Анализируя цены на московском рынке недвижимости, мы решили провести мониторинг ситуации на рынках недвижимости всех городских агломераций мира, население которых превышает 10 млн человек.

Лондон. Без предела

В марте прошлого года агентство недвижимости Knight Frank опубликовало результаты своего исследования, согласно которым на протяжении последних 30 лет самая престижная лондонская недвижимость дорожала примерно на $500 в сутки. Дом за £100 тыс., купленный в 1976 году, в 2006 году можно было продать за £3 млн ($5,8 млн).

Отметим, что при этом в минувшем году более половины покупок в элитном секторе лондонской недвижимости совершили иностранцы, а большинство этих иностранцев -- наши соотечественники. Что касается простых англичан, то им приходилось довольствоваться жильем попроще. Средняя цена жилища в Лондоне составила по ситуации на начало 2006 года примерно £283 тыс. ($487 тыс.), а к концу года подросла еще на 8%.

Если переводить в привычные нам доллары за квадратный метр, то средняя квартира в центральном Лондоне продается примерно по $11 260 за кв. м., в элитном доме "квадрат" может стоить в 5-6 раз дороже. Некоторые аналитики верят, что цены на лондонскую недвижимость будут расти вечно и к 2018 году пересекут отметку £1 млн за среднестатистическую квартиру.

Япония. Малый рост

В Японии находится крупнейшая городская агломерация мира -- Токио, а также город-десятимиллионник Осака. Преимущественно в этих агломерациях живут те 5 млн человек, которые больше всего пострадали от лопнувшего в 1991 году пузыря на рынке недвижимости. Рыночная стоимость принадлежащего им жилья в настоящий момент ниже остатка по ипотечному кредиту, несмотря на то, что они второе десятилетие исправно платят по счетам немалые суммы. По оценкам аналитиков японского представительства банка UBS, в общей сложности принадлежащее этим людям жилье обесценилось с момента пика цен на $589-884 млрд.

В сентябре 2006 года министерство землепользования, инфраструктуры и транспорта Японии с гордостью рапортовало, что в трех крупнейших мегаполисах страны (Токио, Осака и Нагойя) впервые за последние шестнадцать лет зафиксирован рост цен на землю, предназначенную как под офисные постройки, так и под жилищное строительство. Практически каждый месяц минувшего года увеличивалось (правда, на десятые доли процента) число квартир, продаваемых в Токио.

Из предлагаемых к продаже квартир в японской столице покупается примерно три четверти. По данным японского Института экономики недвижимости, средняя цена квартиры в кондоминиуме в Токио составляла в сентябре 41,7 млн иен ($354 тыс.), что при среднем размере квартиры 76 кв. м соответствует примерно $4660 за квадратный метр (цена квадратного метра за год выросла примерно на 6%). В Осаке ситуация выглядела немного по-другому. Местные строители переключились на квартиры несколько меньшего метража, чем раньше. Потому рост стоимости квадратного метра на 7,4% за год -- до 462 000 иен ($3920) -- практически не повлиял на цену средней квартиры (32,07 млн иен, то есть $272 тыс.).

Что касается стоимости земли под жилищную застройку, то в черте Большого Токио она примерно в 2,5 раза дешевле, чем на пике цен в 1991 году.

Мексика. Пятилетка роста

Мехико -- финансовый центр Латинской Америки, вторая по величине городская агломерация мира. Столица Мексики во многом похожа на Москву -- концентрацией финансовых потоков, высоким уровнем ВВП, зарплатами, которые втрое выше, чем в любом другом населенном пункте страны, а также ценами, которые находятся на уровне промышленно развитых стран.

В 1994 году страна перенесла экономический кризис. Начиная с 2001 года строительная индустрия Мексики находится на подъеме, стимулируя рост и прочих отраслей экономик. Последние шесть лет уверенный рост наблюдается и в секторе банковского кредитования, в том числе ипотечного. После кризиса ипотека практически исчезла как явление, ставки кредитования взлетели до 65% годовых. В настоящее время условия по ипотечному кредиту в Мехико выглядят примерно так: первый взнос -- 5%, рассрочка на 15 лет под 15% годовых. По примерным оценкам риэлтерских компаний, за 2005 год продажи жилья в столице выросли на 23% -- при росте цен на 9%. В 2004 году темпы ценового роста были куда выше - примерно 30% за год. Во многих районах города жилищное строительство запрещено. Там, где оно разрешено, среднестатистический новый дом стоил 1,6 млн песо ($142 тыс.) в начале 2004 года и чуть меньше $200 тыс. сейчас. Возможно, цены могли вырасти и сильнее, если бы массовые беспорядки, возникшие после президентских выборов и длившиеся практически весь август, не парализовали на месяц рынок недвижимости.

Южная Корея. Впереди Япония

В Южной Корее находится Сеул -- третья по величине городская агломерация мира. Весь прошлый год власти страны боролись с неконтролируемым ростом цен в Сеуле и в целом по стране борьбу эту проиграли.

