Московский рынок недвижимости вошел в стадию стабилизации. Ипотека в новых условиях может серьезно измениться. Пока же банки снижают процентные ставки, выводят на рынок новые программы и развивают корпоративную ипотеку.

Ипотека в эпоху стабилизации

«В Москве и еще нескольких регионах у людей шок от цен на квартиры. В связи с этим спрос на недвижимость резко уменьшился, значительно сократилось количество обращений в банки за ипотекой. Но, как показывает опыт, за два-три месяца люди успевают переварить новые цены»,– говорит Михаил Булыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка. Оставим без комментария оптимизм по поводу того, что цены на недвижимость в Москве обречены на постоянный рост. Банкиры, застройщики и риэлтеры не могут говорить иначе: только скажи «спад», и джинна в бутылку будет загнать очень трудно. Интереснее другое – рынок недвижимости перестал расти, стабилизировался. А значит, ипотека в очередной раз будет адаптироваться к новой ситуации. За последние два года ситуация на рынке недвижимости кардинально менялась как минимум два раза.

Соответственно менялись и лозунги ипотеки. Пару лет назад, когда рынок стоял и ждал падения, говорили, что «ипотека дешевле аренды». Тогда платежи по кредиту за типовую квартиру были сопоставимы с арендной платой за нее. Год назад стал актуален слоган «Покупай, а то проиграешь». Действительно, при росте цен в 5–10% в месяц покупка любой недвижимости под любые проценты была потрясающе выгодной сделкой. Уже за месяц-два годовые проценты по кредиту покрывались удорожанием квартиры.

Сейчас оба эти тезиса не работают. Годовая арендная плата составляет около 5–6% от стоимости квартиры. То есть снимать недвижимость сегодня значительно выгоднее, чем покупать через ипотеку: аренда «отбивает» не более половины процентов по кредиту. Надеяться на новый взрыв цен тоже не приходится. Для спекулятивных инвестиций в недвижимость с помощью ипотеки остаются лишь отдельные сегменты рынка – к примеру, коттеджный рынок, где еще можно найти недооцененные объекты. В Москве ипотекой будут пользоваться только те, кому действительно надо решить жилищный вопрос. Как стабилизация цен скажется на ипотеке? Скорее всего, уйдут программы с нулевым первоначальным взносом. Такие программы были возможны на быстрорастущем рынке: резкое удорожание квартиры как залога перекрывало возможные риски. Теперь все не так, и давать кредит без первоначального взноса становится весьма рискованным.

Даже при небольшом падении цен выданные кредиты с нулевым первоначальным взносом могут оказаться для банков «миной замедленного действия». Представим человека, который купил квартиру, взяв в кредит $200 тыс. Если через полгода эта недвижимость подешевела до $170 тыс., то выплачивать взятый кредит становится невыгодным, легче «бросить» эту квартиру. А банк в итоге остается с квартирой, которая стоит дешевле выданного кредита. При этом сумма платежей заемщика по обслуживанию кредита может оказаться несущественной.

Как быстро будут падать ставки

На стоящем или падающем рынке вдвойне актуален вопрос процентных ставок. Тем более при существующих «заоблачных» ценах на недвижимость. Дорогая квартира плюс высокие проценты – для большинства заемщиков это сочетание оказывается неподъемным. Дешевая ипотека может существенно стимулировать спрос на недвижимость. Но насколько дешевыми могут быть кредиты?

По информации банка Delta Credit, за 2005 год на московском рынке ипотечного кредитования средние ставки снизились на 0,4–1,4%. Это хорошая динамика, но при этом ставки все равно остаются очень высокими – 10–11% годовых в валюте. Для сравнения, по данным компании «Фосборн хоум», ставки по ипотечным кредитам в Западной Европе колеблются в диапазоне 4–5,5%, в Восточной Европе – 5,6–9%. Банкиры утверждают, что российские ставки по ипотеке близки к себестоимости и ожидать дальнейшего их снижения малореально. Однако ряд факторов говорит об обратном.

