Административные попытки сделать дорогие квартиры относительно дешевыми и доступными для широких масс в стране, где накоплен спрос на качественное жилье, деньги в избытке, а предложение в дефиците, обречены на провал. Изменить систему по сути же и не пытаются — это никому не выгодно
Прошлый год благодаря неадекватному удорожанию недвижимости — сначала в Москве, а потом и во многих городах-миллионниках — придал выражению «доступное жилье» почти ироничный оттенок, а одноименному нацпроекту предпосылки провала. Однако усилия властей вмешаться в ситуацию начались не с анализа ситуации и попытки решения проблем самой строительной отрасли, а, как обычно, с вопроса «кто виноват?».
Девелоперы и большинство риэлтеров в ответ на этот вопрос усиленно кивали в сторону знаменитого 214−го ФЗ («О долевом участии в строительстве…»), за период действия которого с рынка было «вымыто» до двух третей новостроек. Власти предприняли ответный ход: на свет появилась версия «ценового сговора» застройщиков, и осенью 2006 года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) даже начала расследование. Впрочем, взаимные обвинения закончились полюбовно. К концу года совместными усилиями внесли поправки в 214−й ФЗ, а антимонопольный орган объявил, что не нашел никаких признаков сговора.
Вторая попытка найти виновников резкого удорожания жилья вывела на сцену инвесторов, которые, как ни странно, оказались все как на подбор иногородними. Еще осенью московские власти заявили, что, по их данным, на рынке сегодня 60% квартир выкупается жителями других регионов с инвестиционными целями, то есть для последующей перепродажи. Между тем цифра отнюдь не бесспорная. Так, в различных риэлтерских компаниях уверяют, что доля инвестиционных квартир в прошлом году на рынке составляла от 10 до 30%. Тем не менее на вооружение были взяты максимальные показатели, и власти разного уровня — как федерального, так и регионального — во всеуслышание объявили крестовый поход против инвесторов-спекулянтов.
Новостройки для «своих»
В начале февраля Московской городской думой было принято 24−е постановление, утвердившее программу «Москвичам — доступное жилье», в которой, помимо очередников, молодых семей и других льготников, была выделена еще одна категория населения, нуждающаяся в особой социальной поддержке, — москвичи. Причем это гордое звание присваивается любому, чей паспорт свидетельствует о десятилетнем стаже проживания в столице. Ни род занятий, ни какие-либо другие критерии правительству не показались значимыми.
Специально для этой незащищенной, с точки зрения московского правительства, категории населения постановлением предусмотрено понятие приоритетности реализации жилья в строящихся домах. С 1 января 2007 года застройщики, желающие работать на московском рынке, обязаны резервировать большую часть площадей на своих объектах для москвичей, а также продавать им жилье по льготным ценам. Власти заявили, что эта мера принималась исходя из самых лучших намерений: дабы защитить добросовестных покупателей недвижимости от спекулянтов. Однако поверить в искренность таких заявлений мешает как минимум одно обстоятельство: данная мера не только неэффективна, но и способна вызвать на рынке реакцию, противоположную целям, декларируемым властями.
Как москвичам застолбят квартиры в новостройках: версия Московского Правительства
В постановлении №24 «О среднесрочной жилищной программе “Москвичам — доступное жилье”» предусмотрено введение новых условий проведения конкурсов для застройщиков. Московские власти предлагают три возможные схемы действия. Первая — строится на принципе «кто больше продаст москвичам». Город забирает 40% площадей, девелоперу остается 40%, при этом компания обещает продать москвичам до 80% своей доли. Конкурс выигрывает тот, кто больше пообещает. Вторая схема — «кто дешевле продаст москвичам». Город оставит инвестору-застройщику 60% квартир, но тот обещает продать москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по льготной цене 30% своей доли. Кто предложит самую льготную цену, тот и получит площадку. Третий вариант — «город и сам справится», для особо неуступчивых. Город забирает себе 80% квартир, оставляя инвестору 20%. Зато уж свою долю застройщик может продать по рыночной цене кому хочет.