Неконтролируемым ростом цен в Южной Корее считается повышение цены квартиры в Сеуле примерно на 13% за год. Рост цен не был непрерывным, достигнув пика в марте, цены потом слегка снизились. В настоящее время в зависимости от престижности района новая квартира в Сеуле стоит в интервале от 2,8 до 5,8 млн вон ($3000-6200) за квадратный метр.

В 2003 году страна уже переживала резкий рост цен на рынке недвижимости. Тогда был принят пакет экономических мер, направленный на ликвидацию зарождающегося пузыря, в том числе громадные налоги на прибыль для владельцев двух и более домов (квартир), ограничения на размер ипотечного кредита, контроль за выдачей кредитов банками. Все эти меры применялись и в 2006 году, но эффекта не дали. Среди последних планов властей -- строительство нового города-спутника, который будет связан с Сеулом скоростными дорогами.

К концу года власти Южной Кореи вынуждены были признать, что государственная политика на рынке недвижимости потерпела провал. Министр строительства, советники президента по экономической политике и по связям с общественностью подали в отставку в знак признания своей вины (что касается последнего, то он был также заподозрен в спекуляции квартирами в Сеуле). Аналитики опасаются, что в Южной Корее может случиться то, что произошло в Японии в 1991 году.

США. Кончен бум

В Соединенных Штатах находятся две крупные городские агломерации -- Нью-Йорк и Лос-Анджелес.

Еще в январе 2006 года американские СМИ рапортовали, что благодаря мощному спросу на кондоминиумы класса "люкс" средняя цена квартиры в Нью-Йорке выросла в 2005 году на 28% -- до $1,2 млн. Жилье в коммерческом центре США делится на два основных класса -- кондоминиумы и кооперативы (в зависимости от формы владения, соответственно личного или паевого). Более популярные кондоминиумы стоили в среднем $1,5 млн, кооперативы -- $998 тыс. Квадратный метр квартиры в кондоминиуме в самых престижных районах Манхэттена стоил по ситуации на начало 2006 года $11 433.

Однако уже к концу 2005 года рынок начал остывать, в 2006 году процесс охлаждения пошел вовсю. И хотя по инерции продолжали расти цены (за полгода квадратный метр в престижных районах подорожал до $12 033), увеличилось время экспозиции объектов недвижимости, сократились объемы продаж и число непроданных объектов недвижимости. Спад в третьем квартале сгладил весь прирост первого полугодия. Особенно быстро дешевели наиболее дешевые квартиры в кооперативных домах (до 20-процентного снижения цены, по некоторым оценкам).

В Лос-Анджелесе в 2006 году объем продаж объектов жилой недвижимости был самым низким за последнее десятилетие. Принципы работы со статистикой у местных аналитиков несколько другие, чем в Нью-Йорке. Самая популярная цифра -- медианная цена жилья, то есть такая цена, которая как бы делит рынок пополам (то есть половина объектов жилой недвижимости продается выше этой суммы, а половина ниже). Для Лос-Анджелеса с пригородами эта цифра по состоянию на октябрь 2006 года равнялась $514 тыс., увеличившись за год на 4,5%. Практики рынка, в отличие о теоретиков, называют несколько другие цифры. По утверждению местных риэлтеров, любой желающий купить жилье в Лос-Анджелесе со скидкой 15-20% от цены на начало 2006 года, может сделать это практически моментально. Предложение объектов велико, сроки экспозиции тоже, и продавцы охотно идут на уступки покупателю.

Некоторые аналитики утверждают, что в 2007 году США предстоит пережить первый со времен Великой депрессии общегодовой спад цен на недвижимость.

Индия. Дорожать дальше некуда

В Индии целых три городских агломерации с населением, превышающим (и очень сильно) 10 млн человек,-- Мумбаи (Бомбей), Дели и Каликат (Калькутта). Именно к этим городам в первую очередь относится недавнее заявление главы центрального банка Индии Редди о том, что цены на недвижимость растут чрезмерно быстро. В Дели и Мумбаи годовой рост составил, по разным оценкам, примерно 40-50%. Правда, для подавляющего большинства местных жителей и старые цены были за гранью доступности. В Мумбаи, например, 54% населения живут в трущобах. Средний месячный доход местного жителя составляет $150-300. Квартира в центре города в начале года стоила в среднем около $1200 за квадратный метр, подорожав к концу года примерно вдвое. В секторе "премиум" цены в два-три раза выше. Подобный разрыв между доходами и ценами на недвижимость вполне объясняет, почему трущоб не становится меньше. Правда, аналитики рынка утверждают, что период быстрого роста цен заканчивается, так как они достигли максимума.

В Индии существуют государственные социальные программы строительства доступного жилья, но число нуждающихся в улучшении жилищных условий слишком велико, чтобы эти программы могли хоть сколько-нибудь серьезно изменить ситуацию.

Китай. Пекин на пике

В самой многолюдной стране мира -- Китае -- наиболее многолюдными городами являются Шанхай и Пекин. В Пекине цены квартир в новостройках поднялись с октября 2005 по октябрь 2006 года на 10,7%. В крупнейшем городе страны -- Шанхае -- средний уровень цен в новостройках упал за год на 0,6%.

