Спрос на загородную недвижимость не поспевает за ростом цен. С точки зрения инвестиционной привлекательности участки и коттеджи, удаленные от столицы более чем на 30 км, значительно уступают альтернативным вариантам вложений. Неразвитая инфраструктура ставит под сомнение успех новых масштабных загородных проектов.

Лет десять назад иметь дом в ближайшем Подмосковье стало модно и престижно. Жить за городом мечтали многие — и те, кто приобретал особняк как второе жилье, и те, кто расставался с московской квартирой ради свежего воздуха и приличных соседей. Сегодня счастливые обладатели подмосковных имений — будь то на пафосной Рублевке или на элитной Новой Риге — ощутили на себе все преимущества загородной жизни. С одной стороны, неразвитость инфраструктуры, многочасовые пробки по дороге на работу и обратно, с другой — свежий воздух и постоянно растущая цена владений. «Новые дачники» довольно быстро осознали, что альтернативой городу деревня пока стать не может. Однако факт роста цен не мог не радовать. Поэтому подмосковные дома и земельные участки приобрели статус выгодных инвестиций.

В деле разогрева рынка главное слово сказали девелоперы, изначально сделав ставку на сегмент поселков бизнес- и элиткласса. Цены на дорогие коттеджи росли на 40—50% в год. Сегодня цены на особняки вокруг Москвы сопоставимы со стоимостью недвижимости в пригородах аристократического Баден-Бадена, курортного Китцбюэля и самых престижных мировых столиц — Лондона и Парижа. Однако, как считают некоторые эксперты, потенциал роста в дальнейшем имеют лишь суперэлитные объекты, расположенные в непосредственной близости от столицы. Тенденцией последнего времени стало сокращение потока инвестиционных покупателей в дорогие сегменты. На рынке проектов класса «элита» и «бизнес» наблюдается довольно серьезная конкуренция, грозящая перейти в затоваривание. «Сегодня поселки бизнес- и элиткласса занимают почти 70% рынка. Предложение значительно превышает спрос, и девелоперам приходится бороться за своего покупателя. Прошли времена, когда любой загородный проект был востребован на рынке», — говорит Олег Маринин, президент компании «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро».

В этой ситуации многие застройщики обратили внимание на проекты экономичного сегмента, где спрос удовлетворен всего на 30%. По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ», «инвестиционные компании скупают большие земельные участки площадью до  300 га и в ближайшее время планируют выходить на рынок с крупными проектами строительства». Является ли это свидетельством того, что рынок загородной недвижимости Подмосковья находится на пороге больших перемен?

Мнения экспертов по этому вопросу расходятся. Далеко не все из них пророчат большое будущее экономичному сегменту. Во-первых, на ближних подступах к столице относительно недорогих предложений ждать не приходится. Масштабные поселки экономкласса появятся на значительном удалении от Москвы — не ближе  60 км от МКАД, что фактически исключает возможность постоянного проживания и снижает инвестиционную привлекательность объектов. Да и цены на «экономкласс» уже зашкаливают, приближаясь к нижней планке бизнес-сегмента, что отсекает широкий круг потенциальных покупателей.

Подмосковная арифметика

Экспертные оценки объема и характера рынка загородной недвижимости Подмосковья расходятся. Так, по данным компании «МИЭЛЬ» объем рынка составляет около $9 млрд., на продажу выставлено 265 коттеджных поселков, из которых активно продается около 100. «Это 23 тыс. домовладений, средняя стоимость которых примерно $600 тыс. Порядка 40% из них реализовано», — говорит Владимир Яхонтов.

По подсчетам управляющей компании «Масштаб» в Подмосковье имеется около 290 коттеджных поселков. Ежемесячно эта цифра увеличивается на 3—8 объектов, а объем всего рынка подмосковных коттеджей составляет примерно $5,5 млрд.

В компании Blackwood насчитали 515 коттеджных поселков, из них порядка 220 — в активной продаже. При этом большинство (67%) продаваемых поселков относится к сегменту бизнес-класса, проектов эконом- и элиткласса примерно поровну — 16% и 17% соответственно. Эксперты компании IntermarkSavills считают, что из 260 организованных коттеджных поселений Подмосковья 30—35 — это поселки таунхаусов, 20 — земельные участки без подряда, 200 — поселки, застроенные коттеджами и разного типа домами.

Участники рынка отмечают устойчивую тенденцию к развитию различных форматов загородного жилья: дальних дач, усадеб, лэйнхаусов, поселков смешанного типа (коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома).