Во-первых, сама действенность этого механизма выглядит сомнительной. Вряд ли застройщикам придутся по вкусу дополнительные ограничения, которые будут затруднять продажи на новом объекте. Но даже если уйти от разговора о дополнительных возможностях для коррупции, которые предоставляет новая схема, на виду останутся другие, еще более реальные, ее недостатки. Постановление нисколько не препятствует спекуляциям на рынке, а лишь делает их привилегией избранной категории — лиц с московской пропиской. Никто не помешает человеку с соответствующим штампом в паспорте приобрести квартиру по льготной программе и продать ее подороже очередному приезжему. Чиновники считают, что застраховались от таких случаев, прописав в постановлении правило о разовом действии льготы. Однако у каждого москвича может быть не один десяток столичных родственников: жена, дети, братья-сестры, родители, свояки, кузены и т. п. Почему бы не создать небольшой семейный бизнес? Ограничить покупки квартир родственниками фактически невозможно, потому что без дополнительного расследования сложно установить родство между двоюродными братьями, гражданскими супругами или племянниками.
«В любом случае квартиры будут покупать те, у кого есть деньги, — резюмирует руководитель аналитического консалтингового центра компании “Миэль-недвижимость” Владислав Луцков. — А если продавцы будут смотреть на паспорт — москвич или немосквич, то в любом случае на рынке появятся некие дополнительные механизмы, позволяющие осуществлять покупку через третьих лиц. При этом доход будет оседать в кармане не застройщика, а посредника».
Но даже если бы удалось найти некий механизм контроля, который бы приструнил застройщиков и принудил бы их к участию в конкурсах на новых условиях, единственное, чего добились бы московские власти, — это очередного витка цен на столичное жилье. «Приезжать в Москву люди меньше не станут, потому что нет другого города в России, сопоставимого по доходам и возможностям, — рассуждает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. — И эти люди не перестанут нуждаться в квартирах. Если у них будут сложности с покупкой новостроек, они начнут покупать квартиры на вторичном рынке. Вот и все изменения». А увеличение спроса на вторичное жилье неизбежно приведет к его удорожанию, которое в свою очередь будет стимулировать девелоперов поднимать цены и на новые объекты. Кроме того, как замечает гендиректор компании «Золотые ворота» Роман Мурадян, если девелоперов заставят играть по этим правилам, то все дополнительные сложности, связанные с реализацией квартир, они будут закладывать в себестоимость квадратного метра.
Как Минфин хочет сделать невыгодным владение более чем одной квартирой
По предложению Минфина от подоходного налога продавцы недвижимости освобождаются только в том случае, «если реализуемый объект является единственным объектом жилой недвижимости, находящимся в собственности налогоплательщика». То есть его местожительство должно совпадать с адресом продаваемого объекта. Если же продаваемая квартира не является единственной, то с полученного от продажи дохода (за вычетом 1 млн рублей) продавцу придется заплатить 13%, даже если срок владения ею составлял более трех лет. Налог с дохода придется заплатить и в том случае, если проданная квартира являлась единственной, но продавец в ней прописан не был, а постоянно проживал в другом месте (к примеру, у супруга, детей или родителей).
Безусловно, несколько десятков семей, которые успеют воспользоваться льготами до очередного подорожания, испытают большую благодарность. Но остальные, скорее всего, даже не придут к застройщикам, чтобы реализовать свое право «первой покупки».
Налоговые розги
Второй фронт против инвестиционных спекулянтов открыли федеральные чиновники, задумавшие решить квартирный вопрос с помощью налоговых новаций. Минувшей осенью первый вице-премьер Дмитрий Медведев согласился рассмотреть предложения председателя «Деловой России» Бориса Титова по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Впрочем, эта идея развития не получила. Вместо нее была поднята тема налога с продаж недвижимости, и в феврале 2007 года Минфин представил «Основные направления налоговой политики на 2008–2010 годы» — документ, который должен скорректировать действующий Налоговый кодекс. В частности, в нем содержатся предложения по изменению системы вычетов, предоставляемых гражданам по подоходному налогу. Сегодня право на налоговый вычет при продаже своей недвижимости имеет любой человек, если он владеет квартирой или домом более трех лет. Если период владения короче, то налог в размере 13% платится продавцом жилья с суммы, превышающей 1 млн рублей. Согласно предложенным поправкам, с 2009 года право на налоговый вычет останется только у тех граждан, которые продают квартиру, являющуюся их единственной собственностью и местом проживания. Все остальные продавцы жилья будут обязаны платить налог в полной мере.
С одной стороны, здравое зерно в этом предложении есть: налоги с продажи недвижимости платятся во всем мире. Однако желание связать дополнительными налоговыми обременениями владельцев квартир выглядит, по меньшей мере, наивно.