Во-первых, успешно завершились две сделки по секьюритизации: Внешторгбанк и Городской ипотечный банк выпустили ипотечные еврооблигации. Кроме того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также банк Delta Credit и Газпромбанк сообщили о намерении выпустить ипотечные облигации на российском рынке. Все это говорит о том, что у российских банков появляется источник дешевых денег. Во-вторых, на российском рынке ипотеки все сильнее заявляют о себе «дочки» крупных западных банков, у которых нет проблем с финансированием. В-третьих, АИЖК во исполнение воли государства объявило, что к 2010 году процентная ставка по рублевым кредитам будет снижена до 7%. Наконец, за последний год более 100 банков заявили о разворачивании ипотечных программ. Это говорит о резко возросшей конкуренции, что также будет способствовать снижению ставок.

Ряд независимых экспертов утверждают, что в ближайшие пару лет будет наблюдаться снижение ипотечных ставок на 0,5–1% в год. Впрочем, нижняя граница ставок, установленных рыночным путем, существует. К примеру, в США после того, как учетная ставка за последние два года увеличилась почти на 5%, эффективные ставки по ипотеке составляют сегодня не менее 7%. Трудно представить, что в России ипотека может стоить дешевле, чем в Америке.

Сотрудникам – дешевле

В последнее время динамично развивается сектор корпоративной ипотеки. Суть таких программ в том, что компании через соглашения с банками помогают своим сотрудникам решить жилищный вопрос с помощью ипотеки.

«В рамках корпоративной ипотеки банки предлагают льготные условия кредитования и различные преференции заемщикам. Комиссия за выдачу кредита может быть существенно уменьшена или даже отменена. Значительно сокращены сроки рассмотрения заявок. Сокращается перечень документов, необходимых для получения кредита. Кроме того, в некоторых случаях компания может субсидировать часть процентной ставки»,– говорит ипотечный брокер компании Victory Group Диана Кобякова. Одним из первых примеров субсидирования процентной ставки является программа компании «Ист Лайн».

Корпоративная ипотека выгодна всем участникам схемы. Сотрудники компаний получают кредиты на выгодных условиях. Для банка это может означать резкое увеличение объемов кредитования. Кроме того, заемщики по этой программе понятны и прозрачны для кредитной организации, что снижает издержки по обслуживанию. Для компаний корпоративная ипотека становится одним из элементов соцпакета, что позволяет привлекать и удерживать ценных сотрудников. При этом в большинстве программ от работодателей не требуется никаких гарантий, поручительств: они вообще не несут ответственности. Корпоративная ипотека набирает обороты. Наиболее известны на рынке следующие альянсы компаний и банков: «Вымпелком» – Русский ипотечный банк, McDonald’s – Societe Generale, Panasonic – Московский международный банк, «Российские железные дороги» – Транскредитбанк, УК «Группа ГАЗ» – «Возрождение». Ставки, предлагаемые по корпоративной ипотеке, являются сегодня одними из наиболее низких на московском рынке – от 9% годовых в долларах США.

В последние месяцы в связке «банк–заемщик–компания» все чаще появляется новый участник – ипотечный брокер. Так, в корпоративной программе брокера «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК) и ICICI Bank уже участвуют три крупные компании: Baskin Robbins, «Вимм-Билль-Данн. Продукты питания» и МВО. Сотрудники компаний, руководство которых подписало соглашение с НБИК, получают ипотечные кредиты на особых условиях: с выгодными первоначальным взносом и процентной ставкой, а также ускоренным рассмотрением заявки в банке. При этом ставка банка для корпоративных заемщиков, пришедших через брокера, устанавливается на весьма низком уровне – 9,5% в долларах США.

Ипотека новостроек

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»
По программам кредитования вторичной недвижимости банки предлагают различные варианты и по ставкам, и по срокам выплаты кредитов. При этом перечень и виды документов, требуемых банками при рассмотрении заявки на получение кредита, за последние годы практически не изменились. Связано это, в первую очередь, с тем, что платежеспособность заемщика, как правило, подтверждается достаточно статичным набором документов и имуществом (недвижимость, автотранспортные средства, собственные денежные средства и т. д.).

