С появлением современного элитного жилья бизнес на коммуналках, казалось бы, должен уйти в прошлое. Однако и сегодня находятся предприимчивые люди, которые умудряются неплохо на них зарабатывать.

В середине 90-х расселение коммуналок было выгодным бизнесом. Причем в то время у риэлтеров-расселителей не было необходимости прибегать к грязным трюкам. Большие квартиры в историческом центре, в доме дореволюционной постройки считались элитным жильем и пользовались среди новых русских особым спросом. Поэтому выручки от продажи квартиры в центре с лихвой хватало на удовлетворение разумных жилищных потребностей расселяемых жильцов, а прибыль риэлтера иногда вдвое-втрое превышала расходы на расселение. Комната в центре обменивалась на однокомнатную квартиру на окраине, а за две комнаты можно было получить просторную квартиру поближе.

Сейчас старые, ветхие квартиры в доме с деревянными перекрытиями, прогнившими коммуникациями и неудобной планировкой уже не могут конкурировать с современными элитными квартирами в новостройках. Поэтому риэлтерам, продолжающим заниматься расселением, приходится придумывать, как снизить себестоимость этого процесса.

Вселение с выживанием

Квартиры иногда становятся коммуналками из-за семейных неурядиц. Предприимчивые граждане часто проявляют интерес к бывшей совместной собственности супругов, разделенной после развода, интерес представляют и доли в квартирах, приватизированных всеми членами семьи. Иногда между родственниками или бывшими супругами отношения накаляются до такой степени, что дальнейшее совместное проживание становится невозможным, а разъехаться совладельцы не могут или не хотят. В этом случае один из совладельцев может продать свою долю третьим лицам, учитывая при этом преимущественное право других совладельцев. Впрочем, эту формальность легко уладить. После того как сделка по продаже доли третьей стороне будет зарегистрирована, покупатель вправе поставить вопрос о выделении доли в виде одной или нескольких комнат в этой квартире, о разделении лицевого счета и о его принудительном вселении (то есть о фактическом превращении ее в коммуналку).

Однако это только малая часть проблем, которые сваливаются на голову совладельцев такой квартиры вместе с новым жильцом. Наталья Евдокимова, жившая до 2005 года в трехкомнатной квартире на Тверской улице (фамилия изменена): В конце 2004 года мой бывший муж продал свою долю в квартире, которую мы приватизировали всей семьей еще в начале 90-х. Ему принадлежала четвертая часть, то есть примерно 22 метра в нашей квартире общей площадью 87 кв. м. Покупатель явился, когда сделка уже была зарегистрирована, и потребовал выделить ему одну из комнат. Мы, естественно, его прогнали. Но этот человек подал на нас в суд иск о выделении доли и о нечинении препятствий в использовании жилого помещения. Мы наняли адвоката, заплатили немалые деньги, чтобы подготовить встречный иск о признании сделки недействительной. Но ничего не помогло, в конце концов он явился на квартиру с судебными приставами, и нам ничего не оставалось, как подчиниться.

Этим все не закончилось. Новый жилец постоянно создавал в доме такую обстановку, что мой бывший муж показался мне просто ангелом. Днем он постоянно врубал музыку. Мой сын учится в институте, ему нужно готовиться к занятиям, а тут такой тарарам. Увещевания не помогали. Вызывали милицию, но без толку. Участковый сказал, что после десяти вечера он музыку выключает, значит, нарушений нет. Зато стоило нам раз зайти в его комнату и выключить эту несносную аппаратуру, тут же приехала милиция: мы, видите ли, незаконно проникли в чужое жилище. Кончилось тем, что мы продали свои комнаты и купили другую квартиру, на окраине, поскольку на двухкомнатную денег не хватило. И уже после сделки случайно узнали, что наш новый жилец и покупатель наших комнат друг друга знают. Через знакомых я узнала, теперь наша бывшая квартира выставлена на продажу по цене в два раза больше тех сумм, которые заплатили мне и моему бывшему мужу. Вот ведь жулики!

Госпожа Евдокимова оказалась жертвой классической комбинации по выживанию "лишних" жильцов. Впрочем, винить в этом ей следует только себя. Вместо того чтобы полюбовно договориться с бывшим мужем, она усложнила жизнь всем.

Снижение издержек

Когда Галина Ситникова в апреле 2006 года пришла в ДЭЗ оплачивать счета за коммунальные услуги, оказалось, что ее вместе с дочерью выселили из коммунальной квартиры на Большой Никитской и аннулировали ее регистрацию по иску ее бывшего мужа. Разумеется, никаких повесток она не получала, судебное решение было принято в ее отсутствие, несмотря на то, что она исправно оплачивала коммунальные услуги за занимаемую жилплощадь, хотя в квартире действительно из-за тесноты не проживала. Галина стала жертвой классического случая принудительного расселения, которое практикуется в Москве и других крупных городах, но расселялась не квартира, а весь дом. Он попал под реконструкцию, и инвестор -- ЗАО НИО -- должен был расселить жильцов, предоставив им за свой счет новое жилье. Если верить документам, представленным инвестором в департамент жилищной политики правительства Москвы, он расселил 45 семей, всего 116 человек. Поскольку Галина и ее дочь в тот момент из квартиры были выселены по суду, они в число этих счастливчиков не попали.

