Рынок московского жилья перегрет, инвесторы поумерили аппетиты. Зато на подмосковных сотках и коттеджах еще есть где разгуляться, считает D`.

Пытаться делать прогноз хаотичного и неструктурированного рынка подмосковной недвижимости даже на год вперед - занятие на любителя. Тем более что в 2007 году судьба рынка недвижимости будет зависеть от цены на нефть и предвыборных историй. То есть будет решаться не в подмосковных полях, а в Кремле и на Лондонской бирже. А поэтому, чтобы хоть как-то определиться, предположим, что серьезных потрясений в политической сфере не произойдет, да и цена на нефть не упадет сильно.

Рождение эконома

Главное ожидаемое событие 2007 года - появление коттеджных поселков экономкласса. Застройщики сегодня разрабатывают не менее десяти проектов с ценами в диапазоне 200-250 тыс. долларов. Так, весной на рынок поступят в продажу коттеджи по 150-180 тыс. долларов в поселке, находящемся в 35 километрах от Москвы. За такую сумму можно будет получить небольшой дом с внутренней и внешней отделкой и полным набором коммуникаций. Полноценный дом "под ключ" с участком земли за 150 тыс. долларов для сегодняшнего рынка невероятное предложение. При этом будет продаваться не просто идея и "голое поле": застройщик уже возводит показательные коттеджи, вписываясь в ценовые рамки.

Коттеджи экономкласса - больная тема. Риэлтеры уже много лет говорят об огромном неудовлетворенном спросе на дешевые дома. Застройщики же им отвечают, что такого "зверя", как коттеджи за 150-200 тыс. долларов, в Подмосковье не может быть по определению. И приводят вроде бы логичные аргументы: очень дорогая земля, очень дорогие коммуникации, очень дорогое строительство. Звучит убедительно, но только в рамках принятых правил игры. А именно они и меняются.

Себестоимость строительства действительно высокая. Особенно если дома возводить из кирпича, что долго и нетехнологично. В новых поселках экономкласса будут применяться современные технологии и индустриальные подходы, когда дома производятся на фабрике, а на месте происходит лишь их сборка. Тогда дом, конечно, не станет крепостью, которая простоит двести лет, но себестоимость оказывается не такой уж страшной. При этом существенная экономия должна достигаться и за счет иного эффекта - в поселках будут сотни, если не тысячи таких строений.

Дорогие коммуникации - это тоже реальность, если подводить к каждому поселку свою дорогу, свой газ, свое электричество, как это происходит сейчас. А если осваивать большие территории, то удельные расходы на один коттедж могут оказаться вполне пристойными.

И наконец, земля. Огромный ресурс есть и здесь - крупные землевладельцы. Самые продвинутые и неленивые из них постепенно превращаются в девелоперов, стремясь освоить имеющиеся богатства. Кстати, землю они скупали три-пять лет назад за сущие копейки, так что эта статья расходов в общей себестоимости для них может быть несущественной. Конечно, на пути развития сегмента коттеджей экономкласса есть огромные препятствия. Неразвитость строительной сферы в области новых технологий, сложности в работе с землей, коррупция, проблемы с коммуникациями, недостаток мощностей электричества в области, но речь сейчас не о них. Важно, что проекты экономкласса возможны в принципе. И в 2007 году мы увидим, как первые из них начнут осуществляться.

Интересно, что авторы поселков экономкласса не рекламируют их, хотя тема горячая, а предпочитают всю энергию вложить в разработку нового продукта. Это полноценные бизнес-проекты, рентабельность которых, конечно, не 100%, как в поселках бизнес-класса, но все же весьма существенная.

Точки роста

Из подмосковных направлений фаворитом по ожиданиям роста цен выглядит Ярославское шоссе. Здесь красивая природа, есть водохранилища и стародачные места, но огромным минусом всегда была транспортная загруженность магистрали. Главная пробка находится на съезде с шоссе в город Королев, именно в этом проблемном месте сегодня возводится современная эстакада.

