Страница: 2/2
"В настоящее время цены на городскую
недвижимость прекратили стремительный
рост, но надежды на их снижение не
оправдались. Цены растут в соответствии с
темпом инфляции", - отмечает гендиректор
Soho Realty Ольга Творогова. Однако, по ее словам,
спрос на квартиры со стороны населения все-таки
сократился. "Это происходит, как правило,
в мае, в том числе за счет неоправданных на
протяжении полугода предсказаний СМИ о
предстоящем снижении цен", - добавляет
эксперт. По мнению Бориса Флексера, в
уменьшении интереса потенциальных
покупателей к рынку жилья виноваты также
журналисты. "Сегодня главный и самый
значимый фактор, который влияет на рынок, -
это разговоры вокруг него. Заявления
известных фигур, некоторые материалы в СМИ,
разговоры о "перегретости" рынка,
скором падении цен и т.д. приводят к одному -
увеличивается срок принятия решения о
покупке квартиры конечным потребителем",
- говорит он. Впрочем, по мнению некоторых
аналитиков, падение у потенциальных
клиентов интереса к покупке квартир
объясняется просто: наряду с высокими
ценами инвестиции в жилье по доходности
уступают паям инвестиционных компаний (ПИФам)
и прочим альтернативным инструментам
вложений.
Однако риэлтеры все-таки надеются, что все
вернется на круги своя. "Важно понимать,
что платежный спрос при этом никуда не
пропадает, просто он переходит в разряд
отложенного. Люди некоторое время ждут
понижения цен, после чего приобретают
квартиру. В результате цены довольно
стабильны по всем сегментам", -
рассуждает Борис Флексер.
Конфликт между независимыми аналитиками
и риэлтерами особенно остро проявился в
традиционно самом спокойном сегменте -
элитного жилья. "Рост цен на жилье элит-класса
за январь-март составил 5%. Наш прогноз о том,
что цены снижаться не будут, подтвердился. С
начала весны покупатели вновь начали
приобретать жилье в новостройках и
инвестировать денежные средства", -
говорит Андрей Уфимцев. По данным многих
риэлтеров, на рынке наблюдается ценовая
дифференциация: панельное жилье теряет в
цене, а квартиры в дорогих домах только
набирают в стоимости. Эти данные
подтверждают и независимые аналитики,
однако интерпретируют их несколько иначе.
"За апрель жилье в кирпичных и монолитных
домах в Центральном административном
округе, то есть наиболее дорогое жилье,
подорожало в объявлениях продавцов на 3,3%.
Квартиры в этом округе с количеством комнат
свыше трех, элитное жилье, и вовсе
выставляются теперь по ценам на 6,7% больше,
чем в марте текущего года. Таким образом, в
апреле наиболее дешевое московское жилье
продолжало дешеветь, как и в предыдущие
месяцы, а наиболее дорогое - подорожало", -
констатирует Александр Крапин. Однако, по
его словам, это относится только к ценам
предложений, притом что максимальный
размер скидок покупателям на рынке
достигает в настоящее время 20% от исходной
цены. Иными словами, сам факт такой ценовой
установки ничего не значит. "Девелоперы
играют с цифрами "средней стоимости
жилья", поэтому скрытые скидки и подарки
есть предвестники реального снижения цен
на рынке", - считает Илья Шершнев.
Новые перспективы
Участники рынка прогнозируют: система
ценностей московского рынка жилья вскоре
начнет меняться. Во-первых, по мнению
экспертов, цены на московскую недвижимость
медленно, но верно продолжат падать. "Несмотря
на сложившуюся к маю тенденцию
выравнивания активности спроса и
предложения, в летний период, считающийся
традиционным временем "застоя" на
рынке, ожидается дальнейшее снижение
ценового уровня, который в первую очередь
затронет предложения классов "эконом"
и "бизнес", - считает Лана Волохина.
Однако, по ее словам, политика девелоперов и
собственников ориентирована на удержание
сегодняшней стоимости недвижимости,
поэтому значительного ценового обвала в
краткосрочной перспективе не ожидается.
Во-вторых, участники рынка прогнозируют
уже в этом году увеличение предложения. "Количество
предложений на рынке заметно растет. Только
к сентябрю 2007 года мы ожидаем появления 5
новых площадок. Такое увеличение
количества объектов должно привести к
большей конкуренции", - говорит Ольга
Творогова. По словам управляющего партнера
Blackwood Константина Ковалева, на рынке в целом
отмечается повышение объемов предложения
при одновременном снижении покупательной
активности. Эксперт считает, что такое
соотношение могло бы привести к снижению
уровня цен, если бы не планы московских
властей по увеличению доли социального
жилья.
В-третьих, в связи с низкой доходностью
жилья инвестиции в первичный рынок
окончательно потеряют свою
привлекательность. "Значительная часть
клиентов с семейным доходом порядка $5000 в
месяц, что, по разным оценкам, составляет от
3% до 6% жителей столицы, будет
ориентироваться на аренду квартир вместо
покупки недвижимости с использованием
заемных средств. В этой связи значительно
повысится инвестиционная
привлекательность проектов доходных домов,
что, возможно, даст развитие совершенно
новому направлению рынка", - предполагает
Лана Волохина. Более того, по словам Ильи
Шершнева, введение реального налога на
недвижимость, исчисляемого на основании
рыночных цен, сделает инвестирование в
строительство еще менее выгодным. "Недостаточное
количество площадок в центре города и в
пределах Москвы будет сдерживать цены в
пределах города от снижения и перемещать
спрос в Московскую область. Многие
покупатели сделают выбор между квартирой в
городах-сателлитах, таунхаусом и
индивидуальным домом", - полагает он.
В итоге, резюмируют эксперты, должна
произойти окончательная переориентация
москвичей на подмосковные квартиры. В
Подмосковье проблема с участками под
строительство не является такой острой, как
в Москве, напоминает Константин Ковалев.
Кроме того, площади земельных участков,
выделяемых в Подмосковье, позволяют
осуществлять комплексное строительство,
создавая при этом всю необходимую
инфраструктуру с большими объемами
полезных площадей. Поэтому не случайно в
последнее время стали пользоваться
популярностью проекты строительства целых
подмосковных городов.
Единственный сегмент, который продолжит
собирать своих покупателей в Москве, - это
элитная недвижимость. Однако и тут
участники рынка ожидают новых продуктов.
"Сейчас достаточно активно осваиваются
Голутвинские и Бабьегородские переулки, а
также начат проект в районе дома №26 по
Якиманке, но там были протесты со стороны
жителей, которые в любой момент могут
вспыхнуть с новой силой. На строительной же
площадке пока только забивают сваи. Так что
вряд ли можно говорить, что этот интересный
дом в ближайшее время появится на рынке",
- отмечает руководитель аналитической
службы компании "Новый город" Наталья
Ветлугина. На покупателях дорогих квартир,
менее других заинтересованных в снижении
цен, изменение стоимости вряд ли
существенно скажется. Тем более что дорогое
столичное жилье никогда не потеряет свое
существенное качество - статусность.