В сентябре этого года госпожа Ситникова добилась отмены судебного решения, ее права на жилплощадь были восстановлены. Но ее встреча с гендиректором фирмы-инвестора Станиславом Губайдулиным ничем конструктивным не закончилась. По ее словам, он посоветовал ей просто исчезнуть. Господин Губайдулин предложил ей отступного за отказ от предоставления жилого помещения. Из этого разговора она сделала вывод, что в противном случае может быть инициирован суд, на котором бывший муж без труда докажет, что его брак с Галиной был фиктивным.

Такого рода ситуации возникают довольно часто. Инвесторы стремятся сократить издержки, в том числе с помощью юридических механизмов. Правда, избранный ими путь сомнителен. Даже если бы Галине не удалось быстро восстановить свои права, а дом оказался бы реконструирован или снесен, суд все равно обязал бы инвестора предоставить ей новое жилое помещение в соответствии с законом. Учитывая, что стройка -- вопрос не одного дня, вряд ли инвестор смог бы уклониться от исполнения судебного решения, выведя из компании все активы и объявив себя банкротом. Другое дело -- собственник коммуналки, провернувший сделку по расселению. Комната, в которой были зарегистрированы по месту жительства Галина и ее дочь, не была приватизирована. Если бы бывший муж (или, точнее, некий судебный представитель по доверенности бывшего мужа) произвел ее выселение, а затем приватизировал комнату и продал риэлтеру, то последний оказался бы добросовестным приобретателем, у которого невозможно истребовать незаконно изъятое имущество. Права на проживание в чужой квартире Галина тоже вряд ли смогла бы восстановить, поскольку в данном случае суд был бы вынужден применить нормы нового Жилищного кодекса, который, в частности, позволяет собственнику выселить жильца, с которым у него разорваны родственные отношения. В случае перехода права собственности от одного лица к другому родственники первого также утрачивают право пользования данным жилым помещением. Впрочем, историю госпожи Ситниковой можно считать благополучно закончившейся только после того, как она получит новую квартиру.

Жилье ради прописки

Уроженец Петропавловска-Камчатского Владимир Куликов (фамилия изменена) купил московскую прописку, чтобы устроиться на работу в столице. К сожалению, далеко не все московские работодатели отдают себе отчет, что, отказывая иногородним гражданам России в приеме на работу, они нарушают трудовое законодательство. У немосквича могут быть и другие проблемы. Понятно, что при любой возможности милиционеры будут штрафовать его за проживание без регистрации или вымогать взятку. Кроме того, у него могут возникнуть трудности, если возникнет необходимость в медпомощи. В случае приобретения автомобиля ему придется ставить машину на учет в ГИБДД по месту постоянного проживания, что в случае с Камчаткой или другим удаленным регионом превращается практически в непреодолимую проблему. И конечно, ему не стоит рассчитывать и на кредит в большинстве московских банков, даже если за кредитные деньги иногородний собирается покупать жилье в Москве.

Поэтому наиболее сообразительная часть граждан покупает так называемые квартирные доли, получая законные основания для вселения, то есть для регистрации по месту жительства на данной жилплощади. Правда, одним из условий такой сделки является отказ от физического вселения. Квартирные доли представлены на рынке достаточно широко и стоят порой не дешевле нормального жилья. Дело в том, что помимо виртуальных прав на московскую регистрацию такие доли являются довольно неплохим вложением средств. Несколько иногородних граждан, скинувшись на покупку квартиры, становятся совладельцами объекта недвижимого имущества, которое до недавнего времени быстро росло в цене. Кроме того, в случае если дом пойдет под снос, все они при определенных условиях могут претендовать на получение нормального жилья, правда, на условиях социального найма. Дело в том, что у выселяемого есть выбор: получить в собственность равноценную жилую площадь (той же площади, что и та, которая была у него в собственности), либо получить квартиру на условиях социального найма, но уже по нормам предоставления, которая составляет не менее 18 кв. м на каждого члена семьи нанимателя. Но поскольку квартир общей площадью 18 кв. м сейчас никто не строит, одинокому жителю долевой квартиры по закону обязаны предоставить однокомнатную квартиру (обычно не менее 40 кв. м). Этим обстоятельством и объясняется популярность таких коммуналок.

Следует отметить, что ситуация, в которой государство и инвесторы несут убытки из-за необходимости расселения несуществующих жильцов подобного рода коммуналок,-- следствие устаревшей системы регистрации по месту жительства. С одной стороны, государство сохраняет по сути разрешительный характер регистрации, обставляя процедуру требованием подтвердить права на занимаемую жилую площадь. А с другой стороны, не создает у собственника никаких стимулов для легализации своих постояльцев. Недавно стало известно, что в следующем году налоговики начнут проверять, платят ли частники-наймодатели налоги с доходов от сдачи квартир. Понятно, что после таких сообщений ни один владелец квартиры не согласится зарегистрировать на своей площади нанимателя. Кроме того, учитывая достаточно сложный и продолжительный механизм выселения граждан из жилых помещений, ни один наймодатель не заинтересован в регистрации квартиросъемщиков по месту жительства -- ведь в случае, если квартирант перестанет платить, выселить его можно только по решению суда и не раньше, чем через полгода.

Настала пора пересмотреть правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства, обеспечив полностью заявительный порядок такой регистрации, когда заявителю будет достаточно направить в паспортный стол по почте заполненный формуляр. При этом регистрация сама по себе не должна приниматься в качестве доказательства того, что гражданин законно занимает данное жилое помещение, и должна автоматически прекращаться в случае, если гражданин переезжает по другому адресу. Наличие или отсутствие регистрации не должно служить основанием для ограничения его прав, в частности, на получение работы или кредита.