К 2009 году должен быть реконструирован весь участок Ярославского шоссе - от МКАД до города Пушкино. Обновленная трасса станет шестиполосной, будут убраны светофоры, построены современные съезды с трассы на второстепенные дороги, для пешеходов соорудят навесные и подземные переходы. В результате транспортная ситуация здесь серьезно улучшится. Доказательством перспективности Ярославки служит активность застройщиков коттеджных поселков: весь 2006 год они скупали земли под строительство.

В прошлом году рынок бурно отреагировал на реконструкцию Киевского шоссе от Москвы до аэропорта Внуково: цены на землю сильно выросли. Сегодня Киевка как шоссе стала лучшей подмосковной трассой, намного превосходя раскрученную риэлтерами, но неосвещенную Новорижскую дорогу. И возможности для роста еще есть: планируется, что до 2009 года, что Киевское шоссе реконструируют (расширят до шести полос, сделают развязки, осветят) вплоть до 51-го километра. Поэтому для частных инвесторов, рассчитывающих на рост цены, интересны участки и дома, расположенные за 30-м километром. Пока туда не пришла скоростная магистраль, участки и дома по умеренным ценам еще можно найти.

Еще один объект со "светлым будущим" - Ленинградское шоссе. Надежды связаны с уже начатой реконструкцией Ленинградского проспекта в Москве и будущим строительством дублера Ленинградки - новой платной трассы Москва-Санкт-Петербург. Впрочем, загруженность существующей магистрали сегодня слишком велика, а первый 40?километровый участок новой дороги намечено ввести не ранее 2010 года. Так что пока вряд ли стоит советовать играть на рост Ленинградки.

Новорижское шоссе, лидер прошлых лет по росту стоимости земли, сегодня уже не вызывает безоговорочного оптимизма. Многие эксперты считают, что Новорига слишком "перекуплена" (стоимость сотки земли здесь доходит до 90 тыс. долларов) и возможностей для дальнейшего роста осталось немного.

Впрочем, большинство поселков на Новориге, несмотря на цены, по-прежнему раскупаются очень хорошо. Причин две. Первая - "дом на Новориге" уже стал синонимом престижности, и многие с удовольствием платят за это. Вторая причина заключается в том, что надежды покупателей связаны со строящимся в Москве Звенигородским проспектом, который свяжет Новоригу с центром города. Окончание строительства намечено на 2008 год, после чего Звенигородский проспект станет самым современным радиусом Москвы. Впрочем, им будут пользоваться и жители Красногорска, Одинцова и всей западной части Подмосковья, так что надежды доехать от МКАД до центра города за 15 минут вряд ли можно считать обоснованными.

Периодом развития всех недооцененных трасс может стать 2007 год. Сегодня застройщики и покупатели ориентированы на сложившихся лидеров - Рублевку, Новорижское, Дмитровское, Калужское и Киевское шоссе. В текущем году застройщики предложат проекты коттеджных поселков на южных и восточных направлениях, что может стать катализатором роста цен на землю.

Если же отрешиться от направлений, то частным инвесторам в 2007 году надо внимательнее присматриваться к таунхаусам. Этот вид недвижимости, который еще недавно был персоной нон-грата в Подмосковье, с каждым месяцем становится все более популярным. В 2006 году таунхаусы благодаря невысоким ценам были практически единственным предложением экономкласса на загородном рынке и поэтому раскупались очень хорошо. Дошло до того, что они появлялись и быстро реализовывались аж на 40-м километре Новорижского шоссе, хотя ранее считалось, что это жилье для ближайших пригородов Москвы.

Еще одна перспективная точка роста - дальние территории. В минувшем сезоне появился ряд поселков, расположенных в 80-100 километрах от Москвы. Продажи в этих проектах показали, что при наличии красивого ландшафта и водоема расстояние не отпугивает покупателей и коттеджи активно раскупаются. Нет сомнений, что такая тенденция будет развиваться и в этом году, причем дальние поселки для москвичей начали появляться и в Калужской, и Владимирской, и Тверской областях.