Еще одна заметная тенденция — увеличение проектов загородных мини-городов, сочетающих в себе различные форматы и классы жилья («Остров Истра» от «Капитал Груп», «Остров Барвиха» Sinergo Development, Рублево-Архангельское компании «Нафта-капитал», проект А101 «Авгур Эстейта», «Большое Домодедово» от Coalco). Интересно, что среди застройщиков много новых лиц, не имеющих опыта работы на рынке. Наиболее серьезные новые игроки — крупные инвестиционные компании, которые, по мнению ряда экспертов, в скором времени могут существенно изменить расстановку сил на рынке загородной недвижимости.

Все опрошенные «Профилем» эксперты констатируют уменьшение количества загородных проектов. По данным Blackwood, если в 2004 году выходило по 4—5 поселков в месяц, в 2005-м — 3—4, то в 2006-м — около 3. «Общее развитие рынка, рост стоимости земли, увеличение затрат на строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций вытеснили массу мелких застройщиков, сформировав более узкий круг девелоперов. Кроме того, доходность проектов стала ниже, чем 1,5—2 года назад, поэтому и ажиотаж застройщиков на рынке несколько утих», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. При этом проекты оставшихся игроков значительно укрупнились. По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нины Резниченко, один поселок площадью 50 га «стоит» 5 поселков по  10 га.

Скромнее и дальше

Дефицит свободных земель и высокие цены на недвижимость в радиусе  30 км от МКАД заставляют участников подмосковного рынка недвижимости все время увеличивать радиус застройки. Если раньше риэлтеры говорили о постоянном жилье не далее  20 км от Москвы, то сейчас это расстояние увеличилось до  40 км . Даже элитные объекты теперь строят за 30-километровой отметкой. Олег Маринин считает, что «особый коммерческий интерес представляет 50—60-километровая зона, где сейчас наблюдается наибольшее количество предложений и наиболее высокие цены на недвижимость».

Активно развиваются районы дальнего Подмосковья (за  60 км от МКАД) и южные направления (Симферопольское, Киевское, Калужское), считавшиеся до недавнего времени не очень перспективными. В 2008 году уже планируется выход ряда масштабных проектов по Каширскому и Симферопольскому шоссе. В совокупности в этих зонах строительством будет охвачено 15 тыс. га, это более чем достаточно для покрытия спроса в экономичном сегменте.

Впрочем, меняется не только география подмосковной застройки, но и качество загородного жилья. Многие застройщики пытаются максимизировать количество объектов на застраиваемом участке за счет минимизации площадей участка и дома. По словам Яхонтова, эта мировая тенденция в сегменте бизнес-класса связана в том числе с дефицитом земли, особенно под коттеджи, расположенные в 20-километровой зоне от МКАД. «Уже сегодня в коттеджных поселках бизнес-класса допустимы участки размером 10—12 соток. Если говорить о поселках, расположенных в зоне от 20 до 40 км от МКАД, то там эта тенденция еще не заметна», — говорит эксперт. Из желания увеличить прибыль застройщики также вписывают в проект таунхаусы или малоквартирные дома.

Кстати, эксперты отмечают, что таунхаусы, практически лишенные участков, пользуются на рынке стабильным спросом. Павел Комолов, директор по развитию бизнеса ипотечной брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»: «Цена дома в коттеджном поселке сегодня начинается c $600—700 тыс. Купить дом проблематично даже с ипотекой, потому как многие банки устанавливают лимит кредитования на уровне $500 тыс. Таунхаусы, пожалуй, единственная загородная недвижимость, так или иначе доступная среднестатистическому жителю Москвы. Таунхаусы вполне можно купить с помощью ипотечного кредита. При площади блока в 150—180 м, цена квадратного метра составляет $2—3 тыс.».

Верхи не хотят, низы не могут

В конце прошлого года многие аналитики заговорили о стагнации рынка и грядущем снижении цен. Действительно, некоторые предложения домов стоимостью более полумиллиона долларов держались в базах данных риэлтерских контор по нескольку месяцев. Однако опрошенные «Профилем» риэлтеры не спешат соглашаться с прогнозами. По словам управляющего проектом «Светлогорье» Ильи Свиридова, исчерпали себя предложения с необоснованно завышенными ценами. В компании IntermarkSavills тоже считают, что затоваривание если даже и произошло, то только неликвидными объектами — такими, которые по рыночным ценам должны стоить $500 тыс., а их пытаются продавать за $1 млн. «Снижения цен не было. На Рузском водохранилище, в 100 км от Москвы, только участок без дома стоит около $300 тыс.», — говорит Резниченко. И в компании «МИЭЛЬ» отрицают факт насыщения рынка. При этом отмечают, что если раньше инвестиционные покупки совершались в основном в элитном сегменте (дома от $1,5 млн.), то сейчас его предложение ограничено и весь инвестиционный потенциал перешел в бизнес-класс. «Это очень сильно разогревает рынок. Но бизнес-сегмент (от $400 тыс. до $1,3 млн.) больше, чем элитный, поэтому там инвесторы не так заметны, как раньше — в «элите». В бизнес-классе довольно активно идут покупки, продажи, перепродажи, причем как для себя, так и в инвестиционных целях», — говорит Яхонтов. По его словам происходит значительный рост цен в ближайшем Подмосковье (до 20 км), с ноября прошлого года на ближайшей Рублевке (до 15 км), например, цены выросли в среднем на 12%.

