Столичный рынок недвижимости теряет для инвесторов свою привлекательность: квартиры дешевеют, ликвидность падает. Девелоперы и риэлтеры сосредоточили усилия на рядовых покупателях, пытаясь сохранить свою дельту даже в условиях стагнирующего рынка.

Ситуация на московском рынке недвижимости схожа с той, что когда-то была описана Владимиром Лениным: верхи не хотят жить по-новому, а низы уже не могут по-старому. Одни не готовы в условиях падающего спроса снизить цены на квартиры, а у других нет денег, чтобы эти квартиры по существующим ценам купить. В результате рынок переживает период стагнации: цены не растут, предложение постоянно увеличивается, а сроки экспозиции квартир бьют рекорды. "Несмотря на кажущееся спокойствие девелоперов и пропаганду в прессе, последние полгода наблюдается серьезный кризис ликвидности на рынке жилья. Он связан с тем, что цена спроса находится ниже базовых цен предложения, а это переносит спрос в состояние скрытого спроса, заставляя многих покупателей переносить предполагаемую покупку на будущие периоды", - говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Наиболее ярко эта тенденция проявляется на первичном рынке жилья, где цену диктуют не случайные интересы спекулянта, а маркетинговые отделы серьезных строительных компаний. Ведь не продавать квартиры невозможно: проекты заявлены, документы получены, московский стройкомплекс каждый год дает разнарядку строителям коммерческого жилья, сколько квартир к какому сроку построить. Значит, новое жилье все равно рано или поздно появится на рынке. Вопрос только в цене.

Что новенького?

По словам руководителя аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, количество предложений на рынке новостроек Москвы в апреле составило около 320 "адресов", каждый из которых находится на разной стадии строительства. Как отмечает эксперт, этот показатель чуть больше данных предыдущего месяца и по сравнению с мартом 2007 года находится в пределах статистической погрешности в 2%. Немногим более четверти этих домов, около 27% от общего объема, будет построено в четвертом квартале 2007 года. При этом немалую часть квартир составляют новостройки бизнес-класса. "Значительная часть объектов, предлагаемых сегодня на рынке, сосредоточена в Центральном и Западном округах столицы. Распределение новостроек по округам Москвы весной текущего года практически не изменилось по сравнению с зимними месяцами. Исключение составляет северо-запад столицы, "вклад" которого снизился с 15% в декабре 2006 года до 10% в марте 2007-го. Так же незначительно снизилась доля ЦАО и ЮВАО - на 2%", - отмечает Алексей Кудрявцев.

Более того, в последнее время анонсируется значительное число новых проектов. "Количество объектов, выставляемых на продажу, сегодня растет. С одной стороны, рынок преодолел последствия закона "Об участии в долевом строительстве", с другой - конъюнктура заставляет застройщиков работать не менее активно", - отмечает руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Борис Флексер. В частности, компания "М.О.Р.Е.-Плаза" планирует к концу этого года построить на Пресненском валу жилой дом бизнес-класса на 31 квартиру. К этому же сроку будет готов элитный проект "Капитал Груп" в 1-м Колобовском переулке. К концу 2008 года должны быть построены две башни жилого комплекса "Алексеевский" в СВАО. Совсем недавно компания Александра Чигиринского "СТ групп" анонсировала свой проект по строительству жилого комплекса на месте коттеджного поселка "Сетунь", окончание работ намечено на конец 2010 года.

В сегменте сравнительно недорогого жилья давно преобладает массовая реконструкция или строительство целых микрорайонов. Примером первого направления является район Левобережный на севере Москвы, который старательно перестраивается столичными властями. Примером второй тенденции можно назвать жилой микрорайон в Очаково, он будет построен в районе одноименной железнодорожной станции. "В последние годы крупные проекты в области массовой жилищной застройки реализуются преимущественно за пределами МКАД. Идет постепенное освоение территорий Московской области между границами Москвы и городами-сателлитами - Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Реутов, - а также городами в пределах 30-40 км от МКАД: Апрелевка, Пушкино, Подольск, Жуковский. Все крупные проекты сосредоточены именно там", - говорит Илья Шершнев.

Для того чтобы продать все эти объемы, застройщики готовы на серьезные скидки, а также на рассрочку платежа или ипотечный кредит. По мнению директора по продажам агентства недвижимости "Новое Качество" Андрея Уфимцева, сейчас застройщики согласны обсуждать все возможные варианты и способы сделок и идти на уступки, притом что совсем недавно они работали по принципу "не хотите - не берите". Так, в марте 2007 года, рассказывает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина, дисконтную программу на квартиры в "Доме на Мосфильмовской" предлагала компания "ДОН-Строй". "При текущих ценах предложение догоняет спрос, а кризис ликвидности уже переходит в скрытое снижение цен. Яркое свидетельство этого - увеличение рекламной активности девелоперов на нетрадиционных форматах, включая телевидение и растяжки на улицах города, которые являются дорогостоящим рекламным носителем", - объясняет Илья Шершнев. По его словам, скрытые скидки заложены в таких предложениях, как "купите квартиру, автомобиль в подарок", "30 квадратных метров в подарок каждому покупателю", и других подобных предложениях.

Вопрос цены

Независимо от желания застройщиков цены на квартиры даже на первичном рынке продолжают падать. По данным Алексея Кудрявцева, в апреле средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в столице составила $3851, то есть почти на 2% ниже, чем в марте. "Снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум в $15 млн. при существующей деловой активности", - говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Поэтому, по его словам, большинство продавцов квартир стараются не замечать падения цен, а риэлтеры предпочитают говорить лишь о небольшой, уже закончившейся стабилизации.