Коттеджи против квартир

По ряду параметров загородный рынок остается более перспективным для инвестирования, чем рынок городской недвижимости. Во-первых, в городе у массы участников есть ощущение, что рынок перегрет: даже оптимисты признают, что рост 80% за год - это слишком. Частные инвесторы начали фиксировать прибыли, и цены поползли вниз. По контрасту загородный рынок вырос за год намного меньше, рост здесь более плавный и поступательный, а значит, ниже и риски рыночного обвала.

Во-вторых, сравнительный анализ цен на квартиры в Москве и на загородную недвижимость говорит не в пользу города. Так, за 350-400 тыс. долларов можно купить трехкомнатную квартиру площадью 80 квадратных метров в старом панельном доме на юго-западе столицы или коттедж с центральными коммуникациями площадью 300 квадратных метров с участком в строящемся поселке в 25-30 километрах от города. Вряд ли этот перекос цен можно считать адекватным.

В-третьих, на рынке городских новостроек возможностей для частных инвесторов сегодня не много. Мало самих новостроек, а цены в них даже на раннем этапе приближены к стоимости готового жилья. При покупке коттеджа в строящемся поселке на ранней стадии практически всегда можно рассчитывать, что готовый объект будет стоить дороже минимум на 25-30%. Причин этого много, одна из них такова: банки пока не научились работать с застройщиками коттеджных поселков, и те испытывают инвестиционный голод. Что на руку частному инвестору: в его деньгах застройщики очень нуждаются.

Наконец, стратегическое размышление: большинство крупных городов мира уже прошло субурбанизацию как стадию развития. То есть значительная часть населения живет за городом и дышит чистым воздухом. Москва только вступает на этот путь, развитие загородного рынка, по сути, проходит первые этапы. Процесс сдерживается неразвитостью инфраструктуры, прежде всего автомобильных дорог, и отсутствием современных скоростных электричек. Процесс освоения Подмосковья неизбежен, и в этом отношении загородный рынок значительно перспективнее, чем рынок недвижимости Москвы, которая уже слишком перенаселена и уплотнена.

Могут ли цены упасть?

Самый коварный вопрос: стоит ли ожидать снижения цен на загородные объекты и землю? Если судить со стороны предложения, то вряд ли. Несмотря на кажущееся изобилие, в Подмосковье мало строят - предложение невелико. Даже в самом насыщенном сегменте поселков бизнес-класса новые проекты с интересной концепцией и разумной ценой раскупаются успешно.

Цены будут поддерживаться и монополией на землю. Известно, что основные земельные ресурсы были скуплены всего 15-20 компаниями четыре-пять лет назад. У этих фирм, ставших владельцами массивов в десятки тысяч гектаров, сегодня не хватает ресурсов (финансовых, организационных и интеллектуальных) на освоение таких богатств. И потому большинство из них просто "сидят" на земле. Пытаются продать отдельные земельные участки, периодически повышая оптовые цены и тратя львиную долю энергии на защиту активов. Ситуацию дефицита поддерживают и власти, которые всячески затрудняют операции с землей, в частности вывод земли из сельскохозяйственного назначения. В результате сложилась парадоксальная ситуация: пустой земли в Подмосковье много, а строиться негде. Что и зафиксировали, кстати, кураторы нацпроекта "Доступное жилье".

Частичным выходом из такого положения является активная застройка на федеральных землях, принадлежащих Минобороны и другим министерствам. В конце года президент подписал соответствующие поправки к Градостроительному кодексу, упрощающие строительство на таких территориях. Но реальное строительство на этих землях начнется не ранее чем через пару лет. А до этого момента ситуация искусственного дефицита земли сохранится.

Но даже при поддерживаемом дефиците вероятность падения цен существует в связи с возможным уменьшением спроса на недвижимость. Пока представить это трудно (недвижимость - главный способ вложения средств), но в ожидании выборов и при существующей тенденции к снижению цен на нефть такое возможно. В этом случае могут пострадать коттеджные поселки бизнес-класса: конкуренция в этом сегменте наиболее велика.

Может произойти и значительное падение цен на дома в хаотической застройке - сегодня такие коттеджи уже проигрывают организованным поселкам. Сроки экспозиции подобных домов могут составлять и полгода, и год. В случае снижения спроса именно такие объекты могут пострадать сильнее всего.