Некоторое время назад инвестиционные покупатели обратили внимание и на коттеджи экономкласса, в результате сложился дисбаланс спроса и предложения. Это привело к тому, что «на сегодня в ближнем и среднем Подмосковье (до 45 км), за исключением многоквартирного жилья и дач для временного проживания, уже нет готовых объектов стоимостью $200—250 тыс.», — говорит начальник отдела маркетингового анализа УК «Масштаб» Игорь Лебедев. Недорогие предложения существуют, но в дальнем Подмосковье, на расстоянии 80—90 км от Москвы. Причем цены на дома в поселках экономкласса уже приближаются к нижней границе бизнес-сегмента. Эксперты прогнозируют, что скоро готовые дома экономкласса будут продаваться уже по $300—400 тыс.

Впрочем, поддержат ли эту инициативу девелоперов и риэлтеров потребители — вопрос спорный. Ведь следуя простой логике, чем дальше от столицы расположен поселок — тем он дешевле. Однако очевидно, что подмосковные девелоперы этой логикой не руководствуются и, учитывая сокращение количества реализуемых проектов, стремятся сохранить высокий уровень доходности. Естественно, у девелоперов своя правда — высокая себестоимость строительства, подведения коммуникаций, длительное получение исходно-разрешительной документации на проект, дороговизна земельного участка, наконец. «В Подмосковье дом стоимостью до $300 тыс. построить нельзя, — говорит Яхонтов. — В мировой практике стоимость земельного участка составляет в среднем 8—15% от стоимости проекта, в России — до 40%. На Западе земельный участок приобретается на кредитные средства, а у нас кредиты на приобретение участка дают крайне неохотно и только крупным компаниям. При этом делать продажи и получать рефинансирование можно только после получения исходно-разрешительной документации, то есть через год-полтора. Это значительно влияет на себестоимость».

А в результате инвестиционные покупатели, обратившие было внимание на экономичный сегмент, постепенно умерили свой пыл, так как фактические цены на объекты достигли своего максимума. Желающим же обзавестись комфортной дачкой, как говорится, для себя такие траты пока не по карману.

Будущее: новые форматы и цены

Что касается будущего, то, по мнению аналитиков, наиболее перспективным с точки зрения инвестиций продолжает оставаться ближайшее Подмосковье, где девелоперы, скорее всего, станут практиковаться в новых форматах, увеличивая цену недвижимости. Дефицит земли в ближайших пригородах, естественно, будет способствовать росту цен. Эксперты считают, что в ближайшие два-три года сформируется так называемый пригород рядом с Москвой. Это очень дорогое загородное жилье, имеющее атрибуты городского жилья с точки зрения социальной инфраструктуры. Цена квадратного метра в таких объектах приблизится к цене «квадрата» московских квартир. Пока стоимость квадратного метра в поселке «Барвиха-club», например, составляет $5 тыс. за квадратный метр. В Москве же стоимость жилья элитного класса достигает уже $20 тыс. за кв. м.

Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа УК «Масштаб»: «Скорее всего, рост цен продолжится и в элитном, и в бизнес-сегменте. До конца 2007 года земли по популярным направлениям в 30-километровой зоне от МКАД вырастут в цене на 30—40%».

В 2007 году возрастет объем выводимых на рынок поселков таунхаусов, так как спрос на них значительно превышает предложение. Будет развиваться и малоэтажное строительство — 5—6-этажные дома в ближайшем Подмосковье. Самыми популярными направлениями в 2007 году останутся Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское, Калужское, Минское и Ильинское шоссе.

Перспективы удаленных от столицы участков (более 40 км) сегодня не столь радужны. Для инвестиционных вложений следует поискать альтернативные объекты. Покупать недвижимость здесь лучше для себя, чтобы было, куда сбежать на выходные.

По мнению экспертов, ощутимым импульсом к развитию рынка подмосковной недвижимости могут стать процессы, связанные с выводом крупных промышленных предприятий и головных офисов компаний за пределы столицы. Однако дело это не ближайшего будущего, а разговоры о планах и перспективах вряд ли могут всерьез подогреть рынок.