Подмосковные земли уже давно привлекают внимание застройщиков и покупателей. Первым есть где развернуться, ведь в самой Москве земли почти не осталось, для вторых же собственный дом -- реальная альтернатива городской квартире. Какие коттеджи сейчас строятся в ближнем Подмосковье, выясняла обозреватель "Денег" Евгения Дмитриева.

Сегодня рынок загородного жилья насыщен предложениями коттеджей в организованных загородных поселках, где цена сопоставима с ценой квартиры в Москве. Неудивительно, что покупатели начали всерьез задумываться о том, чтобы перебраться с неблагополучных городских окраин в комфортные дома на природе. Особенно это актуально в отношении недвижимости экономкласса (это, как правило, дома из бруса на небольших участках). Такие дома по ряду параметров оказываются интереснее, чем квартира в черте Москвы. Средняя цена первичной жилой недвижимости в Москве превышает $3800 за квадратный метр, тогда как в ближнем Подмосковье стоимость метра в коттедже составляет от $1300-3400. По данным руководителя направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости" Светланы Кондачковой, доля поселков экономкласса увеличилась в 2006 году до 15-20%, что обусловлено растущим интересом застройщиков к поселкам данного сегмента.

"Наши клиенты выбирают, купить ли двухкомнатную квартиру в центре Москвы, "трешку" на окраине столицы или коттедж в среднем Подмосковье",-- рассказывает директор центра загородной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Наталья Смирнова. При этом, по ее данным, рассматривается двухкомнатная квартира площадью  50 кв. м , трехкомнатная -- от  70 кв. м , в то время как площадь доступного за эти же деньги коттеджа составит около  150 кв. м (не считая земельного участка).

"Средним" принято называть Подмосковье в пределах  50 км от Москвы. Коттеджные поселки экономкласса строятся в основном на значительном расстоянии от МКАД -- от 40 до  70 км . "Это объясняется высокой стоимостью земли в ближнем Подмосковье. В прошлом году и начале этого года по Калужскому шоссе выведены на рынок пять новых поселков экономкласса в зоне свыше  30 км от МКАД. На сегодняшний день на этом направлении предлагаются коттеджи в 24 поселках. А годовой прирост стоимости коттеджей с земельными участками составил примерно 30-40%. Больше всего, на 65%, подорожали коттеджи на первичном рынке",-- рассказывает директор по маркетингу агентства недвижимости "Домострой" Елена Комова.

Однако, по мнению Натальи Смирновой, сегодня удаленность от Москвы не всегда решающий фактор. Елена Комова согласна с этим: "Проблема транспортной доступности не является определяющим фактором, если действительно необходимо решить жилищную проблему. Здесь работает закон "спрос-предложение": чем ниже цены -- тем выше темпы продаж". Например, в жилом комплексе "Лукино" в городе Балашиха стоимость квадратного метра составляет от $1200, и объект вызывает огромный интерес, хотя проблемы с движением в направлении Балашихи начинаются уже в Москве.

Другой фактор, который влияет на стоимость жилья,-- это наличие инфраструктуры в поселке. "Коммуникации, развитая инфраструктура и лесной массив -- эти моменты напрямую влияют на популярность поселков. Но следует понимать, что детские и спортивные площадки, прогулочная зона, централизованное электро-, газо-, водоснабжение, планирующиеся в бизнес-классе, в экономклассе не предусмотрены. Там основные требования -- охрана, уборка территории, вывоз мусора, а также близость к городам Московской области",-- утверждает Наталья Смирнова.

Исключение в этом отношении сегодня составляют новые проекты жилых малоэтажных комплексов в Подмосковье. "Альтернативой московскому жилью становится комплексная застройка городов ближнего Подмосковья. Такие предложения более демократичны по цене, а по качеству строительства не уступают столичным проектам",-- рассказывает Елена Комова. Недавно принят закон, который значительно упрощает процедуру получения разрешительной документации для массового малоэтажного жилищного строительства. А в Госдуме активно обсуждается документ, предоставляющий субсидии и льготы застройщикам при создании инфраструктурных объектов, в том числе дорог и коммуникаций.

Проекты малоэтажного строительства в организованных поселках реализуются по Новорижскому, Ленинградскому, Калужскому и другим направлениям. Характерная особенность такого жилья -- расположение не дальше  20 км от МКАД, большая территория, высокий уровень инфраструктуры, профессиональная служба эксплуатации. Характерными примерами малоэтажного жилья нового формата являются жилой комплекс "Рублевское Предместье" и проект "Семь звезд". В таких комплексах предусматриваются многоквартирные 1-2-3-секционные жилые дома от трех до семи этажей. В поселке отведено место под строительство детского сада и школы, предлагаются квартиры улучшенной планировки площадью от  50 кв. м . В квартирах первого этажа предусмотрены выходы на площадки-патио, а владельцы некоторых квартир на последних этажах имеют возможность выходить на обустроенную территорию крыши дома. Стоимость квадратного метра квартиры, например, в "Семи звездах" составляет от $1400 за квадратный метр.

