В загородных домах чаще всего бывает по 30—35 квартир довольно большой площади — в среднем 140 кв. м. Территории комплексов хорошо благоустроены, вблизи располагается вся необходимая инфраструктура. Такое жилье ближе скорее к таунхаусам, чем к стандартным новостройкам Подмосковья. Поэтому эксперты полагают, что спрос на него будет расти и со временем подобные объекты станут одними из самых ликвидных на рынке. Покупать такую квартиру сейчас выгоднее, чем обычную московскую: стоимость квадратного метра в загородных комплексах пока составляет в среднем $3121.

Вторичный рынок в Подмосковье очень невелик и представляет интерес разве что для мигрантов с низкими доходами — жилой фонд здесь в большинстве своем ветхий или малокомфортный. Так что потенциальных продавцов квартир в области вопрос, что делать со своей недвижимостью, пока не занимает. В отличие от их московских «коллег», для которых проблема — продавать или нет? — стоит сейчас почти так же остро, как вопрос, покупать или не покупать, для их оппонентов. Владельцам московских квартир можно посоветовать лишь одно: не нервничать. Как бы плохо ни обстояли дела на рынке, стоимость недвижимости не снизится более чем на 15—20%.