Глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что предпосылкой для стабилизации цен на недвижимость может стать введение налога на недвижимость, рассчитываемого по рыночной стоимости жилья, так как это будет стимулировать рост предложения на вторичном рынке. Тема единого налога, который заменит действующие сейчас налоги на землю и имущество, становится все более горячей.
Так, в своем послании Федеральному собранию президент Владимир Путин заявил о необходимости принять главу НК, регулирующую единый налог. Правда, президент заметил, что, при этом необходимо предусмотреть такую систему вычетов, которая бы не увеличила налоговое бремя для малообеспеченных собственников. Именно эти опасения высказывают многочисленные противники единого налога.
В Минфине уверяют, что перекосов не будет и реально налоги вырастут только для владельцев особняков. «Сейчас система налогообложения достаточно несправедлива, потому что она зависит от оценки БТИ. Эта оценка ориентируется одновременно как на устаревшие цифры, которые берут свое начало с 1937 года с разными коэффициентами, так и на рыночные сделки. Получается, что в одном и том же доме на одной площадке две семьи могут платить налоги, отличающиеся в разы. Тот, кто приобрел квартиру позже, тот прогадал», — отмечает замминистра финансов Сергей Шаталов. По новой системе на федеральном уровне будет установлена только максимальная ставка налога. Шкала налога может быть прогрессивной (в интервале 0,01–0,5% от кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений), но конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты. Поэтому, как рассчитывают в Минфине, для владельцев дешевого жилья налоги могут быть даже снижены вплоть до полного освобождения от них самых малоимущих. Однако никаких гарантий этого существующая редакция закона пока не предусматривает. Впрочем, вряд ли налог будет введен в ближайшие год-два. Для того чтобы запустить его, необходимо завершить два крупных подготовительных этапа: сформировать единый кадастр объектов недвижимости (что, по прогнозам Минэкономразвития, произойдет не раньше 2011 года) и разработать систему массовой оценки жилья, которая позволит определить стоимость недвижимости. В этой системе обязательно должна быть предусмотрена процедура возражения, а также переоценки в связи с постоянным изменением цены квадратного метра. Правда, глава налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина уже предложила на время переходного периода взимать налог на недвижимость по специфической ставке, то есть в рублях за количество метров. «Для взимания налога по специфической ставке государство обладает всеми необходимыми данными. Мы знаем типы домов, метражи. Таким образом, можно было бы дифференцировать ставку и в зависимости от типа жилья», — заявила она.
В продолжение темы: Власти Москвы подстегивают спрос на жилье
Московские власти твердо намерены стимулировать дальнейший рост цен на жилье. Такой вывод можно сделать из заявлений первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, заявившего, что городские власти сейчас принимают «конкретные меры» для снижения ставки по ипотечным кредитам. Он пообещал, что с начала 2008 года ставка будет снижена до 6–7% в рублях (сегодня она составляет 12–13%). «При инфляции около 10% ставка не более 6–7% — это нормально», — заявил заместитель мэра. Однако эксперты рынка готовы поспорить насчет нормальности такого соотношения.
«Ставка — это производная от целого ряда факторов: стоимость привлечения ресурса, уровень экономического развития страны, правовые и кредитные риски, себестоимость реализации услуги. Сегодня процентные ставки по ипотеке полностью оправданны с точки зрения рыночных факторов, и предпосылок для их резкого снижения нет, — считает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Если и будет коррекция ставок в течение года, то скорее в пределах 1–1,5%». Непонятно и какие меры власти могут предпринять для того, чтобы так резко сбросить ставки. Никаких рыночных механизмов на этот счет не предусмотрено. Если же городские чиновники используют административный рычаг и ставки в приказном порядке опустятся, результатом будет резкое увеличение спроса на жилье и, соответственно, цен на него.
Помимо доступной ипотеки, по словам экспертов, цены разгоняют и другие факторы: региональный спрос, высокая стоимость экспортного сырья, общий подъем экономики страны и уменьшение предложения. С каждым годом все больше квартир изымается с рынка под различные социальные программы: под переселение очередников, для военных и по иным схожим причинам. По словам первого заместителя гендиректора компании ДСК-1 Андрея Паньковского, из 1,2 млн кв. м, которые комбинат строит ежегодно, порядка 800 тыс. кв. м уходит на различные соцпрограммы, не поступая на рынок. Несколько лет назад эта цифра составляла не более 300 тыс. кв. м. Более того, по словам эксперта, в ближайшие годы доля социального жилья будет расти. Таким образом, остается только удивляться, почему городские власти так старательно поддерживают дисбаланс на рынке: все принимаемые меры пока направлены на увеличение спроса и уменьшение предложения.