Стоит немного вернуться к истории вопроса. Изначально законом налоговый вычет предусматривался только для тех продавцов, кто владел своей недвижимостью более пяти лет. Но с 1 января 2005 года вступили в действие поправки в Налоговый кодекс, согласно которым этот срок уменьшился до трех лет. Впрочем, налоговые сборы, взимаемые с граждан при продаже жилья, по данным Минфина, оставались по-прежнему почти нулевыми. По данным корпорации «Бест-недвижимость», в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, официально стоили дешевле 1 млн рублей, то есть при их продаже налоги не платились. А между тем к этому времени за такую сумму в столице невозможно было купить даже самую захудалую «однушку». «Разумеется, это означает, что в большей части договоров указывается существенно меньшая стоимость недвижимости, — поясняет президент корпорации “Бест-недвижимость” Григорий Полторак. — По итогам нашего исследования мы обнаружили, что только 12% продавцов официально владеют недвижимостью менее трех лет и честно решили заплатить подоходный налог». Занижение стоимости квартиры стало настолько типичным явлением для российского рынка, что даже ипотечные банки не смогли его игнорировать. Год назад многие кредиторы стали соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости — такую политику открыто декларирует Абсолют-банк, ВТБ 24 и Москоммерцбанк. Более того, некоторые банки (Городской ипотечный банк, Росевробанк, «Сосьете Женераль Восток») начали на этом делать бизнес: повышать комиссию за выдачу ссуды при занижении стоимости квартиры в договоре.
Юлия Кондратенко, гендиректор юридической компании «Бергер и партнеры»
Меры, предложенные московским правительством, антиконституционные. Во-первых, они ограничивают инвесторов-застройщиков в праве заключения договора с любым обратившимся к ним лицом, нарушая принцип «кто первый обратился и заплатил, тот и имеет право». Во-вторых, они затрагивают гражданские правоотношения, что по конституции является предметом регулирования федеральных властей. И наконец, они ставят иногородних в неравные права по сравнению с гражданами, имеющими московскую прописку. Никому не может быть отказано в услуге, продаже товара, выполнении работы в зависимости от пола, расы, языка и так далее. А тут в основе правоотношений с застройщиком лежит факт наличия московской регистрации.
В свете этой тенденции намерение Минфина ограничить возможности налогового вычета выглядит довольно странно. Каким образом законодатели рассчитывают принудить продавцов к той обязанности, которую они успешно игнорировали и игнорируют при пассивном содействии риэлтеров, брокеров и банкиров? «Полагаю, что продавцы будут передавать свое право на жилье по безвозмездным сделкам своим родственникам, которые ничем не владеют (в этих сделках доход не формируется и налог не уплачивается). Потом такой правообладатель сможет зарегистрировать и продать недвижимость. Таким образом, критерии, предусмотренные в проекте закона, окажутся соблюдены, а налоговое обязательство у продавца не возникнет, если только не применить ценз давности владения, — выражает скептицизм гендиректор юридической компании “Бергер и партнеры” Юлия Кондратенко. — Также наверняка продолжится практика занижения сумм по сделкам купли-продажи».
Во избежание повторения этого сценария необходимо, чтобы действовала некая обязательная система независимой оценки недвижимости в соответствии с рыночными ценами, а не виртуальными параметрами БТИ, как сейчас. «Для взимания налога по рыночной цене необходимо ввести институт массовой оценки, — рассуждают в компании “Новая площадь”. — А это означает необходимость обучения людей, закупки оргтехники, разработки методик предоставления помещений, постепенного развития коммерческих фирм. От одного желания ввести налог такая система не появится».
Неприятный привкус от предлагаемой властями схемы возникает еще и потому, что эти поправки ставят на одну доску как тех, кто зарабатывает деньги на перепродаже квартир, так и тех, кто через покупку дополнительной квартиры пытается сохранить деньги и обеспечить будущее свое или своих детей. Недвижимость сегодня наиболее понятный и надежный актив для граждан, не отягощенных финансовым образованием и/или излишним доверием к властям, зато переживших дефолт, всякие «заморозки» денег в банках и прочие финансовые кризисы. «В условиях дефицита предложения и роста доходов населения жилье является и будет являться в дальнейшем одним из основных инструментов для вложений граждан», — заявляет гендиректор Московской девелоперской компании Алексей Остробородов. И в первую очередь пострадают как раз эти люди, а не мобильные инвесторы-спекулянты. Последние уже покидают рынок, и их количество будет уменьшаться (см. «Конец эпохи инвестирования»). Так, по данным риэлтеров, в 2004 году, когда на московском рынке жилья царила стагнация, число спекулятивных покупок практически равнялось нулю.
