Аномальный рост цен на жилье и острый дефицит новостроек - главное, чем запомнится москвичам уходящий год. И если одни сумели заработать на растущем рынке, другие расстались с мечтой улучшить жилищные условия. Теперь уже ясно, что попытка законодателей защитить права дольщиков провалилась, а рынок жилья из потребительского превратился в финансовый.

Прогнозы оправдались с лихвой

В прошлом году застройщики дружно протестовали против принятия закона "Об участии в долевом строительстве...", пытаясь отстоять свои права, и предупреждали, что, если в закон не будут внесены поправки, строительство новых объектов остановится, возникнет дефицит вводимого жилья, который приведет к росту цен на квартиры. Правда, что цены вырастут чуть ли не вдвое, никто не предполагал. Вот какие прогнозы давали эксперты ровно год назад.

Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP, предупреждал, что "если до марта 2006 года не будут приняты поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ, предложение на рынке жилой недвижимости снизится минимум на 20% по сравнению с 2005 годом. Из-за высоких цен на нефть, нестабильности евро и доллара люди предпочтут вкладывать свободные средства в недвижимость. Поэтому спрос увеличится на 5%, но при этом дельта между спросом и предложением достигнет 30%. Чтобы компенсировать эту дельту, цена должна подняться минимум на 20%". Оксана Каарма, год назад занимавшая пост заместителя директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", прогнозировала, что, если в 214-й закон не будут внесены изменения, объемы ввода строящегося жилья в 2006 году сократятся на 25%, а дефицит жилья спровоцирует рост цен: отдельные успешные проекты на первичном рынке могут подорожать на 30-50% за год.

И хотя летом 2006 года некоторые поправки в злополучный закон все же были приняты, переломить ситуацию не удалось. Как считает директор по продажам компании элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев, именно 214-й закон взорвал рынок жилой недвижимости, вызвав аномальный, вертикальный и продолжительный скачок цен и острый дефицит вновь вводимых объектов. "Проекты, которые планировались к выходу еще весной, к концу года все еще находятся в разработке по причине согласования техдокументации, - говорит он. - Попытка цивилизовать рынок привела к временному условному развалу взаимодействия между участниками рынка. Старые законы уже не работают, а новая система взаимоотношений еще не выстроена".

Вслед за законодателями поправить ситуацию на рынке жилья решили чиновники, что, правда, пока не привело ни к каким последствиям - как аукнется их инициатива, будет ясно в предстоящем году. Речь идет и о попытках защитить обманутых дольщиков, и об ограничении продажи квартир в новостройках иногородним. "Стремление сбить небывало высокие темпы роста на недвижимость, остановить их искусственным образом вылилось в реализацию ряда инициатив, - отмечает вице-президент ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов. - Так, впервые была инициирована проверка антимонопольной службой и прокуратурой предположения о сговоре застройщиков. Была заявлена инициатива руководителя Министерства регионального развития обложить налогом покупку второго жилья. Проведена попытка ввести ограничение на продажу недвижимости в Москве иногородним".

В результате любого вмешательства властей в работающий рыночный механизм страдает в первую очередь конечный потребитель. "Инициативы властей скорректировали правила игры. Как результат - рынок начал к ним приспосабливаться, что неминуемо должно было отразиться на объеме предложения. Многие застройщики, которым в новых условиях потребовалось некоторое время для того, чтобы оценить свои риски и скорректировать бизнес-стратегии, замедлили выход на новые стройплощадки. Большинство проектов было приостановлено, - говорит Владислав Лукцов, руководитель Аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Процесс адаптации к новым правилам осложнялся принятием большого количества нормативных актов, поправок и дополнений к уже действующим законам. Была и определенная путаница: СНИПы отменили, а новые технические регламенты в большинстве своем не ввели. Это также осложнило работу строителей, проектировщиков, девелоперов и т.д.".

Риэлторы перестраиваются

Рост цен на недвижимость заставил пересмотреть правила игры и риэлторов. В этом году некоторые из них заявили о снижении своих комиссионных и стали брать с клиента фиксированную плату за услуги. С октября 2006 года все отделения агентства недвижимости "Домострой" перешли на новую схему оплаты - как рассказывает Елена Комова, директор управления маркетинга компании, для покупателей квартир на вторичном рынке стоимость услуг при покупке квартиры фиксированная и составляет $4500 вне зависимости от стоимости квартиры. "С ноября подобные услуги оказывает компания "Пересвет-Недвижимость". Фиксированная часть сделки за продажу составляет 2 тысячи долларов, и дополнительно берется 1.5% от общей суммы", - говорит и.о. руководителя Пролетарского отделения компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Гусева.

Еще одна отличительная черта новой системы ценообразования - быстрое оформление сделки. "Цена сделки при новой схеме ниже, чем при стандартных процентных комиссионных, поэтому риэлтор будет стараться заключить как можно больше договоров, - отмечает Елена Комова. - С одной стороны, это удобно для тех, кому нужно срочно купить или продать недвижимость. С другой стороны, где гарантии, что для клиента будут "до победного" искать самый лучший вариант? Поэтому перед оформлением договора необходимо убедиться в надежности и порядочности агентства недвижимости".

Еще одна новая тенденция уходящего года - отделение юридической услуги от риэлторской. "Наконец появились юридические компании, которые специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью. Это говорит о переходе к цивилизованным отношениям. Ведь деятельность риэлтора и юриста противоречат друг другу: первый получает деньги от продажи квартиры, а второй за проверку ее юридической чистоты, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002". - Когда риэлтор и юрист выступают в одном лице, о независимости мнения последнего говорить не приходится.

О цивилизации рынка говорит и появление консалтинговых услуг на рынке жилья. "Сегодня ни один проект не делается без серьезного маркетингового исследования, - отмечает Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости агентства IntermarkSavills. - В уважаемых риэлторских компаниях стали развиваться консультационные отделы. Риэлторы участвуют в формировании продукта (будущего объекта недвижимости) уже на начальной стадии создания концепции, и от такого взаимодействия все выигрывают".

Рынок коммерческой недвижимости на подъеме

В отличие от рынка жилья рынок коммерческой недвижимости в уходящем году оказался на подъеме. "На нем впервые в 2006 году наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций, - отмечает генеральный директор компании "МТ Девелопмент" Александр Тимофеев. - Почти половина этих средств была инвестирована в торговую недвижимость, которая по-прежнему лидирует по объему инвестированных средств".

Среди других заметных тенденций 2006 года Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, отмечает усиление децентрализации рынка и развитие бизнес-парков, а также рост объемов строительства и реконструкции офисных помещений. "Ожидаемый объем нового строительства и реконструкции офисных площадей класса А и В в 2006 году составил более 800 000 кв.м, что значительно превышает показатели всех предыдущих лет, - отмечает он. - Уже за первые три квартала 2006 года объемы арендованных и купленных офисных площадей приблизились к отметке в 1 000 000 кв.м, уровень вакантных офисных помещений класса А и В по-прежнему остается очень низким. Для помещений класса А он составляет менее 1.6%, а для помещений класса В - 4%. 2006 год охарактеризовался дальнейшим ростом ставок аренды и цен продаж офисных помещений класса А и В. Рост арендных ставок на офисные помещения класса А в среднем составил 12-15% и в среднем 7% на помещения класса В. Также значительно выросли запрашиваемые цены продаж офисных помещений, что особенно характерно для зданий, расположенных в центральном деловом районе".