Золотая середина

Многоквартирный загородный сектор привлекает прежде всего сравнительно низкой ценой. А коттедж бизнес-класса находится в одной ценовой категории с квартирой того же класса, но позволяет получить лучшее качество жизни. "Цена московской квартиры бизнес-класса сравнялась с ценой загородного коттеджа бизнес-класса, а некоторые квартиры, например в ЖК "Белый лебедь", столь дороги, что за такую сумму можно приобрести два коттеджа, скажем, в коттеджном поселке "Вау!Тутинки",-- рассказывает Елена Комова. Действительно, в комплексе "Вау!Тутинки" средний контракт составляет $1,3 млн, а в ЖК "Белый Лебедь" на Мичуринском проспекте есть квартиры стоимостью под $4 млн.

Сегодня развитая инфраструктура поселков бизнес-класса обеспечивает возможность постоянного проживания семьи в коттедже. Покупатели загородной недвижимости для круглогодичного проживания уделяют огромное внимание организации детской комнаты, детского сада и школы. В первую же очередь их интересует наличие магазинов в шаговой доступности, аптечного пункта. Естественно, важно и наличие поблизости водоема или реки, спортивных и детских площадок, ресторанов, кафе. Но сегодня только около 20% загородных проектов предполагают полный объем инфраструктуры.

Например, в "Ангелово Residence" в  5 км от МКАД по Пятницкому шоссе на площади  66 га строятся по проекту знаменитого американского архитектурного бюро The Liebman Melting Partnership таунхаусы стоимостью $0,9-1,5 млн. Такая цена обусловлена не только шаговой доступностью леса и озера, но и инфраструктурой поселка, включающей супермаркет, спорткомплекс, школу, круглосуточную службу безопасности, дежурную медслужбу и множество открытых детских площадок.

Наличие инфраструктуры делает объект более привлекательным для потенциальных жильцов, однако удорожает себестоимость строительства и, конечно, цену квадратного метра коттеджа. Кроме того, от насыщенности поселка объектами инфраструктуры зависят и ежемесячные платежи. Они же чаще всего устанавливаются в зависимости от занимаемого домом пространства. В различных поселках они могут составлять от $100 до $1 тыс. за метр коттеджа или сотку земли.

Высшая проба

Загородное жилье элитного сектора как альтернатива городскому не рассматривается вообще. Вопрос о покупке загородного дома рассматривается состоятельными гражданами, как правило, при смене старого дома на новый, но не как альтернатива городской квартире. Покупатели домов в элитных поселках уже имеют городскую квартиру, а порой и не одну.

Специалисты компании "Терра-недвижимость" считают, что элитный дом должен быть расположен на расстоянии до  15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до  10 км от МКАД по Калужскому шоссе или на всем протяжении Сколковского шоссе. Участок леса первой категории (сосны), эксклюзивный природный ландшафт: на берегу водоема, реки, либо наличие ручья, озера -- обязательные атрибуты этого сегмента. Дом должен находиться в организованном охраняемом поселке с единой архитектурной концепцией. Причем домов в поселке должно быть не больше 30. Размер дома -- от  800 кв. м , размер участка, как правило, от 50 соток.

По мнению директора по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрея Уфимцева, предпочтения покупателя в элитном сегменте несколько изменились: он стал прагматичным и отвергает китч. "Потребители хотят иметь современное жилье, отвечающее мировым стандартам: речь идет о технологии умных домов, высочайшем качестве строительных материалов и отделки, организации внутреннего пространства",-- говорит Андрей Уфимцев.

Ниша элитных коттеджей в Подмосковье на престижных направлениях уже заполнена, и чтобы продать такой продукт, приходится придумывать что-то совершенно новое. Например, в конце 2007--начале 2008 года планируется появление коттеджных поселков элит-класса, на территории которых разместятся апарт-отели. К обслуживанию апарт-отелей будут привлекаться профессиональные гостиничные операторы класса "luxury пять звезд". Они будут предоставлять все гостиничные услуги, а также услуги SPA. Новые коттеджные поселки отличаются большой территорией для отдыха и прогулок.

В последнее время получают развитие и так называемые дачи выходного дня. "Это коттеджные поселки у воды, которые используются для отдыха в выходные дни. Идеально подходят для людей, которые предпочитают жить в Москве, но хотят иметь дом в поселке для отдыха. Данный формат загородного жилья расположен в 50- 100 км от Москвы",-- говорит Андрей Уфимцев.

В 2006 году наиболее популярным направлением у покупателей элитной загородной недвижимости было Рублево-Успенское шоссе. Его доля в общей структуре спроса составила 30%. Еще одна тенденция, которая наметилась в последнее время,-- это выравнивание спроса по Новорижскому и Калужскому шоссе со спросом на Рублево-Успенском шоссе. На рынке появляются новые крупномасштабные проекты: мини-города на живописных земельных участках площадью 1-2 тыс. га. По данным Натальи Смирновой, критерии выбора элитного жилья в Подмосковье -- это прежде всего место, место и еще раз место. При этом стоимость объекта должна начинаться от $1,5 млн. Новорижское направление существенно набирает очки не в последнюю очередь потому, что Рублевка исчерпала свои земельные ресурсы и новых предложений там практически нет, а ресурс Новой Риги только начинает развиваться.