Увлечение призраками
Самое странное в этих законодательных движениях властей то, что предлагаемые меры, направленные на очищение рынка от «злостных инвесторов», уже потеряли актуальность. Инвестиционная эпоха на рынке недвижимости закончилась сама собой — одновременно с окончанием прошлогоднего роста цен. На рынке остались только так называемые стратегические инвесторы, которые покупают квартиры своим детям. Да еще инвесторы, ориентированные на рискованные операции. Они вкладываются в квартиры, где нет, к примеру, какой-либо разрешительной документации или имеются более высокие риски недостроя. «Цены на таких объектах, как правило, ниже рынка, но и риски высоки», — говорят в «Новой площади».
Практически все эксперты считают, что «золотая эра» для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится в ближайшие годы. «Если в стране не произойдет никаких глобальных перемен, в течение 2007 года корректировка цен на недвижимость продолжится: переоцененное жилье будет дешеветь, а предложение по-прежнему превышать спрос, вынуждая часть продавцов существенно снижать цены. Судя по сегодняшней ситуации, эпицентр роста стоимости жилья переместится в Подмосковье, так как цены на недвижимость там остаются ниже, чем в столице, а спрос в течение 2006 года увеличился и, по нашим оценкам, будет расти», — предполагает PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова.
Тем не менее власти продолжают гнуть свою линию, которая, вероятнее всего, либо не принесет никакого эффекта, либо результат получится обратный тому, который нужен.
В то же время остается нерешенным целый ряд других проблем, не теряющих своей актуальности годами. Участники рынка напоминают, что властям для реального решения задач по доступности жилья стоило бы сосредоточиться на упрощении процедуры согласований для строительства и создании реальной конкуренции на рынке строительных материалов. Кстати, про упрощение согласований и получения разрешений на строительство говорится уже очень давно. Полгода назад вроде бы шаг в этом направлении был сделан: Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс, призванные установить принцип «одного окна» при сдаче новостроек госкомиссии. «На практике эта мера фактически “заморозила” сдачу объектов на российском рынке, поскольку сама процедура еще не разработана и нет всех необходимых нормативных актов», — замечает Алексей Остробородов.
Есть и другие вопросы, которые висят в воздухе. «Изменения в Земельном кодексе с 1 ноября 2005 года установили новый порядок распределения площадок под жилищную застройку — через открытый тендерный аукцион. Закон приняли, а регламентирующий документ забыли, — удивляется Владислав Луцков. — В результате в первой половине 2006 года не было проведено ни одного тендерного комитета. Как итог, объемы предложения сократились еще больше».
Между тем, выступая на недавнем международном форуме «Развитие земли и недвижимости в России», председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум оптимистично заявил, что все проблемы с 214−м ФЗ уже решены: «закон поправили, и теперь все в порядке, и не имеет смысла останавливаться на этом вопросе». Однако лишь единицы из московских застройщиков в Москве сегодня работают по этому закону, при том что в регионах на него переходит все больше компаний.
Остается нерешенной и ситуация со СНиПами. «Официально их отменили, а новые технические регламенты в большинстве своем так до сих пор и не ввели», — напоминает Владислав Луцков. Это также осложнило работу строителей, проектировщиков и девелоперов.
«Как правило, шаги, предпринимаемые московскими и федеральными властями, приводят не к ограничению роста цен, а наоборот, — разводит руками Алексей Остробородов. — Так, ФЗ №214, программа “Доступное жилье” стали одними из основных двигателей роста цен в 2006 году». Невольно напрашивается вывод, не выполняют ли предлагаемые в 2007 году меры те же функции. То есть не ставится ли задача намеренно поддерживать рост цен? Если подойти к ситуации беспристрастно, то видно, что снижение стоимости жилья в Москве сегодня не выгодно никому, кроме новых покупателей. В том числе и городским властям, поскольку в этом случае поток неконтролируемой миграции и спрос на московское жилье увеличатся в разы, как и число иногородних покупателей жилья. В том числе и чиновникам, которые в нерыночных условиях распределения участков под застройку и, в дальнейшем, квартир в новостройках получают все возможности для «левых», личных доходов. Кроме того, сегодня городу отходит от 30 до 60% квартир в каждом новом доме, притом что в объектах бизнес-класса и «элиты» доля города выплачивается, как правило, деньгами. А кто же будет сажать на диету курицу, несущую золотые яйца?