Особым спросом пользуется элитное жилье. В Шанхае квартира в элитном доме по цене примерно $3800 за квадратный метр продается практически мгновенно. Нынешней стабилизации цен на жилье в Шанхае предшествовало их удвоение в период с 1999 по 2005 год. Правда, именно с жилищным строительством в этом городе связан недавно разразившийся крупнейший коррупционный скандал в истории новейшего Китая. Выяснилось, что местные чиновники одалживали девелоперам крупные средства из государственного пенсионного фонда. Свою роль в разогреве рынка сыграли и иностранные инвесторы, привлеченные хорошей окупаемостью вложений.

Позиция китайских властей по этому вопросу хорошо высказана в статье англоязычной газеты China Daily: "Цены на недвижимость в Пекине, Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и других городах в настоящее время заоблачны, при этом множество новых квартир пустует... К этому привел ряд факторов, включая секретные сделки между девелоперами недвижимости и местными властями, а также приход заморских спекулянтов на отечественный рынок недвижимости... Это может привести к подрыву благосостояния нации, ущербу интересам общества, нарушению экономического баланса". В других публикациях китайских СМИ можно также прочесть, что на рынке недвижимости отмываются криминальные деньги. Задача ясно обозначена. В 2007 году очень интересно будет посмотреть, насколько компартия Китая сумеет с ней справиться.

И прочие

Рынок недвижимости в крупнейшем городе Бразилии -- Сан-Паулу -- трудно назвать рынком. По численности населения Сан-Паулу примерно равен Москве и Санкт-Петербургу, вместе взятым. При этом число квартир и домов, продающихся в бразильском мегаполисе за месяц, составляет порядка 250, что близко к московскому ежедневному (!) показателю.

Цены, с точки зрения жителей некоторых других стран, могут только радовать -- сумма большинства сделок не превышает 100 тыс. реалов ($46 тыс.) Словом, местному сектору недвижимости есть куда расти. Девелоперы и риэлтеры Сан-Паулу основную надежду возлагают на этнических японцев, ездящих на заработки в Японию, и на развитие ипотечного кредитования для всех остальных. Пока же цены особо не растут, да и не падают тоже.

В Маниле, столице Филиппин, вся надежда продавцов -- тоже на тех, кто работал за рубежом, в данном случае в США. Средняя двухкомнатная квартира стоит $75 тыс., что абсолютно несопоставимо с заработками тех, кто работает внутри страны.

На деньги из-за рубежа явно рассчитывают и риэлтеры Буэнос-Айреса. В стране, экономика которой пережила кризис в 2001-2002 годах, основными покупателями являются иностранцы. Основные тенденции местного рынка таковы: растет объем нового строительства, растут цены, при этом падает объем продаж. Из-за нестабильности на рынке разброс цен очень велик -- стоимость квадратного метра жилья может колебаться в зависимости от дома и района в интервале от $800 до $4000.

Очень сложно давать какие-то оценки рынку недвижимости столицы Египта -- Каира. Учитывая местные традиции бизнеса, не стоит удивляться отсутствию аналитических и статистических материалов по ценам на жилье.

Чуть лучше с цифрами относительно рынка недвижимости в пакистанской столице Карачи. Известно, что цены на жилье в этом городе выросли на 300% в течение 2004-2005 годов, так что в наиболее престижных районах невозможно было купить дом на вторичном рынке стоимостью ниже $100 тыс., а новостройки стоили втрое дороже. Причина роста цен была никому не понятна. В 2006 году цены упали на 15-20% и единственная причина, которую называли местные аналитики, состояла в том, что фондовой рынок стал привлекательнее рынка недвижимости.

Экономика Индонезии пока не восстановилась окончательно после валютного кризиса 1998 года. И хотя именно строительный сектор быстрее всего возрождается, в Джакарте квартиры по средней цене $1054 за квадратный метр для большинства жителей являются недоступно дорогими. Власть пытается частично решить жилищный вопрос, требуя от строителей продавать часть жилья по социальным ценам нынешним жителям трущоб. В планах -- строительство 120 000 "социальных квартир", которые должны продаваться нуждающимся по 120 млн рупий ($13 тыс.) за штуку.

Общая нестабильность турецкой экономики и отсутствие ипотечного кредитования мешают нормальному развитию рынка жилья в Стамбуле. Но не мешают росту цен. В отдельных районах города недвижимость за 2006 год стала дороже на 150-200%. Уровень цен в городе примерно соответствует московскому.

О рынке недвижимости Лагоса (столица Нигерии), пожалуй, лучше всего говорит следующий факт. В крупнейшем городе Черной Африки, за счет государственных средств в 2005 году было построено более сотни домов в престижном районе, которые должны были продаваться по рыночным ценам. Однако оказалось, что поселившиеся в них люди, в основном высокопоставленные госслужащие и даже родственники президента страны, заплатили за эти дома гораздо меньшие суммы, а в некоторых случаях получили их бесплатно.

И наконец, Иран. Благодаря мудрой политике президента Ахмади-Нежада понятие "рынок жилья" в этой стране исчезло вместе с девелоперами и инвесторами.