Иначе дело обстоит с кредитованием на рынке первичной недвижимости. В связи со вступлением в силу ряда законодательных актов и последовавшей после этого корректировкой договорной базы московских застройщиков, многие банки были вынуждены разрабатывать обновленные схемы кредитования. Это делается во избежание потери потенциальных клиентов и риска «недополучения» прибыли. И здесь надо отдать должное российским банкам: многие из них (правда, как правило, небольшие) смогли гибко подойти к этому вопросу. Некоторые банки к тому же предлагают вслед за Сбербанком России сниженные проценты по рублевым кредитам. В целом с 2001 года, момента начала действия в России первых ипотечных программ, средняя процентная ставка ипотечного кредита хоть и медленными темпами, но снижается: по рынку первичного жилья средняя ставка уменьшилась с 21% годовых до 15%.

Ипотека развивается вширь

Важнейшей тенденцией развития ипотеки является включение все новых типов недвижимости в систему ипотечного кредитования. В частности, ипотека добралась и до коммуналок. С 1 сентября АИЖК расширило свои стандарты, разрешив банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты. Такие кредиты уже выдавали ряд банков, но при этом ставилось условие о переходе всей квартиры в собственность заемщика. Теперь по ипотеке можно купить и отдельную комнату в коммуналке.

В ноябре банк Delta Credit запустил новый для ипотечного рынка бизнес-процесс. Теперь банк начинает выдавать клиентам средства ипотечного кредита сразу после подписания договора купли-продажи квартиры, а не после государственной регистрации сделки, как это принято на рынке. На практике государственная регистрация договоров купли-продажи занимает от недели до полутора месяцев. Из-за риска одностороннего отзыва сделки из органов регистрации обычно до ее завершения деньги лежат в банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после регистрации договора. Задержки с расчетами серьезно осложняют ситуацию для заемщика: многие продавцы квартир не хотят долго ждать денег и поэтому увеличивают цены для ипотечных покупателей. Особенно важна новация Delta Credit для рынка недвижимости Подмосковья, где не используются банковские ячейки и практикуется передача денег при подписании договора купли-продажи. Таким образом, новая схема позволит распространить ипотеку и на подмосковные города.

Ипотечное страхование

Александр Коробов, заместитель генерального директора страховой компании «Стандарт-Резерв» Комплексное ипотечное страхование состоит из трех частей: титульное страхование (риски потери имущества в результате утраты права собственности), страхование имущества и страхование жизни и трудоспособности заемщика. Еще недавно ставки по комплексному ипотечному страхованию составляли порядка 1,5% – это максимальная тарифная ставка, установленная для страховых компаний Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас средние ставки намного ниже – порядка 0,7% страховой суммы. При этом сама страховая сумма ежегодно снижается по мере уменьшения задолженности заемщика перед банком.

Если говорить о динамике тарифов, то по имущественному страхованию они не изменились. По титульному страхованию происходит постоянное снижение, поскольку статистика благоприятная. По страхованию жизни и трудоспособности ставки несколько выросли. Это в первую очередь связано с тем, что все более широкие слои населения вовлекаются в ипотеку: в частности, банки ослабляют возрастные требования к заемщикам и т. д.

Помимо «классического» комплексного ипотечного страхования на рынке появилась и новая программа: комплексное страхование для приобретения жилья на этапе строительства. В программе, разработанной специалистами нашей компании для рынка новостроек и принятой многими банками, страхование разбивается на два этапа. Во время строительства дома программа состоит из страхования финансовых рисков при долевом участии в строительстве и страхования жизни и трудоспособности заемщика. Средняя годовая ставка составляет 1,3%, что отвечает более высоким рискам на этапе строительства. Впрочем, уже намечается тенденция к снижению этой ставки. На втором этапе – после завершения строительства – осуществляется комплексное ипотечное страхование, при этом необходимость в титульном страховании отпадает.