Хорошим темпом развивается Калужское направление. Основными причинами увеличения объемов строительства здесь стали сравнительно недорогая земля, живописные места и хорошие подъездные пути, а также развитая инфраструктура. Рост популярности Дмитровки объясняется близостью большой воды, наличием курортных зон и мест для занятия летними и зимними активными видами отдыха, возросшей транспортной доступностью. Киевское и Минское направления славятся своими стародачными местами. Кроме того, реконструкция Киевского шоссе существенно повышает его привлекательность.

По мнению представителей компании "Терра-недвижимость", принятая до сих пор система классификации изжила себя. Необходимость обновления классификации назрела в связи со стабильно высокими темпами роста цен, которые демонстрирует загородный рынок. "Например, в начале этого года домами класса "элит" назывались объекты стоимостью свыше $3 млн. А к концу года в зависимости от конкретного объекта цены выросли от 20 до 70%. Верхняя планка -- уже за $30 млн, поэтому мы вводим новую категорию эксклюзивных домов и сдвигаем вверх планку для элитных объектов, в то время как нижняя остается на уровне $250 тыс.",-- рассказывают в "Терра-недвижимость".

То есть, как легко посчитать, максимальная стоимость предложения в 120 раз выше минимальной. А ведь еще совсем недавно элитным жильем называли коттеджи от $1 млн. Теперь критерии изменились -- элитный сегмент начинается от $5 млн. И такое жилье пользуется спросом и растет в цене быстрее, чем эконом- или бизнес-класс. В 2006 году, по данным компании "Новое качество", рост цен на рынке элитной загородной недвижимости составил в среднем 53%.

КВАРТИРНЫЙ ПРОГНОЗ

Парадокс частного инвестирования

На прошедшей неделе исследовательский центр "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru) выступил с громким заявлением о том, что банковские депозиты стали выгоднее вложений в московскую недвижимость. Для выведения индекса доходности жилой недвижимости IRN.ru суммирует рост стоимости квартиры за год и годовой доход от сдачи ее в аренду. При этом учитывается не полный прошедший год, а только полгода, и еще на полгода вперед рассчитывается изменение стоимости по прогнозам IRN.ru. Поскольку в течение последних шести месяцев рост цен был незначительным, а на ближайшие полгода IRN.ru предсказывает легкий спад (в пределах 0,1% в месяц), доходность жилой недвижимости оказывается немногим выше доходов от сдачи квартиры в аренду. Аренда приносит в среднем 6% годовых. То есть, к примеру, купив полгода назад квартиру за $100 тыс., владелец выручит за год $6 тыс. А в целом доходность жилья по состоянию на 9-16 апреля составила 7,52%, то есть ниже средней доходности долларового депозита, которая составляет 8%.

В общем, если перевести все это с языка цифр на человеческий, то получается следующее: как финансовый инструмент недвижимость сейчас уступает даже долларовым депозитам, которые и сами по себе убыточны с учетом инфляции и падения курса. А это значит, что частным инвесторам надо срочно сбывать с рук свои квартиры, что, в свою очередь, должно спровоцировать обвал цен.

Не будем обсуждать методику подсчета доходности, которой пользуется IRN.ru. Она, конечно, далека от совершенства, но все-таки отражает реалии рынка, да и более совершенной все равно пока нет. Но возникает вопрос: почему при такой низкой доходности и вроде бы очевидной и предсказуемой реакции частных инвесторов IRN.ru прогнозирует практически нечувствительное снижение цен? Ведь десятая доля процента в месяц -- это намного меньше статистической погрешности.

Мне кажется, все дело в особенностях поведения частных инвесторов на московском квартирном рынке. Во-первых, многие из них -- жители других городов, и московская квартира имеет для них непреходящую ценность, превышающую долларовый эквивалент. Во-вторых, они инвесторы только наполовину, а на вторую половину -- потенциальные потребители. Часто, к примеру, квартиры покупают для детей, которым еще далеко до совершеннолетия: пускай она пока сдается в аренду и потихонечку окупается. В-третьих, покупку квартиры в столице рассматривают обычно как долгосрочную инвестицию, а в перспективе, несмотря на нынешний "застой", видится неизбежное повышение цен.

Конечно, есть и другие инвесторы, которые не расстаются с калькулятором и ловят момент, чтобы зафиксировать прибыль. Только у них, как правило, узкая специализация: они скупают квадратные метры на ранней стадии строительства и продают, когда дом уже почти готов. Они делали это и год назад, и пять, и будут делать в будущем. Однако жилья на продажу в Москве строится с каждым годом все меньше (соответственно увеличению доли социального жилья), поэтому уменьшается и количество инвестиционных квартир, купленных на ранней стадии.

По этим причинам и возникает парадокс московского рынка жилой недвижимости: как финансовый инструмент она не работает, а от нее все равно не отказываются.